Surprinzător, chiar cu un astfel de buget, destul de consistent, variantele sunt puţine. Deşi majoritatea developerilor susţin că proiectele lor sunt adresate segmentului de populaţie cu venituri medii, preţurile de vânzare în blocurile noi depăşesc cu mult posibilităţile, iar soluţia rămâne achiziţionarea unui apartament dintr-o clădire veche.
În ciuda creşterii ofertei din sectorul rezidenţial, posibilitatea românilor de a achiziţiona o locuinţă a rămas destul de scăzută. Practic, în Capitală, majoritatea celor interesaţi sunt nevoiţi, din cauza preţurilor foarte mari, să cumpere apartamente în blocurile construite înainte de 1989. Proiectele noi au devenit ţinta predilectă a investitorilor mari, în special străini. „Nu sunt prea multe variante pentru un buget de 150.000 de euro. În esenţă, cu banii aceştia poţi cumpăra o garsonieră sau un apartament cu două sau, foarte rar, trei camere în proiecte rezidenţiale construite în afara Bucureştiului ori în cartierele mărginaşe. În oraş, şansele sunt mult mai reduse, poate tot o garsonieră sau un apartament cu două camere, dar cu suprafeţe mici“, spune Ruxandra Cleciu, managing partner în cadrul agenţiei imobiliare Neocasa.
Nici în oraşele mari din ţară preţurile nu sunt cu mult mai scăzute. Tranzacţiile realizate aici sunt tot cu apartamente vechi, în special cu două camere, şi garsoniere, care rămân, deocamdată cel puţin, accesibile pentru bugetul românilor. De altfel, în toată ţara, preţul pe metrul pătrat în cazul unui bloc vechi este de circa 1.000 -1.200 de euro, însă în zonele centrale poate depăşi 2.000 de euro. În Timişoara, Iaşi, Cluj sau Constanţa, un client interesat de un apartament vechi cu două camere trebuie să plătească minimum 60.000 – 70.000 de euro. Dacă însă vorbim despre noile ansambluri rezidenţiale, preţul pleacă de la 1.200 – 1.400 euro/mp, ceea ce face ca o unitate locativă cu două camere să coste, în funcţie de suprafaţă, locaţie şi finisaje, cu mult peste 100.000 de euro.
Suprafeţe mici pentru preţuri mari
Principala opţiune de achiziţie a unei locuinţe cu 150.000 de euro în ansamblurile rezidenţiale noi este garsoniera. Indiferent de locaţie, finisaje sau suprafaţă, aceasta se poate cumpăra cu maximum 100.000 de euro. Nu prezintă însă avantajele de spaţiu ale unui apartament cu două camere, reprezentând, în general, alegerea tinerilor sau a familiilor tinere. Totuşi, cine caută atent poate găsi şi locuinţe cu mai multe camere al căror preţ se încadrează în 150.000 de euro. „Aproape toate proiectele rezidenţiale aflate în construcţie în acest moment în Bucureşti oferă şi apartamente cu suprafeţe medii, ce nu depăşeşc 150.000 de euro. De altfel, locuinţele ale căror preţuri se încadrează între 120.000 şi 200.000 euro sunt cele mai tranzacţionate proprietăţi din piaţă pe segmentul rezidenţial destinat clasei cu venituri medii spre mari“, afirmă Monica Marin, partner manager al firmei imobiliare EuroMetropola.
Problema în cazul acestora este reprezentată de diferenţele sau, mai degrabă, creşterile repetate ale preţului, în diferitele etape de construcţie. Astfel, dacă achiziţia se face în stadiul de proiect, un apartament poate costa 1.100 euro/mp – 1.500 euro/mp. Odată ce lucrările înaintează, scumpirile repetate duc metrul pătrat la 1.800 euro – 2.000 de euro, ceea ce scoate acest tip de proprietate din limita de preţ de 150.000 de euro.
Conform estimărilor analiştilor, anul acesta vor fi date în folosinţă cam 1.535 de apartamente amplasate în complexuri rezidenţiale situate în Bucureşti şi având preţuri cuprinse între 75.000 şi 300.000 de euro. Până în 2010, numărul de unităţi locative livrate pe piaţă va fi de 15.000, iar prognoza pentru creşterea anuală a preţurilor este de 20%-30% pe an. Potrivit lui Ciprian Lopată, CEO al agenţiei imobiliare Arco Real Estate, în circa trei ani, preţul pentru un metru pătrat construit va fi de aproape 3.000 de euro. În concluzie, un apartament mediu cu două camere şi o suprafaţă de 70 mp va putea ajunge să coste peste 200.000 de euro.
Majoritatea proiectelor noi, existente sau aflate în construcţie, unde mai poate fi găsită o locuinţă al cărei preţ să nu depăşească 150.000 de euro sunt amplasate la periferie sau în zone semicentrale din Capitală.
Cartierele Titan (unde se vor construi peste 5.000 de apartamente), Drumul Taberei, Iancului sau 13 Septembrie sunt foarte căutate de developeri, datorită densităţii populaţiei şi faptului că mai există terenuri pretabile la construcţii. Aici sunt lansate proiecte unde se pot achiziţiona locuinţe la preţuri cuprinse între 65.000 şi 75.000 de euro pentru garsoniere sau între 75.000 şi 150.000 de euro pentru apartamente cu două camere. Chiar şi în zona de centru a Capitalei există un proiect unde, momentan, se pot cumpăra locuinţe cu preţuri sub 150.000 de euro. În Piaţa Victoriei se construieşte un ansamblu rezidenţial cu 38 de apartamente de două, trei şi patru camere cu suprafeţe cuprinse între 67 mp şi 173 mp, unde apartamentele de două şi trei camere au preţuri cuprinse între 113.400 euro şi 128.800 euro.
