Explozia de centre comerciale va inversa raportul de forţe existent în prezent între proprietari şi chiriaşi. Aflaţi acum în postura de a accepta oferte de închiriere usturătoare, retailerii vor ajunge să-şi impună propriile condiţii. Supraoferta de malluri va deveni vizibilă nu doar în Bucureşti, ci şi în oraşele din ţară.
Primul centru comercial modern din Capitală, Bucureşti Mall, a fost construit în 1999 şi a lansat o nouă modă în shoppingul autohton la acea vreme, fiind urmat, în 2004, de Plaza România. În prezent, oferta de centre comerciale este de 365.000 mp, o zecime din cea prezentă pe piaţa poloneză şi ceva mai mult de o cincime din cea maghiară. Peste trei ani, însă, se vor schimba complet datele problemei. Majoritatea marilor proiecte aflate pe hârtie sau în execuţie au programată finalizarea în 2009, numai în Bucureşti suprafaţa lor însumată fiind de circa un milion de metri pătraţi, în vreme ce capacitatea de absorbţie a oraşului, generată, printre altele, de numărul de locuitori şi puterea de cumpărare, este de doar 550.000 mp, avertizează agenţiile imobiliare. Practic, developerii au căutat să identifice oportunităţi fără a trage cu ochiul la concurenţă, iar Capitala este „invadată“ de proiecte de centre comerciale, numai în partea de vest urmând să apară patru astfel de centre. Această situaţie a determinat reaşezarea strategiilor, dezvoltatorii îndreptându-şi atenţia către localităţile din provincie. Prea târziu. Nici aici lucrurile nu stau mai bine. Conform reprezentanţilor Colliers, potenţialul României este de 1,7 milioane mp, suprafaţă închiriabilă, iar proiectele anunţate se apropie de dublul acestei cifre. Practic, în fiecare oraş cu o populaţie mai mare de 75.000 locuitori este programată construcţia a minimum două centre comerciale. În cele mai mari cinci localităţi din ţară, ca populaţie, analizele indică o capacitate de a susţine malluri cu o arie totală de maximum 100.000 de metri pătraţi, dar acolo sunt deja anunţate proiecte cu suprafaţa de 120.000 mp. „Pentru următorii cinci ani, sunt anunţate 90 de centre comerciale în ţară şi ar trebui construite doar jumătate. În oraşe precum Cluj sau Arad, se vor realiza patru sau cinci malluri şi e cam greu să aibă toate succes. Putem anticipa primele eşecuri începând cu 2009, când se vor definitiva primele proiecte“, spune Bogdan Georgescu, managing partner la Colliers International.
Chiriile pierd din altitudine
Cei mai afectaţi de saturarea pieţei vor fi proprietarii, dar nici developerii nu vor scutiţi de probleme. Unii au previzionat deja riscurile şi caută să adauge un plus de atractivitate proiectelor prin redesenarea acestora. Ali Ergun Ergen, retail development manager al Băneasa Developments, afirmă că deşi partea de retail a proiectului Băneasa este contractată în totalitate, compania a decis ca în luna octombrie să fie demarate lucrările pentru redimensionarea zonei de entertainment, în parteneriat cu un developer sloven. Investiţia necesară va fi de 40 milioane de euro. O altă strategie implementată de dezvoltatori este atragerea clienţilor prin asigurarea de diferite facilităţi. Astfel, britanicii de la Modus Properties vor aloca circa 30 de milioane de euro din investiţia totală (de 450 milioane de euro), pentru refacerea infrastructurii rutiere şi construcţia unor staţii de autobuz şi tramvai în Chitila, zona unde se va construi Colloseum Center. În fine, antreprenorii vor fi nevoiţi să finalizeze lucrările pentru ca proiectele să poată fi lansate la momentul potrivit, în vederea atragerii clientelei, atâta vreme cât ea mai există.
Dacă, în prezent, din cauza spaţiilor insuficiente, proprietarii de centre comerciale dirijează negocierile, iar retailerii sunt nevoiţi să caute rapid soluţii de extindere a afacerilor, prin antamarea spaţiilor înainte de finalizarea proiectelor sau chiar înainte de începerea lucrărilor, odată cu apariţia pe piaţă a proiectelor anunţate, modificările din piaţă vor fi radicale. Datorită ofertei ridicate, chiriile, cifrate acum, în Bucureşti, la 25-28 euro/mp şi lună, vor înregistra diminuări cuprinse între 10% şi 25%, estimează consultanţii imobiliari, iar cei care vor avea cel mai greu cuvânt de spus vor fi chiriaşii puşi în situaţia de a alege dintr-o multitudine de alternative. La fel şi clienţii acestora care, în cel mai rău caz, vor scăpa de aglomeraţia din mall-uri, dincolo de faptul că şi pentru ei opţiunile se vor diversifica.
