În 2007, Martin Slabbert şi Victor Semionov au pus bazele fondului de investiţii New Europe Property Investments (NEPI) cu gândul de a profita din plin de o piaţă proaspăt racordată la Uniunea Europeană. La scurt timp li s-a alăturat Alex Morar şi împreună, dintr-un birou de 25 mp închiriat într-o vilă din zona Charles de Gaulle din Bucureşti, au început să facă plasamente imobiliare cu bani atraşi de pe bursa din Johannesburg.

Începutul a fost timid. Criza i-a prins pe cei trei parteneri cu un portofoliu de proprietăţi evaluat la circa 130 mil. euro, format din 18 clădiri mici de birouri răspândite în ţară şi închiriate, cu precădere, către Raiffeisen Bank, un parc de retail în Brăila, patru spaţii comerciale cumpărate de la Flanco şi un parc industrial în Râşnov. Totuşi, spre deosebire de majoritatea investitorilor, care au bătut în retragere începând cu 2009, NEPI a apăsat piciorul pe acceleraţie. În primii cinci ani de criză investitorul acumulase şapte centre comerciale cu o suprafaţă închiriabilă de 260.000 mp, care a transformat compania în cel mai mare proprietar de spaţii comerciale moderne din ţară. De atunci, portofoliul de retail al NEPI a crescut cu peste 80% până la 13 malluri evaluate la peste un miliard de euro.

CITIŢI ŞI Schimbări majore în topul celor mai mari proprietari de clădiri

„Noi am început să dezvoltăm pentru că nu găseam pe piaţă produsele pe care doream să le cumpărăm“, spune Alex Morar (32 de ani), numit CEO al NEPI în august, după demisia lui Slabbert.

Chiar dacă sectorul de retail este ţinta principală, compania mai deţine şi patru proiecte de birouri şi o serie de terenuri pentru dezvoltări viitoare. Astfel, NEPI are cel mai valoros portofoliu de proprietăţi din ţară, evaluat la aproape 2 mld. euro, dublu faţă de următorul clasat, Immofinanz. Astăzi, cei peste 250 de angajaţi şi colaboratori ai companiei sunt coordonaţi de la etajul trei al clădirii de birouri The Lakeview, cumpărată în 2013 de la Dinu Patriciu şi fostul AIG Lincoln.

„Nu au mai rămas prea multe active disponibile la vânzare sau locuri în care să poţi dezvolta proiecte de anvergură în România. Le putem număra pe degetele de la două mâini. Ponderea activelor locale (care acum e la 80%, n.red.) o să scadă doar prin simplul fapt că, probabil, vom găsi oportunităţi mai multe în alte ţări, care sunt la randamente mai scăzute“, menţionează Alex Morar.

Noi achiziţii

Pe lângă proiectele pe care le are în curs de construcţie şi care necesită investiţii de circa 400 mil. euro, NEPI are în vedere şi achiziţia altor centre comerciale de anvergură.

„Nu este exclus să mai încheiem o tranzacţie anul acesta. Atenţia este către active mai mari, pentru că le putem gestiona mai eficient“, a declarat Alex Morar.

O nouă achiziţie şi inaugurarea programată pentru această lună a hipermarketului Carrefour cu galeriile comerciale adiacente, parte a mallului Shopping City Timişoara, vor creşte valoarea activelor NEPI la peste 2 mld. euro până la finalul anului.  

Sud-africanii au mai semnat recent un angajament de achiziţie a 12 hectare de teren în Râmnicu Vâlcea de la foştii acţionari ai BelRom. Pe acest lot va fi construit un nou parc de retail. Alex Morar spune că mai analizează şi alte terenuri din oraşe în care compania nu este încă prezentă.

CITIŢI ŞI NEPI s-a angajat să cumpere 12 ha de teren în Râmnicu Vâlcea de la foştii acţionari BelRom

NEPI mai deţine un teren în Piatra Neamţ (fosta fabrică Sil Foresta) şi unul în Satu Mare, lângă Kaufland (cumpărat anul aceasta de la mai mulţi antreprenori locali). Ambele terenuri au fost curăţate şi pregătite pentru construcţia a încă două malluri cu o suprafaţă similară, de circa 26.000 mp. „La Piatra Neamţ vrem să facem un proiect adaptat cererii de astăzi, dar care poate fi extins peste cinci ani când se schimbă situaţia. Nu achiziţionăm un teren fără a ne consulta înainte cu mai mulţi potenţiali chiriaşi ancoră“, explică Morar.

Poziţia dominantă pe sectorul de retail din Bucureşti, asigurată de Mega Mall, Promenada, Iris Titan şi Vulcan Value Center, face logic un pas spre achiziţia unor proiecte ca AFI Palace Cotroceni sau Băneasa Shopping City. „Nu avem discuţii de vreun fel pentru asemenea achiziţii. Interes avem tot timpul pentru active de calitate superioară“, completează şeful NEPI.

Filosofia din spatele extinderii agresive a NEPI este simplă: acumularea unei cantităţi cât mai mari de proprietăţi generatoare de venituri sustenabile pe termen lung cu scopul asigurării unor câştiguri constante acţionarilor. De aceea, vânzările nu fac parte din preocuparea companiei. „Acţionarii noştri sunt interesaţi de dividende nu să le returnăm banii. Singurele clădiri pe care vrem să le vindem sunt nişte proprietăţi mici, majoritatea birouri (portofoliul Raiffeisen, n.red.), care, fiind prea mici, necesită un efort de gestionare mai mare decât valoarea pe care o aduc“, adaugă CEO-ul NEPI.

