Între 1990 şi 2009 s-au încheiat circa 1.400 de parteneriate public-private la nivelul Uniunii Europene, cu o valoare capitalizată de aproximativ 260 mld. euro, potrivit unor date prezentate recent de Camera de Comerţ şi Industrie a României. De la debutul crizei financiare, în 2008, estimările arată o scădere cu mai mult de 40% a numărului de parteneriate de acest tip, însă acestea continuă să fie o alternativă pentru dezvoltări de anvergură. Numai anul trecut au fost realizate 49 de proiecte public-private, la nivelul UE, care au adus beneficiarilor o valoare adăugată în cuantum de 15,6 mld. euro, în sectoare precum transporturi, educaţie sau sănătate. În România, parteneriatele dintre stat şi mediul privat sunt aproape inexistente, în ciuda iniţiativelor.

Ansamblul urbanistic Palas Iaşi este cel mai mare proiect imobiliar comercial realizat într-o astfel de colaborare. Antreprenorul ieşean Iulian Dascălu a concesionat de la primărie terenul de 12 hectare aflat la baza Palatului Culturii din centrul Iaşiului în schimbul obligaţiei de a achita 25% din profitul net al complexului în conturile administraţiei locale. Construcţia Palas Iaşi nu a fost lipsită de controverse, legate, în principal, de modul în care a fost acordată această concesiune. Investitorul a plasat 260 mil. euro în acest proiect, însă la patru ani de la inaugurarea lui încă este pe pierdere cu majoritatea firmelor implicate în dezvoltare.

În ciuda riscului reprezentat de denunţarea condiţiilor contractuale la schimbarea primarilor, care a îndepărtat mulţi investitori de acest tip de proiecte, mediul privat continuă să înainteze propuneri autorităţilor statului. Un exemplu recent este cel al integrării Gării în Nord într-un ansamblu urbanistic cu mall, clădiri de birouri, cartier de locuinţe şi spaţii culturale.

Eurogară cu tren de viteză

Arhitecţii Centrului de Excelenţă în Urbanism „Ion Mincu“ (CEP) au prezentat recent autorităţilor publice un proiect de transformare a Gării de Nord într-o Eurogară, cu o valoare de piaţă de circa 2,4 mld. euro. Proiectul ar putea fi terminat în minim zece ani, dacă se apelează la un parteneriat public-privat. Iniţiatorii susţin că în această formulă investiţia ar putea începe să fie amortizată încă din cel de-al treilea an de funcţionare a zonei de mall şi birouri.

Discuţiile despre transformarea Gării de Nord într-un obiectiv comercial şi public modern au început cu mulţi ani în urmă, ba chiar în 2011 s-a ajuns până la semnarea unui memorandum între ministerele transporturilor din România şi Belgia ce prevede cooperarea în vederea modernizării infrastructurii de transport din Bucureşti, proiect care include şi schimbarea la faţă a Gării de Nord. Ca şi în cazul celorlalte proiecte propuse pentru modernizarea celui mai important nod feroviar din România şi pe acesta s-a aşternut praful şi a fost înghiţit de birocraţie.

Noul proiect prezentat de arhitecţii CEP a început cu un studiu de fezabilitate realizat încă din 2014 care propunea coborârea liniilor de cale ferată în subteran și crearea unui spațiu care să devină o esplanadă verde. Partea dintre gară și pasajul Basarab urma să devină un centru de afaceri, iar în zonele de triaje a fost prevăzută construcția a două eco-cartiere.

În 2016, proiectul a fost remodelat și eficientizat, astfel încât s-a ajuns la o soluție tehnică care cuprinde o  Eurogară cu două terminale: Gara principală se propune a fi mutată la o distanță de circa 1,3 km, la nord de Podul Grant. Ea ar fi legată de mijloacele de transport în comun de pe Calea Griviței și s-ar construi simultan cu un mall adiacent. Întregul ansamblu ar fi legat de Gara de Nord actuală printr-o zonă urbană densă, cu clădiri de birouri, centru de afaceri, clădiri administrative și săli de conferințe, un eco-cartier și dotări comerciale, culturale și de agrement. Soluția propune o legatură rapidă de tip monorail (ca la aeroporturi) între cele doua terminale.

„Un asemenea proiect ambițios ar atrage investiții în Capitală și în țară și ar transforma zona într-un puternic motor al dezvoltării economice și sociale“, spune urbanistul Mircea Enache, directorul CEP şi președinte al companiei EMI Systems din Washington și al International Urban Alliance. Pentru ca acest proiect să fie realizat este nevoie, însă, de o colaborare între Ministerul Transporturilor, CFR şi primăria Capitalei.

