Ineficienţa, vechimea sau competiţia acerbă din piaţă au împins o serie de malluri din ţară într-un proces de renovare şi extindere al cărui scop este revigorarea acestor proprietăţi. Costul lucrărilor se ridică la zeci de milioane de euro.
Ca în toate sectoarele imobiliare, criza a făcut ravagii şi pe piaţa centrelor comerciale. Nouă proiecte de talie medie şi mare, în care s-au investit circa 460 mil. euro, au intrat în insolvenţă în primii ani de criză.
Altele au evitat procedura după ce proprietarii lor au găsit investitori interesaţi să le cumpere. Dintre acestea Armonia Brăila şi Trident Shopping Center din Sibiu sunt închise, City Mall din Bucureşti şi Moldova Mall din Iaşi au fost transformate în clădiri de birouri, Armonia Arad a devenit depozit, iar Hello Shopping Park Bacău a ieşit recent din insolvenţă după ce a fost preluat de banca finanţatoare. Tiago Mall din Oradea este singurul proiect ajuns în faliment care a fost repus pe piaţă de omul de afaceri Gabriel Popoviciu după investiţii de 20 mil. euro în repararea şi echiparea lui, asta pe lângă preţul de 30,5 mil. euro plătit la licitaţie.
După acest test de rezistenţă, proprietarii centrelor comerciale care au supravieţuit crizei au început să vorbească tot mai deschis despre necesitatea repoziţionării acestor produse imobiliare. Primii care au sesizat nevoia sunt dezvoltatorii care deţin centre comerciale de prima generaţie, construite între 2000 şi 2005, iar lor le-au urmat cei care au malluri de generaţia a doua, ridicate în perioada 2005-2008.
Cert este că piaţa a intrat într-o nouă etapă, una de consolidare a proprietăţilor comerciale operaţionale şi de repoziţionare a lor vizavi de mallurile de generaţia a treia. „Suntem conştienţi că, deşi românii sunt fideli propriilor obiceiuri, caută şi rămân mereu deschişi la tot ce este nou. Asta se întâmplă inclusiv în retail. E foarte important să fii actual şi să te reinventezi continuu, ca să păstrezi viu interesul clienţilor“, spune Affan Yildirim, directorul general al Anchor Grup, proprietarul celor mai vechi malluri din România.
Un studiu realizat de compania de consultanţă imobiliară Immpuls în 2014, anul în care a început renovarea mallurilor din grupul Anchor, arăta că o suprafaţă totală de cel puţin 500.000 mp de malluri, adică circa 17% din stocul comercial modern al ţării, necesită operaţiuni de adaptare la noile condiţii de piaţă. Cu investiţii de până la 500 euro/mp, costurile de renovare pentru mallurile învechite au fost estimate la peste 200 mil. euro.
Umbriţi de malluri dominante
În prima parte a anului 2014, turcii de la Anchor au început un amplu proces de renovare a mallurilor Plaza România şi Bucureşti Mall, cu o vechime de 12, respectiv 16 ani. Performanţele Plaza România, al doilea cel mai vechi mall din ţară, au fost grav afectate de deschiderea AFI Palace Cotroceni, care este amplasat la câteva sute de metri distanţă. În momentul demarării lucrărilor de modernizare, gradul de ocupare al mallului din Drumul Taberei era de 65%, iar veniturile obţinute de proprietar din chirii erau de doar 7 mil. euro. Lucrările de renovare au vizat, în principal, schimbarea faţadei, modificarea circuitului de shopping la interior şi transformarea unei aripi a mallului, adică 10.500 mp, în spaţii de birouri. De cealaltă parte, când a început modernizarea Bucureşti Mall din Vitan, gradul de ocupare al proiectului era de 80%, iar veniturile din chirii erau de 12 mil. euro. În cazul acestuia, deschiderea ParkLake din Titan, programată înainte de Paşte, înseamnă o nouă lovitură. „Ambele centre comerciale se află în ultima etapă de renovare. Acum lucrăm la finisajele de interior, iar lucrările se vor încheia cel târziu în luna mai. De la începerea procesului de renovare şi până astăzi am deschis circa 40 de magazine noi în ambele malluri. Ne bucură faptul că am reuşit să renovăm în etape, fără să fie nevoie să le închidem în toată această perioadă“, menţionează Affan Yildirim.
