Prețurile locuințelor au crescut constant în ultima perioadă iar cererea, în scădere în prezent, a fost în bună măsură echilibrată de o scădere a ofertei, aspect care se observă în special pe piața rezidențială din Capitală. Cumpărătorii și-au păstrat în mare parte preferințele din pandemie, care se referă la locuințe mai spațioase și confortabile, cu un grad crescut de eficiență energetică, dar și alte facilități pentru o viață relaxantă. Practic, „românii au început să privească locuința mai mult decât ca pe un loc în care să vină acasă după muncă”, spune Mauricio Mesa Gomez, Country Manager Cordia România și Spania. Mai multe detalii despre tendințele din piața imobiliară și preferințele actuale ale cumpărătorilor români găsiți în interviul acordat Revistei Capital de Mauricio Mesa Gomez.
- Care este trendul în sectorul imobiliar rezidențial în această a doua parte a anului? Dar anul viitor?
La nivel de cerințe ale cumpărătorilor, se menține tendința apărută în timpul pandemiei, și anume dorința de a avea locuințe mai mari, cu spațiu în plus pentru lucrul de acasă sau pentru relaxare. Acest trend a fost susținut anul acesta de diverse măsuri, precum creșterea plafonului de preț la care poate fi perceput un TVA de 5% la 140.000 de euro pentru o locuință. Scăderea acestui plafon, care va intra în vigoare, conform informațiilor disponibile la acest moment, la 1 ianuarie 2023, va avea cu siguranță un impact negativ asupra volumului achizițiilor de apartamente cu mai mult de două camere, mai ales în contextul celei mai mari inflații din ultimii 20 de ani și al prețurilor ridicate la materiale de construcții și energie.
La inflația ridicată, care scade puterea de cumpărare a românilor, în condițiile în care salariile nu cresc în același ritm, se adaugă accesul din ce în ce mai restrâns al populației la creditele ipotecare, o realitate constatată și de Banca Națională a României în raportul său de stabilitate financiară din iunie 2022.
Piața rezidențială va fi susținută în următoarea perioadă, anul acesta și cel mai probabil și anul viitor, și de investitorii de portofoliu, care cumpără apartamente pentru a le închiria ulterior, știind că astfel de achiziții reprezintă o modalitate foarte bună de a-și proteja banii de efectele inflației.
- Cum arată piața din România în ceea ce privește cererea și oferta?
Cererea este în scădere în prezent, principalele motive fiind puterea de cumpărare diminuată și restricționarea accesului la creditare. În raportul pe trimestrul al doilea al Imobiliare.ro este menționată o scădere cu 30% a cererii în trimestrul al doilea din 2022 față de aceeași perioadă a anului trecut, la nivel național.
În cazul proiectului pe care-l dezvoltăm în zona Expoziției din București, Parcului20, lucrurile stau mai bine, atât din perspectiva achizițiilor făcute de utilizatori finali, cât și în cazul celor încheiate de către investitori. Astfel, în prezent, prima fază a proiectului, care este finalizată și în care rezidenți au început să se mute din luna martie 2021, este vândută în proporție de 99%, iar faza a doua, care va fi finalizată în acest an, este vândută în proporție de peste 80%.
În general, la nivel de piață, scăderea cererii este oarecum echilibrată de o diminuare a ofertei, în special pe piața rezidențială din București, în care efectele suspendării PUZ-urilor se vor vedea clar, începând cu anul viitor, în primul rând în diminuarea numărului locuințelor nou construite. Acest lucru se întâmplă deja, la nivel de București-Ilfov oferta de locuințe noi a scăzut cu aproape 10% în T2 2022 față de T2 2021.
- Există o tendință a cumpărătorilor români de a se muta din orașele mari în suburbii? Cum au evoluat prețurile și cum credeți că vor evolua în viitorul apropiat?
Există, desigur, cumpărători care achiziționează locuințe în suburbii, însă, din datele pe care le deținem, aceste tranzacții nu reprezintă mai mult de 10%-15% din volumul total. Este o chestiune de preferințe și de stil de viață. Dacă ai copii pe care trebuie să-i duci la școală în oraș sau ai biroul în centru sau în celălalt capăt al orașului, soluția unei locuințe în suburbii nu este una potrivită, în special din perspectiva traficului și al timpului pe care-l petreci în mașină. Dacă, în schimb, școala copilului este în apropiere și ai un job care-ți permite un program flexibil, atunci locuința în suburbii poate fi o soluție.
Prețurile locuințelor au crescut constant în ultimii ani și vorbim de o apreciere la nivel național de aproape 20% în T2 2022 față de aceeași perioadă a anului trecut, pe piața de locuințe noi. Inflația și costul mai mare al construcției, generat de prețurile crescute la materiale și la energie, plus scăderea ofertei sunt principalele motive pentru această evoluție. Estimăm că prețurile vor continua să crească pe termen scurt și mediu într-un ritm similar.
- Pe ce pune accentul cumpărătorul actual la achiziția unei locuințe? S-a schimbat ceva în mentalitatea acestora în ultima perioadă?