Unii analişti consideră că există posibilitatea apariţiei pe piaţă a unor proiecte destinate persoanelor cu venituri medii, de până la 1.000 euro lunar. Acestea ar putea fi construite în zonele limitrofe Capitalei, unde terenurile sunt relativ ieftine sau au fost deja cumpărate la preţuri mai scăzute, ceea ce va permite obţinerea unor costuri mai mici pe metrul pătrat construit.
După ce acum câţiva ani majoritatea covârşitoare a locuinţelor noi se remarcau prin suprafeţele extrem de generoase, creşterile repetate de preţuri au repliat strategiile folosite de dezvoltatori. Una dintre soluţiile identificate de aceştia pentru a permite diminuarea preţurilor de vânzare, dar şi a costurilor de construcţie este realizarea de unităţi locative cu suprafeţe ceva mai mici. De fapt, acest model este importat din Spania. Poate fi întâlnit deja în proiectele rezidenţiale lansate pe piaţă de companiile iberice care au pătruns în România, mai ales anul acesta, în căutarea randamentelor mari oferite, încă, de sectorul imobiliar autohton.
Investitorii străini iau caimacul
Conform unui studiu Colliers International, cam 40% din locuinţele disponibile în complexurile rezidenţiale noi sunt, în prezent, în posesia unor investitori care au cumpărat blocuri întregi. De altfel, în cadrul primului proiect care, teoretic, era destinat clasei medii, Planorama, un investitor britanic a achiziţionat unu dintre blocuri înainte de începerea lucrărilor de construcţie. Tot aici, un om de afaceri spaniol a cumpărat un număr de 50 de apartamente. Unii analişti afirmă însă că, în anii următori, acest procentaj va spori. Cauza: veniturile românilor nu sunt suficient de ridicate pentru a permite achiziţia unei locuinţe, chiar şi creditarea fiind o soluţie doar pentru cei cu salarii de minimum 1.500 de euro pe lună. Conform Asociaţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), în primele şase luni ale anului trecut, în România, au fost realizate 186.000 de tranzacţii, iar valoarea creditelor acordate de bănci s-a ridicat la 1,9 miliarde de euro.
De altfel, creditele sunt parte din cauzele care au determinat creşterea preţurilor de aproximativ cinci ori în ultimii trei ani. În 2003, apartamentele cu două camere situate într-o zonă semicentrală costau maximum 15.000 de euro, iar în prezent, acestea sunt cumpărate cu 75.000 – 80.000 de euro.
Practic, obţinerea unui credit pentru un apartament nou, cu o suprafaţă de până în 100 mp, necesită venituri de 2.000 de euro lunar pentru o familie, avand în vedere că media preţului de vânzare a apartamentelor abia construite este de cel puţin 1.300 de euro/mp. Experţii susţin că, în ciuda aşa-zisei relaxări a creditării, pentru a cumpăra prin intermediul unui credit o locuinţă, în 2007, o persoană trebuie să aibă un venit care să reprezinte echivalentul a şase salarii medii. Acum patru ani, chiar dacă oferta era mult mai mică, obţinerea unei finanţări imobiliare necesita doar 4,8 salarii medii pe economie.
Chiar dacă pe piaţă apar frecvent noi proiecte, numărul acestora nu este suficient pentru a calma scumpirile din sectorul rezidenţial. Perspectiva unei crize se întrevede pentru momentul în care, deşi vor avea ce vinde, developerii nu vor mai găsi clienţi dispuşi să plătească sumele din ce în ce mai mari cerute.
Şanse reduse
«Nu sunt prea multe variante pentru un buget de 150.000 de euro. În esenţă, cu banii aceştia poţi cumpăra o garsonieră sau un apartament cu două sau trei camere în proiecte rezidenţiale construite în afara Bucureştiului sau în cartierele mărginaşe.»
Ruxandra Cleciu, managing partner, agenţia imobiliare Neocasa
Grosul cererii
«Locuinţele cu preţuri cuprinse între 120.000 şi 200.000 euro sunt cele mai tranzacţionate proprietăţi din piaţă pe segmentul rezidenţial destinat clasei cu venituri medii spre mari.»
Monica Marin, partner manager EuroMetropola
Piaţa rezidenţială în cifre
19
proiecte rezidenţiale noi „la bloc“ au fost lansate în 2006 pe piaţa bucureşteană, în timp ce în 2005, doar trei
30
de proiecte rezidenţiale se află în prezent în fază de construcţie în Capitală sau au fost anunţate, urmând a fi definitivate în 2010
0
apartamente din ansamblurile rezidenţiale noi au fost livrate pe piaţă anul trecut. În 2007, se aşteaptă să fie furnizate beneficiarilor 1.535 de unităţi locative
15.000
apartamente noi vor fi scoase pe piaţă, potrivit analiştilor, în anul 2010. Acestea nu vor fi însă în măsură să acopere mai mult de o zecime din cerere