Transformarea gărilor în zone comerciale devine tot mai populară în ţările dezvoltate. Un exemplu este oraşul polonez Poznan, de patru ori mai mic decât Bucureştiul, care a reuşit să îşi transforme gara centrală într-un adevărat obiectiv turistic şi comercial. Reuşita acestui oraş ar trebui să fie mai mult decât un exemplu pentru autorităţile române în condiţiile în care toate companiile care au participat la dezvoltarea proiectului sunt prezente în România de ani buni. Ultimele estimări ale reprezentanţilor CFR  indică un buget de investiţii necesar modernizării Gării de Nord de circa 400 mil. euro. Cu 385 mil. euro investiţii, sumă suportată din fonduri private, gara din Poznan a fost transformată într-un centru comercial care cuprinde 230 de magazine, împărţite pe o suprafaţă închiriabilă de 58.000 mp (cu 45% mai mare decât a mallului Promenada din Bucureşti), 19 platforme de autobuz, o parcare pe trei etaje cu 1.500 de locuri şi 2,5 km de reţele feroviare noi în zona gării.

Roata panoramică

Bucureştenii au mai avut parte de prezentarea unor proiect de anvergură similară Eurogării, care au ajuns chiar la semnarea de acte şi investiţii. În decembrie 2006, dezvoltatorul imobiliar israelian Plaza Centers a intrat într-un parteneriat public-privat cu autorităţile române, care au concesionat pe o perioadă de 49 de ani proiectul Casa Radio de pe cheiul Dâmboviţei. Planurile companiei erau să transforme vechiul proiect lăsat de Ceauşescu într-un complex de 467.000 mp, care să includă un centru comercial de 90.000 mp închiriabili, birouri, hotel, centru de conferinţe, sedii administrative şi o roată panoramică. Costul dezvoltării acestui proiect a fost estimat la câteva sute de milioane de euro. După finalizarea perioadei de concesiune, proiectul urma să intre în proprietatea statului, dacă termenul nu se prelungea. Plaza Centers spune că a cheltuit circa 85 mil. euro pe demolări, design şi lucrări la fundaţie până în 2010, an în care construcţia a fost oprită.

Acum, compania a constatat că „pot exista riscuri de reglementare referitoare la dreptul Guvernului Român de a expropria proiectul Casa Radio sau altele referitoare la sancţiunile pe care le pot impune Plaza Centers în ceea ce priveşte proprietatea. Mai mult, aceste drepturi sunt supuse rezilierii în anumite circumstanţe, de către Guvernul Român, cum ar fi în eventualitatea întârzierii în realizarea proiectului, iar orice reziliere anterioară expirării acestor drepturi poate avea un efect negativ semnificativ asupra afacerii noastre“, se arată în raportul financiar al acţionarilor companiei.

În prezent, Plaza Centers deţine indirect o participaţie de 75% din firma care gestionează proiectul Casa Radio, 15% aparţin autorităţilor române, iar restul de 10% unor terţi.

Teren central abandonat

Bucureştiul se poate mândri cu faptul că este singura Capitală cu un teren de 10,7 ha nefolosit în centrul oraşului. Terenul pe care ani de zile s-a aflat şantierul abandonat al fostei Opere Române, ajuns să fie numit, peiorativ, de către arhitecţi Groapa Operei, a făcut obiectul mai multor proiecte grandioase.

În 2006, statul a încheiat un parteneriat public-privat cu firma maghiară TriGranit. Proiectul urma să aibă clădiri de birouri, spaţii comerciale, hoteluri şi locuinţe, dar şi o clădire destinată activităţilor culturale şi spaţii de birouri pentru instituţii ale statului, iar investiţia s-ar fi ridicat la circa un miliard de euro. Proiectul a fost abandonat, însă, după cel puţin patru ani în care nu s-au găsit variante de expropriere, în condiţiile în care jumătate din teren este în proprietate privată.

Ministerul Justiţiei a venit anul trecut cu un proiect care propune amenajarea unui Cartier al Justiţiei pe acest lot. Iniţiativa prevede dezvoltarea de clădiri de birouri pentru instanţe de judecată, instituţii de învăţământ superior şi un centru cultural multifuncţional. Ministerul Justiţiei a fost mandatat să caute finanţare, partea statului, estimată la circa 200 mil. euro, putând fi atrasă de la Banca Mondială.

