După consolidarea pieţei de spaţii industrial-logistice din ultimii ani, realizată prin coagularea unui număr însemnat de proprietăţi în portofoliul a câţiva investitori imobiliari, a început goana pentru umplerea depozitelor achiziţionate. Chiriaşul ideal pentru aceşti proprietari este cel dispus să ocupe spaţiul o perioadă lungă de timp şi capabil să genereze cerere şi din partea altor sectoare economice. Producătorii din domeniul auto sunt printre puţini care se încadrează în această categorie, motiv pentru care sunt şi cei mai vânaţi. Şi pe bună dreptate, deoarece cele circa 600 de companii care activează în această industrie realizează anual peste 9% din Produsul Intern Brut al ţării.

Anul trecut, cererea de spaţii industriale şi de logistică a crescut cu 50% comparativ cu cea din 2015, la peste 460.000 mp, înregistrând cel mai ridicat nivel din istoria pieţei de profil din România, conform datelor companiei de consultanţă imobiliară JLL. Producătorii de componente auto au închiriat circa 72.000 mp, însă brokerii se aşteaptă la o creştere a acestei suprafeţe în perioada următoare.

„Observăm din ce în ce mai des companii de producţie care întâmpină probleme în identificarea şi atragerea personalului necesar. În acest context, închirierea unui spaţiu industrial poate oferi un grad mai ridicat de flexibilitate decât deţinerea spaţiului în momentele dificile pentru o companie, cu toate că suntem conştienţi că mutarea producţiei este dificilă şi consumatoare de timp şi resurse“, spune Costin Bănică, directorul departamentului industrial din cadrul JLL România.

Până de curând, producătorii de componente auto îşi construiau fabricile pe cont propriu, spaţiile închiriate reprezentând o mică parte din necesar. Totuşi, lucrurile par că se schimbă.

Nume noi

„Suntem în discuţii cu diverşi producători de componente auto care analizează piaţa românească. Recent, am avut, însă, o surpriză. Unul dintre ei a avut de ales între România, Cehia, Slovacia, Polonia şi Croaţia şi a ales Croaţia“, spune Laurenţiu Duică, directorul diviziei industriale a brokerului imobiliar Colliers International.

Motivul este simplu. România pierde, în continuare, investitorii din cauza lipsei infrastructurii şi câştigă la capitolul costul forţei de muncă doar raporat la Cehia, Slovacia sau Polonia. Comparativ cu Bulgaria, Croaţia sau Serbia, muncitorii români sunt mai scumpi. Potrivit lui Duică, producătorii care au nevoie de suprafeţe mari, în jurul a 4-5 hectare, se uită la România doar din vestul ţării şi până la Sibiu, zonă care oferă acces direct, prin intermediul autostrăzii A1, spre piaţa germană, căreia i se adresează o bună parte dintre aceste companii.

Acesta este şi unul dintre motivele pentru care, recent, producătorul nipon de componente auto Roki, ai cărui principali clienţi sunt General Motors, Nissan şi Mazda, a anunţat că va deschide la Arad primul său centru de producţie din Europa pentru a-şi deservi preponderent clienţii europeni. Compania a închiriat, pentru o perioada de cinci ani, un spaţiu de 5.500 mp în incinta parcului logistic şi industrial CTPark Arad. Spaţiul va cuprinde o fabrică de filtre pentru industria auto şi zone de birouri, potrivit proprietarilor parcului. Într-o primă etapă aici vor lucra 50 de oameni, număr care se va dubla în 2019. Utilarea unităţii se va încheia la finele anului 2017, producţia de serie urmând să înceapă în 2018.

„Constatăm o creştere a cererii venite din zona producătorilor din domeniul auto. Lucrăm pe mai multe proiecte de acest fel, care încă nu sunt încheiate. Vestul şi centrul ţării sunt zonele câştigătoare. Majoritatea tranzacţiilor deschise în acest moment sunt extinderi de spaţii existente, dar discutăm şi cu nume noi pentru piaţa locală“, spune Marian Orzu, şeful departamentelor de închirieri şi dezvoltare din cadrul CTP Romania, cel mai mare proprietar de spaţii industrial-logistice din ţară.

Şi afacerile conexe industriei auto sunt atrase tot de vestul ţării. Spre exemplu, un dezvoltator de software care lucrează pentru un producător auto german analizează posibilitatea deschiderii primului său birou din România la Timişoara, unde vizează angajarea a 300 de specialişti IT, potrivit unor surse din piaţa imobiliară timişoreană.