Pe lângă noile magazine deschise în cele două proiecte, Anchor a reuşit să semneze un contract important cu Mega Image, care îşi va muta în birourile din Drumul Taberei circa 400 de angajaţi. Retailerul va ocupa o treime din spaţiul transformat în birouri. Yildirim mai spune că renovarea mallurilor a costat circa 26 mil. euro, sumă împărţită aproape egal pentru fiecare dintre ele.
Proprietari noi, haine noi
Cel mai activ cumpărător de proprietăţi comerciale are şi cele mai multe imobile pregătite de extindere şi renovare. Practic toate centrele comerciale funcţionale pe care sud-africanii de la NEPI le-au cumpărat au fost sau urmează a fi renovate. Anul trecut, investitorul a extins trei malluri. A adăugat un cinematograf cu zece săli mallului City Park din Constanţa, a extins cu 10.100 mp parcul de retail Shopping City Deva şi a suplimentat cu 4.400 mp proiectul Severin Shopping Center. Tot anul trecut, NEPI a cumpărat centrul comercial Iris Titan, care a fost renovat în toamna lui 2011, după investiţii de 10 mil. euro.
Pentru acest an, sud-africanii pregătesc transformarea a patru proiecte din portofoliul lor. Este vorba despre Promenada Mall din Bucureşti, City Park din Constanţa (faza a doua), Severin Shopping Center din Drobeta-Turnu Severin (faza a doua) şi Brăila Mall a căror extindere şi renovare costă circa 47 mil. euro.
De departe cea mai ambiţioasă extindere programată de NEPI este cea a Promenada, un mall cu o vechime de numai doi ani căruia îi lipseşte cinematograful. În urma lucrărilor, suprafaţa comercială a mallului se va extinde cu peste 84% şi va ajunge la talia Mega Mall sau AFI Palace Cotroceni. În plus, deasupra centrului este gândit un turn de birouri cu o suprafaţă de 30.000 mp. Costul lucrărilor, care ar trebui finalizate în 2018, a fost estimat la circa 30 mil. euro.
Din mare, în şi mai mare
La şase ani de la inaugurarea celui mai mare mall din România, proprietarii acestuia au decis că este timpul pentru o renovare şi o extindere. Compania austriacă S Immo, printre acţionarii căreia se află grupul financiar Erste Bank, a anunţat că va începe luna aceasta procesul de reconfigurare şi extindere a fostului magazin Mobexpert din cadrul Sun Plaza din Bucureşti. În urma lucrărilor va rezulta un spaţiu suplimentar de 11.000 mp pentru 40 de magazine noi.
Proprietarii mallului din Piaţa Sudului estimează că vor finaliza lucrările abia în primul trimestru din 2018. Compania analizează acest proiect de extindere încă din 2012, când a fost închis magazinul Mobexpert, lăsând liberi 10.000 mp. La o chirie medie de 20 de euro/mp/lună, S Immo urmează să sporească veniturile Sun Plaza cu 2,6 mil. euro pe an. În prezent, mallul generează anual un venit din închirierea spaţiilor de circa 25 mil. euro, ceea ce îl plasează în urma Băneasa Shopping City şi AFI Palace Cotroceni, ambele din Bucureşti.
Ieşeanul Iulian Dascălu vrea să pună în practică o reţetă şi mai grandioasă, prin schimbarea radicală a mallului său din Timişoara. În paralel cu lucrările de renovare interioară a Iulius Mall Timişoara, care au costat peste 3,5 mil. euro, omul de afaceri a început anul trecut prima etapă de dezvoltare a ansamblului urbanistic Openville, o replică a Palas Iaşi, care va integra şi centrul comercial deja funcţional. Noul proiect presupune o investiţie de 220 mil. euro şi va cuprinde 131.000 mp de birouri, peste 450 de magazine, săli de conferinţe, cinematograf, cel mai mare parc suspendat din România, patinoar şi carusel. Până la finalul anului viitor, Dascălu vrea să inaugureze aici 80.000 mp de birouri, 134.000 mp de spaţii de retail şi un parc de 55.000 mp.
Noul val de malluri construite post-criză vor pune o presiune tot mai mare pe vechile centre comerciale, iar proprietarii lor trebuie să le renoveze cât mai repede dacă vor ca aceastea să rămână profitabile.
200 milioane de euro sunt necesare pentru a renova toate mallurilor învechite din România, proces care ar putea dura între unu şi doi ani
