Marile averi, strivite în menghina imobiliară

Un necaz nu vine niciodată singur. Pe lângă efectele fireşti ale crizei, oamenii de afaceri cu plasamente imobiliare şi-au diminuat averile şi prin decizii greşite. Miliardele care curgeau fără oprire în şi din piaţa imobiliară a ultimilor cinci ani au atras atenţia oamenilor de afaceri, indiferent de domeniul în care activau. Uneori bazate doar pe motivaţii de genul „dacă toată lumea investeşte în imobiliare, de ce să nu o fac şi eu?“, aceste plasamente au de

Un necaz nu vine niciodată singur. Pe lângă efectele fireşti ale crizei, oamenii de afaceri cu plasamente imobiliare şi-au diminuat averile şi prin decizii greşite.

Miliardele care curgeau fără oprire în şi din piaţa imobiliară a ultimilor cinci ani au atras atenţia oamenilor de afaceri, indiferent de domeniul în care activau.

Uneori bazate doar pe motivaţii de genul „dacă toată lumea investeşte în imobiliare, de ce să nu o fac şi eu?“, aceste plasamente au devenit pietre de moară legate de gâtul afacerilor de bază. După trei ani în care piaţa imobiliară s-a construit pe baze artificiale şi profund speculative, au apărut şi problemele. „În imobiliare au câştigat oamenii specializaţi, care cu asta se ocupă. Cumpără, dezvoltă, vând. Au mai fost şi norocoşi, veniţi din alte domenii, care au prins începutul caruselului. Ceilalţi pierd masiv“, explică avocatul Gabriel Biriş.
După ce a vândut, pentru 75 de milioane de euro, trei sferturi din Domo către fondul de investiţii Equest, în 2007, adică exact la timp, pentru că în 2008 electroretailul a început deja să scârţâie, omul de afaceri Lorant Szarvadi a direcţionat, anul trecut, circa 40 de milioane de euro în afaceri imobiliare. Adică exact când nu trebuia. Szarvadi intenţiona să dezvolte un proiect rezidenţial la Sfântu Gheorghe, pe un teren de 11,7 hectare, care necesită o investiţie de minimum 20 de milioane de euro. Alte 20 de milioane au mers în achiziţionarea unui teren în Capitală, destinat construcţiei unui proiect gigant cu 1.000 de vile şi 1.000 de apartamente, pentru care investiţia estimată era de minimum 350 de milioane de euro. Acum însă, banii blocaţi în imobiliare reprezentă pierderi care cu greu vor putea fi recuperate. „Cei mai mulţi dintre cei care au intrat pe piaţa imobiliară şi au investit mai mult de zece milioane de euro nu aveau experienţa necesară. Acum, afacerile de bază (servicii, producţie) în care erau specialişti sunt mai mult decât afectate de greutatea datoriilor generate de investiţiile din real estate“, descrie situaţia Dan Ionaşcu, senior partner la consultantul Parker Lewis.

Banii din IT şi retail, pierduţi în imobiliare

Bani plasaţi în imobiliare are şi Lucian Butnaru, cel care a creat şi vândut producătorul software Akela, Gyorgy Baba,  care a vândut pachetul majoritar al retailerului Cosmo către concernul turc Sabanci, dar şi mult mai cunoscuţii George Copos, Dinu Patriciu sau Ion Țiriac. Cel mai zgomotos rămâne însă fostul CEO al Zapp, indianul Diwaker Singh, care alături de câţiva parteneri a pus bazele dezvoltatorului Copper Beech. Într-un ritm extrem de rapid, compania unde Singh avea acţiuni a anunţat dezvoltarea a nu mai puţin de 17 proiecte imobiliare, având un portofoliu de 600 de hectare de teren. Valuri a făcut şi contractul de finanţare semnat cu BCR, în valoare de peste jumătate de miliard de euro. Acum, Singh s-a retras din afacerea imobiliară, unde mai păstrează totuşi câteva acţiuni. „Am pierdut ceva bani cu Copper Beech, dar, atenţie, în general banii se consideră pierduţi pentru că toată lumea s-a repezit la un profit imediat. Cred că valoarea proprietăţilor va creşte, şi pierderile pot fi recuperate măcar în parte“, spune Singh.

Întrebarea e cine şi cât poate aştepta.George Copos nu a aşteptat şi a stopat toate proiectele imobiliare, acestea fiind evident mai greu de ridicat decât un tort. Şi, parcă pentru a confirma starea cumplită a pieţei din punctul de vedere al finanţărilor, omul de afaceri a reuşit să convingă BRD să-i acorde un credit de 25 de milioane de euro. Aceasta după ce anul trecut Copper Beech securiza peste 500 de milioane de euro. Unde va folosi patronul afacerilor Ana banii obţinuţi? Circa 12 milioane vor acoperi datorii, iar analiştii pariază că o parte din ele va astupa fisurile din afacerile imobiliare.

Cu probleme se confruntă şi Dan Ostahie. Altex, compania controlată de acesta, a acumulat mari datorii, iar firma de dezvoltare imobiliară Cometex, unde Altex este acţionar majoritar, a dezvoltat un centru comercial în Buzău şi avea programate alte trei proiecte. Pentru finanţarea acestora, Ostahie urma să caute investitori, însă nimeni nu s-a arătat interesat.

