Ipoteca pe imobilul cumpărat pe credit a devenit o garanţie insuficientă pentru bancă. Numărul codebitorilor acceptaţi este în creştere, iar valoarea avansului cerut, la fel.
LTV – în sens larg, Loan To Value – reprezintă de fapt ponderea creditului în valoarea garanţiei imobiliare. Mai exact, dacă un imobil este evaluat de bancă la 60.000 de euro, creditul permis de normele BNR şi cele proprii ale fiecărei bănci nu poate depăşi o valoare de 70%-75% (exceptând imobilele luate pe programul Prima Casă) din această valoare, adică un maximum de 48.000 de euro.
În fapt, LTV-ul practicat de o bancă indică nivelul minim al avansului necesar pentru contractarea unui credit ipotecar. Apariţia regulamentelor de creditare impuse de BNR a mărit în timp valoarea acestui avans de la 10%-15% înainte de integrarea României în Uniunea Europeană la 20%-40% la ora actuală (în funcţie de bancă).
Chiar şi aşa, cu o valoare a avansului sensibil mărită, veniturile solicitanţilor se dovedesc insuficiente pentru a acoperi rata unui împrumut ipotecar. Majoritatea băncilor au găsit atunci un alt mod de a suplimenta valoarea creditului: codebitorii. Mai exact, dacă în trecut era suficient un singur girant, acum aduci, de regulă, trei codebitori pe care banca îi poate executa sau cărora le poate pune poprire pe venituri. Diferenţa este că aceşti codebitori ajută solicitantul de credit să împrumute o sumă mai mare: banca are mai multe garanţii, iar clientul este fericit că ia un credit mai mare. Totuşi, codebitor nu reprezintă decât alt nume pentru girant.
Avans de casă de 50%?
Ce se va întâmpla însă din februarie 2012, când vor intra în vigoare noile norme de creditare impuse de BNR? „Normele de creditare urmează să fie modificate în următoarele două luni, pentru a se conforma noului regulament BNR, care prevede un avans de minimum 15% la creditele pentru locuinţe în lei şi 25% la creditele pentru locuinţe în euro. Astfel, gradul de acoperire cu garanţii se va apropia de valorile 117,65% pentru lei, respectiv 133,33% pentru euro“, spune Marius Istrati, responsabil produse de creditare persoane fizice Volksbank. La aceste valori, nivelul avansului creşte de la 20%-25% la 35%-40%.
Şi reprezentanţii CEC sunt de părere că acest indicator se va înscrie pe un trend descendent. În plus, sistemul de evaluare a imobilelor este tot mai greu pus la încercare. Majoritatea băncilor spun că au la bază evaluarea ANEVAR sau un sistem propriu. La Bancpost, evaluarea se face prin metoda comparaţiei directe: „se iau trei imobile similare din zonă, care s-au vândut sau sunt în curs de vânzare, şi se fac ajustări în raport cu imobilul evaluat (în funcţie de finisaje şi alte caracteristici), ajungându-se la o valoare medie“, spune Ana Popescu, Bancpost.
Din cauza neîncrederii şi a impredictibilităţii evoluţiei preţurilor pe segmentul imobiliar, băncile comerciale au tendinţa să evalueze tot mai jos preţul caselor, fapt care conduce din nou la reducerea aceluiaşi indicator, LTV. Toate acestea conjugate vor duce anul viitor la o valoare a LTV-ului care ar putea scădea sub 50% – valoarea creditului raportată la valoarea imobilului. Sursele de finanţare tot mai scumpe şi mai rare vor conduce la dobânzi ridicate, fapt care va determina şi acceptarea unui număr cât mai mare de codebitori. Soţia/soţul, mama, tata, fratele şi ceva veri s-ar putea să reprezinte o garanţie relativ suficientă pentru ca băncile să ofere un banal împrumut ipotecar, în afara programului Prima Casă.
Normele prevăd o acoperire cu garanţii de minimum 125%, deci creditul poate reprezenta 80% din valoarea imobilului.
Marius Istrati, responsabil Produse de creditare persoane fizice, Volksbank
Chiar şi cu LTV restricţionat, diferențialul de dobândă va păstra creditele în euro atractive pentru cei care au la dispoziție un avans de minimum 25%.
Ana Popescu, director comercial Credite garantate persoane fizice, Bancpost