Investitorii oportunişti caută ocazii pe piaţa imobiliară profitând de yield-urile mari şi datoriile în creştere ale companiilor ce activează în acest sector. Construcţiile şi imobiliarele rămân şi anul acesta cele mai vânate oportunităţi de către vânătorii de chilipiruri, potrivit studiului Debtwire al grupurilor financiare Cadwalader, Wickersham & Taft, FTI Consulting şi Rothschild. După ce anul trecut investitorii se luptau să-şi echilibreze situaţia f
Investitorii oportunişti caută ocazii pe piaţa imobiliară profitând de yield-urile mari şi datoriile în creştere ale companiilor ce activează în acest sector.
Construcţiile şi imobiliarele rămân şi anul acesta cele mai vânate oportunităţi de către vânătorii de chilipiruri, potrivit studiului Debtwire al grupurilor financiare Cadwalader, Wickersham & Taft, FTI Consulting şi Rothschild. După ce anul trecut investitorii se luptau să-şi echilibreze situaţia financiară dată peste cap de devalorizarea masivă a deţinerilor financiare şi imobiliare, în 2010, cei care au supravieţuit urmăresc cu atenţie piaţa în căutarea activelor ce poartă trista (pentru proprietari) etichetă de „distressed asset“.
Circa 56% din cei 100 de directori de fonduri de hedging chestionaţi indicau drept principale oportunităţi afacerile din construcţii şi imobiliare, următoarele din listă fiind companiile de media. Investitorii de criză preferă firmele cu datorii securizate de garanţii, care au avantajul de a fi recuperate rapid în cazul lichidării, dar în urma creşterii yield-urilor, şi active imobiliare care pot aduce venituri constante.
„În funcţie de apetitul de risc al investitorilor, aceştia pot opta pentru achiziţia de distressed assets – cu condiţia ca aceste active să aibă potenţial – sau pentru activele sănătoase din punct de vedere financiar ale unor societăţi cu dificultăţi“, spune avocatul Sabin Volciuc-Ionescu, senior associate în cadrul casei de avocatură DLA Piper.
Rezultatul deciziilor proaste din trecut
Există însă „distressed assets“ în România, afectate de probleme temporare, sau doar afaceri care au fost prost gândite? „Nu cred că putem vorbi de distressed assets pe piaţa românească. Dacă, de exemplu, o bancă a finanţat cu 60 de euro/mp cumpărarea unui teren care valoreaza 10 euro/mp, asta e o afacere proastă şi nu un proiect afectat de probleme financiare“, susţine avocatul Gabriel Biriş.
Pe de altă parte, piaţa nu este lipsită de oportunităţi din acest punct de vedere. Mulţi dezvoltatori şi-au văzut cash flow-ul diminuat din cauza imposibilităţii chiriaşilor de a-şi plăti chiriile sau a cererilor de renegociere a chiriilor. Astfel, ratele aferente creditelor obţinute în vederea dezvoltării sau refinanţării unor proiecte au devenit tot mai greu de plătit, efectul fiind restructurarea a circa 10% din portofoliul de credite al băncilor. Investitorii chestionaţi în studiul Debtwire cred că vârful restructurărilor pe piaţa europeană va fi atins la mijlocul acestui an. „Proprietăţile de tip distressed sunt, anul acesta, în vizorul investitorilor oportunişti pentru două tipuri de finanţări. Este vorba despre o lichidizare pe termen scurt de tip „mezzanine finance“, care urmăreşte dublarea sumei investite în termen de trei ani, sau o infuzie de capital, ce presupune implicarea fondului în management, dar care urmăreşte acelaşi tip de randament, într-un termen de până la patru ani“, spune Cristian Ustinescu, investments director la consultantul imobiliar DTZ Echinox. Chiar dacă investitorii oportunişti europeni mizează pe un vârf al restructurării de credite la mijlocul acestui an, consultanţii financiari autohtoni anticipează o înrăutăţire rapidă a situaţiei şi agravarea diferendelor financiare dintre debitori şi creditori, de aici devenind posibilă înmulţirea executărilor silite ale companiilor rău-platnice.
O primejdie generalizată
Un proiect „distressed“ a devenit Verdi Park din Capitală, proprietarul imobilului fiind în incapacitate de a plăti datoriile de 3,6 milioane de euro către bănci. Un investitor agresiv ar putea achiziţiona aceste datorii preluând practic controlul proiectului, din care nu s-a reuşit vânzarea niciunuia dintre cele 11 apartamente.
Într-o situaţie diferită se află Plus Development, dezvoltatorul My Dream Residence. Intrată în insolvenţă în urma unor diferende cu antreprenorul lucrărilor de construcţii, compania este pe cale să scape din impas. „Cred că va fi una dintre firmele care vor reuşi să treacă cu bine prin reorganizare. Din fericire, Plus Development avea proiectul deja finalizat, de aceea va trece mai uşor peste probleme“, spune avocatul Raluca Năstase, din cadrul firmei de avocatură Biriş-Goran. „Au existat oferte ale investitorilor oportunişti, dar negocierile nu au durat mult niciodată. Au fost doar discuţii. Ofereau prea puţin“, continuă aceasta. Mike Lloyd, fost strateg al Băneasa Development, ajuns acum director nonexecutiv al fondului de investiţii Rutley European Land, spunea anul trecut că investitorii oportunişti vor plăti zece eurocenţi pentru un euro investit de proprietarii de proiecte cu probleme.
Câte din proiectele imobiliare ar putea fi afectate de lipsa lichidităţilor rămâne de văzut. Cert este că toţi dezvoltatorii care nu au reuşit să securizeze contractele de vânzare sau închiriere sunt în primejdia de a rămâne fără bani.
Eşecuri
Proprietarul Verdi Park, proiect de lux din Sectorul 2 al Capitalei, evaluat în 2008 la 20 de milioane de euro, a intrat în incapacitate de plată din cauza datoriilor de circa 3,5 milioane de euro. Proiectul ar putea fi preluat de oricine achită datoriile.
OZER a eşuat în afacerea de dezvoltare imobiliară. Insolvenţa companiei, dezvoltator al proiectului Belleview Sinaia, s-a produs după ce a strâns datorii de 30 de milioane de euro, în condiţiile în care valoarea estimată a proiectului era de 20 de milioane de euro.
EFG a dat faliment după ce a renunţat sau vândut din proiectele sale către Immoeast. Un teren de 124 ha a fost vândut cu aproximativ 9 euro/mp, după ce fusese evaluat de banca finanţatoare, în 2008, la 42 euro/mp. Compania avea datorii de 20 de milioane de euro, dar a contestat vânzarea.
Proprietăţi tentante
Şefii fondurilor de hedging chestionaţi de Rotschild au ca primă ţintă a investiţiilor în active distressed proprietăţile şi media.