Mai mult, Europa Capital, fondul de investiţii prin intermediul căruia grupul financiar american Rockefeller îşi derulează afacerile imobiliare în Europa, a anunţat anul trecut că parcul industrial pe care îl are în Turda a fost selectat ca potenţială locaţie pentru mutarea facilităţilor de producţie ale unei companii mari din Statele Unite, cu activitate în industria componentelor auto. 

Magnet pentru românii din străinătate

Anul trecut a predominat extinderea producătorilor de componente deja activi pe piaţa locală, însă Laurenţiu Duică are speranţe mari că în 2017 „vom reuşi să aducem nume noi pe piaţă“. În opinia sa, atragerea românilor care muncesc astăzi în străinătate nu se poate face decât prin aceste linii de producţie. „Cunosc cazuri în Moldova, unde Autoliv pregăteşte o fabrică nouă, de români care vor să se întoarcă acasă de la munca din străinătate pentru a lucra aici. Trebuie să luptăm pentru a capta cât mai multe companii de acest gen, pentru că ele atrag automat creşterea spaţiilor de depozitare pentru operatorii logistici, se creează nevoie de transport, sunt o serie de afaceri care cresc pe lângă ele. Şi vin pe perioade de minim zece ani“, subliniază Duică.

Disponibilitatea şi costul forţei de muncă îndreaptă atenţia producătorilor şi spre zona Moldovei. Spre exemplu, producătorul de sisteme de siguranţă Autoliv România, unul dintre cei mai mari exportatori din ţară, vrea să deschidă anul acesta o fabrică în Oneşti, judeţul Bacău. Cele cinci fabrici pe care Autoliv le are în România funcţionează în Transilvania şi Banat.

La fel, americanii de la Lear Corporation au deschis în 2014 o fabrică de tapiţerie lângă municipiul Iaşi, unde au angajat peste 1.000 de persoane, iar anul trecut, producătorul şi-a extins fabrica cu încă 4.900 mp. Celelalte două fabrici ale Lear din România, care produc sisteme electrice, sunt amplasate la Piteşti şi Câmpulung.

Şi japonezii de la Yazaki au ales să se extindă în estul ţării, iar investiţia de la Brăila începe să dea roade. În această zonă, producătorul a mers pe varianta închirierii spaţiului. Doar anul trecut, belgienii de la WDP au investit circa 14 mil. euro pentru extinderea fabricii Yazaki din Brăila cu o nouă secţiune de 26.000 mp. Japonezii au încheiat un contract pe 15 ani şi ocupă, în total, o suprafaţă de 4,2 hectare.

Îndreptaţi spre chirie

Nemţii de la Dräxlmaier, pentru care lucrează 15.000 de români, încep să îşi închirieze şi ei spaţiile necesare extinderii, după ce şi-au construit fabricile din Codlea, Hunedoara, Piteşti, Satu Mare şi Timişoara. Compania are deocamdată trei hale externe închiriate şi are în plan creşterea capacităţii de producţie.

Şi Continental s-a extins anul trecut într-o hală industrială închiriată în proiectul Timişoara Airport Park, deţinut de dezvoltatorul imobiliar Globalworth, şi are posibilitatea unei extinderi viitoare. În acelaşi parc, producătorul de sisteme de iluminat pentru industria auto Valeo a comandat un nou spaţiu de 13.500 mp pentru a-şi extinde fabrica din Timişoara. Succesul acestui proiect a determinat Globalworth să cumpere anul acesta cel mai mare centru de distribuţie al Dacia din România.

Totuşi, sunt în continuare producători care se extind în spaţii neînchiriate. Anul trecut, Polycontact a deschis o nouă fabrică de senzori la Ocna Sibiului, iar italienii de la Pierlli au anunţat investiţii suplimentare de circa 200 mil. euro pentru a extinde cu circa 24% fabrica de anvelope din Slatina. În această primăvară şi chinezii de la Ningbo HuaXiang Electronic vor demara proiectul de 30 mil. dolari de la Braşov, unde vor produce piese şi accesorii pentru autoturismele Mercedes, iar americanii de la Timken construiesc la Ploieşti a doua lor fabrică de rulmenţi din România.

Totuşi, sectorul industrial-logistic al pieţei imobiliare rămâne puternic ancorat în retail, zonă care a acoperit anul trecut 40% din cerere. Scăderea TVA şi creşterile salariale vor favoriza consumul, iar retailerii, firmele de logistică şi comerţ electronic vor fi în continuare principalii clienţi ai halelor construite de investitorii imobiliari.