Principalele schimbări în mentalitatea cumpărătorilor au apărut în perioada pandemiei și vizează nevoia de locuințe mai spațioase, confortabile, eficiente energetic și care să dispună de facilități care să permită o viață relaxată atât în interiorul locuinței și al proiectului, cât și în exteriorul lui. Românii au început să privească locuința mai mult decât ca pe un loc în care să vină acasă după muncă, să se uite la un serial și să se culce. În timpul pandemiei, locuința a fost și casă, și loc de muncă și, în multe cazuri, și sala de clasă a copiilor. Acum lucrurile încep să revină la normal, dar tendința aceasta s-a păstrat.
Noi am observat, din interacțiunea pe care o avem permanent cu rezidenții din Parcului20, că elemente precum sistemele smart home integrate, terasele și balcoanele generoase, existența unei camere în plus pentru lucru și spațiile de relaxare din interiorul proiectului sunt foarte apreciate.
Amplasamentul proiectului în apropierea spațiilor verzi, cum este cazul nostru cu parcul Herăstrău și accesul facil la infrastructura rutieră și de transport în comun sunt de asemenea elemente căutate de cumpărători.
- În perspectiva noilor prevederi privind centralele termice de apartament vedeți un impediment? Cum vor afecta acestea viitoarele proiecte imobiliare și cum credeți că se vor adapta dezvoltatorii?
Nu considerăm un impediment aceste prevederi, noi folosim un sistem în cascadă de centrale de clădire, nu centrale termice de apartament, iar încălzirea nu se face prin calorifere, ci prin pardoseală.
Vom folosi acest sistem și la proiectele noaste viitoare și credem că și alți dezvoltatori se vor adapta în acest sens.
- Pandemia a accentuat digitalizarea în toate sectoarele, inclusiv în ceea ce privește imobiliarele și achiziția unei locuințe. Suntem aproape de viitorul în care vom putea cumpăra o locuință în România fără a o vizita neapărat fizic sau credeți că va fi un mix?
Noi am avut încă de la lansarea proiectului, în 2018, o aplicație în biroul de vânzări prin care clienții potențiali pot vedea exact orientarea apartamentului și amplasamentul acestuia în clădire. A fost foarte utilă în special în timpul construcției primei faze, însă odată ce aceasta a fost finalizată și am amenajat două apartamente showroom, clienții au preferat să vadă locuințele reale. Acum avem showroom-uri și în faza a doua și clienții preferă să le viziteze.
Avem disponibile și tururi 3D online, pe care le-am dezvoltat și le-am folosit cu precădere în timpul pandemiei, când deplasarea persoanelor era restricționată. Sunt importante pentru un prim contact cu proiectul, însă clienții iau decizia de cumpărare în urma interacțiunii fizice cu agenții noștri de vânzări și după ce văd cum arată în realitate apartamentele din Parcului20.
Credem că această modalitate fizică de a viziona un apartament va rămâne în continuare decisivă pentru decizia de cumpărare, dar și tool-urile digitale sunt utile. Așadar, este vorba despre un mix.
- Care sunt perspectivele Cordia România pentru acest an? Dar pentru viitorul apropiat? Aveți în plan un nou proiect imobiliar în România?
În acest an ne concentrăm pe finalizarea celei de-a doua faze a proiectului Parcului20, care cuprinde 220 de apartamente și pe avansarea documentației pentru proiectul pe care intenționăm să-l dezvoltăm în zona Coralilor din București. Este vorba despre un ansamblu cu 600 de apartamente destinate segmentului mediu-superior al pieței rezidențiale, într-o zonă în care și alți dezvoltatori au anunțat proiecte. Noul proiect va fi dezvoltat în patru faze și una dintre particularitățile sale este că parcarea și traficul generat de acestea vor fi în întregime subterane, suprafața fiind destinată exclusiv amprentelor clădirilor și spațiilor verzi.
Cordia, parte a grupului Futureal, deține în zona de centru-nord și în nordul Bucureștiului un portofoliu de terenuri care ne permite dezvoltarea pe termen mediu a 2.000 de apartamente.
De asemenea, am lansat în acest an vânzările în România pentru apartamentele din proiectul rezidențial Jade Tower pe care Cordia îl dezvoltă în Fuengirola, Costa del Sol, Spania. În ultima perioadă, apetitul românilor pentru investiții imobiliare în afara țării a crescut semnificativ, iar Spania este una dintre destinațiile investiționale favorite.
Jade Tower este construit pe unul dintre ultimele terenuri libere din zona costieră a orașului, la doar 100 de metri de Marea Mediterană. Ansamblul rezidențial va fi format din 116 apartamente high-end cu 1, 2 sau 3 dormitoare și penthouse-uri cu terase mari sau grădini private, toate apartamentele având incluse boxe și locuri de parcare. Aliniat conceptului „luxury living”, Jade Tower va oferi, de asemenea, acces la o serie de servicii și facilități de primă clasă: rezidenții pot folosi spațiile de coworking, Gatro Barul, cinematograful privat și health club-ul exclusiv, care include spa, sală de sport, piscine interioare și exterioare.