Nevoia de extindere

Luna trecută, agenţiile de rating Standard & Poor’s şi Moody’s au acordat NEPI calificativul „investment grade“, care permite atragerea de finanţare prin emiterea de obligaţiuni în euro. Alex Morar spune că va analiza această posibilitate anul viitor. „România a emis, recent, obligaţiuni cu randamente bune, în opinia mea, şi asta indică o cerere puternică pentru afacerile din ţară. La noi nu se practică acest mod de finanţare, pentru că nu multe companii au «investment grade». Sper ca această opţiune de finanţare să ne permită să ne extindem şi mai facil. Nu doar în România, ci şi în alte ţări“, spune Morar.

NEPI are în afara ţării două malluri în Slovacia şi unul în Serbia, dar analizează intrarea pe pieţe noi. „Am putea replica modelul din România şi pe alte pieţe din regiune. Totuşi, este o mare provocare să intri pe pieţe precum Cehia sau Ungaria“, adaugă Morar. El spune că România este noul punct fierbinte pe harta regională şi că NEPI a contribuit la creşterea atractivităţii pieţei româneşti prin achiziţiile şi dezvoltările pe care le-a făcut. Totuşi, alţi investitori încă nu şi-au făcut simţită prezenţa pe sectorul de retail, ci mai degrabă pe segmentele de birouri şi industrial. „Auzim de diverşi investitori interesaţi, dar până acum au participat numai la licitaţii sau au făcut due diligence (investigare înainte de cumpărare, n.red.). Nimeni nu a ajuns la punctul de a cumpăra“, arată Morar.

Tocmai de aceea, el nu îşi pune problema aglomerării pieţei din România şi se concentrează pe identificarea unor produse bune de achiziţionat.

„Dacă e ceva de dezvoltat pe retail consider că noi suntem cei care au cele mai bune parteneriate cu chiriaşii şi ştim unde şi ce funcţionează. Când intri într-un centru comercial NEPI, vei observa faptul că cele mai importante elemente sunt acolo“, conchide CEO-ul NEPI.

400 milioane de euro este costul necesar finalizării proiectelor pe care NEPI le are în curs de dezvoltare şi care vor fi livrate pe piaţă pe termen scurt

MINI INTERVIU

Alex Morar, NEPI: «Nu avem proprietăţi care să fie afectate de o bulă imobiliară»

Capital: Cum au reacţionat acţionarii NEPI la vestea retragerii lui Martin Slabbert?

Alex Morar: Plecarea lui Martin şi a lui Victor Semionov a fost anunţată pe 7 august şi, din fericire, luni era o zi de sărbătoare în Africa de Sud. Marţi aveam programată o întâlnire a Consiliului de Administraţie, iar miercuri, eu şi Mirela Covaşă, directorul financiar, eram în Africa de Sud să prezentăm acţionarilor rezultatele anuale. Faptul că vestea retragerii celor doi a venit la o distanţă atât de scurtă de această întâlnire ne-a dat ocazia să liniştim acţionarii. Orice investitor se sperie când vede că pleacă fondatorul. În plus, mai suntem şi una dintre cele mai tinere echipe de management la o companie de o asemenea talie. 

CITIŢI ŞI Fondatorul celui mai mare investitor imobiliar din România și-a părăsit compania

Capital: Ai fost singura propunere pentru poziţia de CEO?

A.M.: Au considerat mai multe variante, dar cred că am fost alegerea preferată pentru că fac parte din echipa de management de la înfiinţare, timp în care am avut mai multe roluri. Acum, după aproape trei luni, pot spune că lucrurile s-au liniştit, iar majorarea de capital pe care am făcut-o recent a venit ca o confirmare. A fost emoţionant de satisfăcător că am avut o suprasubscriere mai mare decât la majorările anterioare.

CITIŢI ŞI NEPI a iniţiat o majorare de capital de 65 mil. euro pentru refinanţarea achiziţiei Iris Titan

Capital: Gradul de îndatorare financiară al NEPI a ajuns la aproape 15%, comparativ cu 8%, cât era la începutul anului. Până la ce prag sunteţi dispuşi să creşteţi acest indicator?

A.M.: Acţionarii noştri se aşteaptă ca gradul de îndatorare să fie destul de mic. Zona în care suntem acum şi poate puţin peste este considerată foarte sigură şi nu ne poate imputa nimeni că nu încercăm să eficientizăm structura de capital a afacerii. Avem o ţintă stabilită de Consiliul de Administraţie care este mai mult de 15%. Vrem să continuăm cu această rată scăzută.

CITIŢI ŞI NEPI a accesat cel mai mare credit sindicalizat de pe piaţa imobiliară

Capital: Guvernatorul BNR a început să atragă atenţia asupra posibilităţii apariţiei unui nou balon imobiliar. Vezi posibilă o nouă criză imobiliară pe termen scurt?

A.M.: Nu avem genul de proprietăţi asupra cărora o eventuală bulă imobiliară să aibă impact. Nu văd o ameninţare pe termen scurt. Portofoliul nostru este flexibil la astfel de evenimente. Dacă o proprietate nu are un preţ adecvat pe termen lung, nu ne atingem de ea.

CITIŢI ŞI Riscurile apariţiei unei noi bule imobiliare

Capital: Vă îngrijorează în vreun fel situaţia economică din China, care ar putea degenera într-o nouă criză globală?

A.M.: Astfel de probleme ne pot limita creşterea, din cauza unei lichidităţi scăzute în piaţă. La ultima majorare de capital acesta a fost un subiect care ne-a frământat. Dacă investitorii sunt îngrijoraţi de situaţia globală, toată lumea este mai reticentă şi, implicit, preferă să ţină banii în cont sau în obligaţiuni guvernamentale. Totuşi, nu sunt îngrijorat că activele noastre sunt expuse la astfel de evenimente.