lux, a avut mari probleme cu primul amplasament: la un an dupa ce a cumparat terenul, in timpul pregatirilor pentru lucrarile de construire, i-au batut la usa mai multe randuri de proprietari. „Unii erau mostenitori, altii erau veterani improprietariti intre Al Doilea Razboi Mondial si nationalizare, ca sa nu mai spunem ca Armata statea acolo, dar nu avea nici un act”, afirma Ana Ghidu, director de comunicare al firmei spaniole. Pana ce Primaria a rezolvat toate aceste probleme, a trecut mai mult de un an. „S-a rezolvat, dar putea sa fie si mai rau. Un investitor poate si sa ia plasa. Un proces dureaza cel putin doi-trei ani”, adauga Ana Ghidu. Compania americana Stewart este specializata in garantarea titlurilor de proprietate a terenurilor. Stewart a pornit aceasta afacere din 1893, a dezvoltat-o ulterior si a realizat anul trecut venituri de circa doua miliarde de euro din astfel de servicii si consultanta privind achizitionarea de terenuri. Din aceasta vara si-a deschis un birou si in Romania.”Primul titlu garantat a fost pentru o companie turca; aceasta a cumparat o suprafata mare de teren din mai multe parcele, cu mai multi proprietari, in zona de nord a Bucurestiului. In acest moment, verificam si vom garanta al doilea teren, in aceeasi zona, pentru un alt client”, afirma Jill Urban-Karr, director pentru Europa si Asia al Stewart International. „In general, costul acestor servicii este de 1% din pretul de cumparare, dar, este negociabil. Procesul garantarii titlului incepe cu o cercetare, in cursul careia se determina veridicitatea titlului de proprietate. Daca exista nereguli, acestea sunt remediate pe cat posibil si i se trimite clientului o informare completa asupra terenului”, declara Jill Urban-Karr. Piata romaneasca este dificila, dar nu imposibila, si fiecare tranzactie va fi luata ca un caz separat. Un ajutor ar putea consta si in faptul ca firma americana este implicata in programul guvernamental de modernizare a sistemului de cadastru si, implicit, cunoaste indeaproape viitoarele transformari.La o proprietate de minimum 500.000 euro, cat costa un teren bun pentru o investitie rezidentiala sau comerciala, comisionul de 5.000 euro pare justificat, tinand cont ca garantarea titlului scuteste cumparatorul de potentiale litigii cu revendicatorii de terenuri, in urma carora poate sa piarda proprietatea respectiva. La inceput, Stewart Romania va garanta titlul de proprietate asupra terenurilor doar pentru companii sau institutii straine, care prefera aceste servicii atunci cand patrund in piete imobiliare atat de nebuloase precum cea romaneasca. O alta categorie de clienti o vor constitui, in timp, si bancile, care vor dori sa-ti asigure titlurile de proprietate ale portofoliilor ipotecare, pentru a spori atractivitatea acestora in momentul in care vor iesi pe piata secundara. Chiar si pentru cumparatorii particulari de terenuri este interesant de luat in calcul o astfel de masura, pentru a se proteja de riscul de a pierde terenul sau sume mari de bani, in urma unor procese costisitoare.
Romania are mari probleme cu statutul proprietatii
„In prezent, ca urmare a evitarii luarii unor decizii ferme la nivel legislativ si a defectelor sistemului de evidenta a publicitatii imobiliare, situatia proprietatii in Romania nu poate fi caracterizata decat ca fiind foarte instabila si nesigura, ceea ce are implicatii majore asupra climatului de afaceri”, afirma Gabriel Udrea, senior avocat asociat la Calin Zamfirescu&Asociatii.”In privinta litigiilor, in prezent, in Romania, cele mai frecvente situatii litigioase care vizeaza dreptul de proprietate sunt legate de restituirea imobilelor nationalizate”, adauga Gabriel Udrea. Asigurarea titlurilor ofera mai mult confort decat simpla prezenta in fata unui notar, care ridica neputincios din umeri daca este contestat contractul si care nu poate fi tras la raspundere.

De ce este nevoie de garantarea titlului?
Fiindca investitorul nu mai este nevoit sa piarda timp si bani pentru a incerca sa rectifice problemele aparute in timp privind titlul de proprietate. Firma care garanteaza verifica cu foarte mare atentie titlul, iar in cazul in care garanteaza un titlu si ulterior sunt descoperite nereguli, se obliga sa ramburseze pretul terenului.Garantarea titlului acopera riscul de fraude, de pierdere sau alterare a documentelor de proprietate, de existenta a unor privilegii aparute din neplata unor taxe sau neputinta de a construi din cauza unor proiecte ale primariei etc.

Cum fac altii?
Aceasta practica de garantare a titlurilor de proprietate este uzuala in general in Statele Unite, Canada si Marea Britanie. Acolo se asigura si terenurile de sub case, nu doar investitiile majore.O data cu patrunderea investitorilor din aceste tari in Europa, garantarea si asigurarea titlurilor a inceput sa fie implentata in majoritatea pietelor vestice, unde exista un sistem de cadastru foarte bine pus la punct, iar de curand, si in Europa Centrala si de Est.Garantarea si asigurarea titlurilor ajuta si la standardizarea pietei ipotecilor, ceea ce duce la o mai mare accesibilitate catre creditul ipotecar.
Polonia a trecut printr-o experienta similara cu a noastra. Nationalizari, improprietariri, valuri de mostenitori… Piata poloneza imobiliara este mult mai avansata ca cea romaneasca; in ultimii zece ani, strainii au investit mult mai mult in terenuri si au ridicat mult mai multe cladiri de birouri, cartiere rezidentiale private etc. In acest moment, a devenit o adevarata problema scoaterea tuturor acestor proprietati pe piata, ca produse noi. Pana acum, doar avocatii erau singurii care ii puteau apara pe proprietari de erori ale sistemului de inregistrare a proprietatilor, dar procesele, in afara de pierderea de timp si bani, mai puteau fi si pierdute din cauza unor greseli umane, a lipsei dovezilor sau din alte cauze.In Polonia si in general in Europa Centrala, se pot garanta titlurile si pe perioada in care se face inregistrarea proprietatii. Procedurile oficiale fiind extrem de complicate, dureaza intre doua si sase luni, ceea preseaza investitorii dornici sa incepeapa lucrarile de constructie pe terenul respectiv. Pentru acestia, timpul inseamna bani, fiecare zi de exploatare a viitoarei constructii insemnand mii, poate sute de mii de euro. De aceea, companiile de garantare a titlurilor dau unda verde lucrarilor inainte de completarea transferului proprietatii si astfel preiau responsabilitatea asupra statutului proprietatii.