Durerea majoră a investitorilor în imobiliare este scăderea valorii proiectelor aflate pe piaţă, finalizate sau în curs de construcţie. Potrivit unui studiu al Colliers Internaţional, valoarea proprietăţilor s-a diminuat şi cu 30%. Alţi analişti consideră că proprietăţile de top, purtătoare de venituri certe,  au pierdut doar o treime din valoare, în timp ce pentru celelalte devalorizarea a fost chiar de 70%, iar eventualele tranzacţii se vor realiza la maximum 25% din valoarea iniţială.

Proiecte blocate

Expuşi pierderilor din imobiliare sunt şi Dinu Patriciu, şi Ion Țiriac. Patriciu a dovedit apetit serios pentru investiţiile imobiliare abia în ultimii ani, cu rezervele masive de cash furnizate de vânzarea Rompetrol cumpărând fondul de investiţii Fabian pentru o sumă estimată la 50 de milioane de euro. Acum, tatonează terenul pentru achiziţia altor două vehicule de investiţii: britanicii de la Rutley European Property Limited, pe care oferă 15 milioane de lire sterline, şi germanii Deutsche Land, cu active de 626 milioane de euro, unde deja deţine controlul, cu 54,1% din acţiuni, pentru care a plătit 37 de milioane de euro. Portofoliul Fabian în România pare extrem de solid, dar firma, recent delistată de pe componenta secundară a bursei londoneze, a raportat pierderi de 1,27 milioane de euro în prima jumătate a anului, în condiţiile în care veniturile au crescut cu peste un milion de euro. Într-o situaţie mai dificilă se află Țiriac Imobiliare, parte a holdingului deţinut de fostul tenisman. Proiectele Rezidens, Stejarii, dar şi gigantul de un miliard de euro de la Otopeni se află în stand by din cauza dificultăţilor de finanţare şi a vânzărilor scăzute.

Marele vis, recuperarea pierderilor

„Banii care astăzi sunt concretizaţi în pierderi nu se vor întoarce probabil niciodată. O posibilă creştere viitoare, dar incertă, a preţurilor s-ar putea realiza mult prea târziu pentru a aduce un câştig faţă de ceea ce este astăzi pierdut“, susţine Dan Ionaşcu. Mai optimist pare a fi doar Diwaker Singh, care vorbeşte despre păstrarea proprietăţilor până la refacerea pieţei. E o posibilitate, dar numai pentru cine le poate păstra, atâta vreme cât majoritatea sunt la cheremul băncilor finanţatoare, care oricum nu prea pot valorifica acest tip de active.

„Criza asta e şi o do­vadă a faptului că an­treprenorii ar trebui să se ocupe de lucrurile la care se pricep cel mai bine“, arată avocatul Gabriel Biriş. Aşa cum au făcut oameni de afaceri precum Marius Ghenea, ca­re spune că nu a găsit o provocare în imobiliare, IT-istul Radu Apostolescu sau preşedintele AOAR, Florin Pogonaru.

Problema pieţei rămâne însă numărul mare al celor care au plasat bani în imobiliare (85% din Top 300), în condiţiile în care soluţii de ieşire din criză nu se prea întrevăd, iar pierderile se cifrează la câteva miliarde de euro.

Au câştigat oamenii specializaţi, care cu asta se ocupă. Au mai şi fost norocoşi veniţi din alte domenii, care au prins începutul caruselului.
Gabriel Biriş, avocat

Banii care astăzi sunt concretizaţi în pierderi nu se vor întoarce probabil niciodată. O posibilă creştere a preţurilor nu va acoperi pierderile.
Dan Ionaşcu, Parker Lewis

Dan Ostahie
Cometex, compania de dezvoltare imobiliară a lui Dan Ostahie a dezvoltat la Buzău mallul Aurora Shopping Center, pentru care au fost investite 25 de milioane de euro. Compania mai avea trei proiecte, care momentan sunt blocate din cauza lipsei finanţărilor.

Ion Ţiriac
Stejarii este unul dintre cele mai exclusiviste proiecte rezidenţiale de lux de pe piaţa autohtonă. Ca şi Residenz, acum este afectat de lipsa de finanţare, termenele de finalizare fiind incerte. Alături de ele, Țiriac Imobiliare pregătea un proiect de un miliard de euro în Otopeni, acum blocat.

George Copos
Ana residences a fost desprinsă de Copos din Ana Holding anul trecut, tocmai pentru a proteja restul afacerilor de riscul din imobiliare. Cel mai mare proiect al lui Copos era un imobil de 27 de etaje, care, alături de celelalte proiecte, cu o suprafaţă totală de 150.000 mp, a fost stopat.

Dinu Patriciu
Black Sea Global Properties, fondul controlat de Dinu Patriciu, a cumpărat Fabian şi Deutsche Land şi încearcă acum să achiziţioneze Rutley European Property Limited. În semestrul I al anului, Fabian a raportat pierderi de 1,27 milioane de euro, iar Rutley are datorii de 507 milioane euro.

Diwaker Singh
Copper Beech a fost încercarea indianului Diwaker Singh în real estate. Compania a debutat furtunos cu un portofoliu de 17 proiecte, din care acum activ mai este doar unul singur, dar are în portofoliu circa 600 de hectare de teren. Singh a investit şi în turism, în Delta Dunării.

Lorant Szarvadi
Domo i-a adus 75 de milioane de euro lui Lorant Szarvadi. Acesta a investit circa 40 de milioane în imobiliare, în proiecte care acum sunt blocate. Cel mai mare, un minioraş în nordul Capitalei, includea 1.000 de vile şi 1.000 de apartamente şi necesita investiţii de 350-400 milioane de euro.