Blocaţi de proceduri

„În ultimii ani au existat suficiente suspiciuni în privinţa reevaluării părţii cu care autoritatea publică intră în acest tip de asocieri. După ce s-au cheltuit nişte sume considerabile, şi aici vorbesc de Casa Radio şi Groapa Operei, aceste proiecte au murit pe parcurs, în principal, din cauza diverselor suspiciuni că ceea ce se va face acolo nu va fi corect urbanistic sau financiar pentru statul român. Procedurile sunt complicate şi susceptibile la contestare“, explică Ştefan Dumitraşcu, arhitectul-şef al Primăriei Sectorului 3, reticenţa investitorilor de a se implica în parteneriate public-private.

În urmă cu doi ani, chiar Primăria Sectorului 3 a cumpărat un grup de trei terenuri de pe fosta platformă industrială Republica, cu o suprafaţă totală de circa 13 hectare, pe care se află şi Hala Malaxa (60.000 mp), înscrisă în patrimoniul cultural. Pentru aceste active, autoritatea locală a plătit circa 7,5 mil. euro. Primarul Robert Negoiţă a anunţat că vrea să construiască aici un parc ştiinţific în colaborare cu principalele universităţi din Bucureşti. Pentru finanţarea acestui obiectiv, primăria vrea să acceseze fonduri europene.

„Proprietarul acelui teren, respectiv societatea comercială ADPB Sector 3, la care primăria este acţionar majoritar, este în curs de întocmire a Planului Urbanistic Zonal, pentru posibilitatea de a se emite autorizaţiile de construire. Proiectantul a primit un prim răspuns la propunerea trimisă Ministerului Culturii, în care se fac nişte sugestii de completare. Vorbim de câţiva ani necesari obţinerii tuturor avizelor“, spune Dumitraşcu.

Bani de infrastructură

După ce în această vară a fost abrogată legea parteneriatului public-privat prin noul pachet de legi care reglementează domeniul achiziţiilor publice, mediul privat a început să discute tot mai des despre posibilitatea deblocării proiectelor mari de infrastructură rutieră, care ar putea fi realizate prin astfel de asocieri.

Gabriel Biriş, fost secretar de stat în Ministerul Finanţelor, consideră că inexistenţa parteneriatelor dintre stat şi privaţi nu poate fi pusă pe seama lipsei legislaţiei, ci a faptului că proiectele propuse nu sunt fezabile financiar pentru a se accesa credite. În opinia sa, consorţiul Vinci – Strabag – Aktor a eşuat în realizarea autostrăzii Comarnic – Braşov pentru că nu a reuşit să atragă finanţare bancară.

„Niciun investitor privat din lumea asta nu poate să vină cu equity de câteva miliarde să investească într-un proiect. Investitorul privat vine cu equity privat de 15-30% și restul ia de la bănci. Ori în momentul în care un proiect, fie el public sau privat, nu trece testul de bancabilitate, nu vine finanțarea, iar, dacă nu vine finanțarea, nu se face proiectul”, a declarat Biriş într-o conferinţă de specialitate.

Spitale şi locuinţe de stat făcute de privaţi

Ministrul Sănătăţii, Vlad Voiculescu, şi-a făcut un obiectiv din a iniţia parteneriate public-private pentru construcţia de clădiri spitaliceşti. El a anunţat că spitalele de stat Marie Curie şi Institutul C.C. Iliescu vor avea clădiri noi prin investiţii private, statul urmând să returneze investiţia de-a lungul a 30 de ani.

Cu alte cuvinte, statul comandă unor dezvoltatori privaţi clădirile, investitorii le construiesc şi apoi se ocupă de administrarea lor. Dacă imobilul întruneşte parametrii stabiliţi în contract, statul trebuie să achite anual sau semestrial o plată de disponibilitate.

Voiculescu spune că statul va fi nevoit să apeleze la ajutorul Băncii Europene pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare pentru a negocia cu actorii privaţi cele mai bune condiţii, în contextul în care bugetul destinat investiţiilor în clădiri sau echipamente de care dispune Ministerul Sănătăţii este sub 100 mil. euro anual.

Guvernul şi-a propus să facă şi locuinţe sociale prin această schemă de finanţare. În Strategia Naţională a Locuirii, lansată în dezbatere publică în iulie, se promovează ideea încheierii de parteneriate cu dezvoltatori privaţi care să construiască locuinţe pe terenuri puse la dispoziţie de primării, iar ulterior să încaseze banii din chirii timp de 30 de ani. Problema acestei propuneri este că Guvernul vorbeşte de stabilirea chiriilor la un nivel care să permită dezvoltatorilor doar o rentabilitate „modestă“, aspect care restrânge extrem de mult cercul posibililor parteneri.