La băncile care aplică deja noile norme de creditare, avansul minim a crescut şi de două ori. Restul băncilor încearcă să profite de avantajul nesperat şi au redus perioada de analiză a solvabilităţii clienţilor.
Vom mai putea lua credite ipotecare? Dacă da, la ce costuri şi cu ce avans? Aceste trei întrebări sunt pe buzele tuturor încă din noiembrie 2011, când Banca Naţională a anunţat introducerea unui nou set de reguli privind creditele pentru populaţie.
De atunci şi până acum pe piaţă au apărut mai multe teorii, printre care şi aceea că noile norme nu vor afecta deloc împrumuturile pentru locuinţă.
Capital a vrut să vadă cum stau lucrurile „la faţa locului“ şi a făcut un tur pe la agenţiile câtorva dintre cele mai importante bănci din România. Sub masca unei persoane căsătorite, dar fără copii, cu contract de muncă pe perioadă nedeterminată şi venituri lunare nete de 5.000 de lei, dar şi cu un credit de nevoi personale a cărui rată lunară este de 100 de euro, reporterul Capital a încercat să obţină un împrumut pentru achiziţionarea unui apartament cu trei camere în valoare de 70.000 de euro.
Concluzia? Băncile care au trecut deja la noile reguli practică un avans minim de până la două ori mai mare, iar băncile care funcţionează încă pe vechile norme fac tot posibilul să acorde credite „cât mai ţin normele vechi“. Pentru aceasta, unele dintre ele au redus şi perioada de analiză a solvabilităţii solicitantului.
Devine tot mai clar că noul regulament va reduce semnificativ accesul la creditele de locuinţă. Un avantaj vor avea băncile care au practicat şi până acum un nivel al avansului mai mare decât media pieţei. Oferta lor rămâne, cu mici excepţii, neschimbată.
Împrumuţi 60% din preţul locuinţei. Restul e avans
Prima oprire a fost la BRD, unde am aflat că noile norme funcţionează, deşi oamenii care lucrează direct cu publicul „încă încearcă să se obişnuiască cu modificările“, dar şi cu „modalităţile de a fenta puţin noile norme“, după cum ne informează o angajată a băncii. Pe scurt, pentru a cumpăra apartamentul nostru de vis, banca ne poate împrumuta 45.000 de euro, ceea ce ar însemna cam 64% din valoarea locuinţei. Avansul va fi deci de 36%, putând ajunge, după cum ne spun cei de la BRD, până la 40%. Pe vechile norme, BRD practica un avans mediu de aproximativ 20% însă, în funcţie de solvabilitatea fiecărui client, putea coborî chiar până la 15%. Şi acum există însă soluţii.
După ce am informat-o că nu dispunem de un avans mai mare de 10.000 de euro, adică nici jumătate din cel solicitat, consilierul ne recomandă o variantă „interesantă“ care, aflăm ulterior, face parte din noua strategie a băncii. Pentru diferenţa de 15.000 de euro putem contracta un credit de investiţii imobiliare care să se întindă exact pe perioada împrumutului principal, adică pe 30 de ani. Este ceva între un credit imobiliar şi un împrumut de nevoi personale. „Veţi avea două grafice de rambursare, dar, practic, este un singur credit.
Din calculele mele vă încadraţi. Aceasta este modalitatea pe care am găsit-o pentru a menţine avansul la acelaşi nivel în noul context“, spune consiliera. Mai există o soluţie. Dacă aducem garanţii suplimentare care, împreună cu apartamentul, să valoreze cu cel puţin 33% mai mult decât valoarea creditului, putem primi 63.000 de euro în loc de 45.000. Această variantă ar presupune însă gajarea unei alte proprietăţi imobiliare. La BCR avansul este de 25%, adică undeva pe media practicată şi până acum, însă din oferta băncii au dispărut împrumuturile cu avans redus. În anumite condiţii, banca permitea contractarea de credite ipotecare cu avans de 10% şi de 15% şi, cândva, chiar fără avans.
„Luaţi de la noi cât mai puteţi“
Lipsa unei date certe de la care băncile să aplice simultan noile norme a creat un avantaj cert pentru instituţiile de credit „întârziate“. „Dacă vă grăbiţi prindeţi vechile norme. Oricum, am grăbit mult procedurile şi nu cred să dureze mai mult de câteva zile după ce aduceţi toate documentele“, spune un consilier de la Millennium. Potrivit acestuia, este suficientă o aprobare financiară pentru „a da drumul dosarului“. Avansul solicitat este de 15%, iar noi ne încadrăm la limită cu cei 10.000 de euro de care dispunem. În timp ce ne prezintă condiţiile de creditare, consilierul nu uită să ne amintească, în repetate rânduri, că trebuie să ne grăbim ca să „prindem“ actualele norme.
La Unicredit Ţiriac, consilierul ne explică cum stă treaba cu noile norme doar atunci când îl întrebăm special. Banca lucrează încă pe vechile reguli şi cere un avans doar de 20%. „Deocamdată, avansul este de 20%. Nu ştim când intră noile norme, poate peste o săptămână, poate în mai, însă e clar că avansul va creşte. Probabil va fi undeva la 30%-35%.“, spune consilierul. Ni se recomandă să ne grăbim. Întrebaţi de ce nu au trecut încă la noile condiţii, reprezentanţii băncii ne-au spus că normele se află încă „la aprobare la BNR“.
Alte bănci preferă să stea în aşteptare. Angajaţii lor ne recomandă să venim mai bine peste o săptămână, două. Este cazul Bancpost, unde consilierul ne spune că noile norme devin active de săptămâna viitoare şi că un calcul pe actualele reguli „nu ar face sens“, dar şi al Băncii Româneşti unde normele „intră în maximum două săptămâni“.
Şi avansul costă
La prima vedere, normele BNR nu afectează costurile creditului, ci doar condiţiile de acordare a acestuia. În realitate însă, lucrurile nu stau chiar aşa. În condiţiile în care avansul solicitat creşte, aproape singura metodă pentru a obţine diferenţa este aceea de a contracta un credit de nevoi personale.
Cu alte cuvinte, o anumită sumă de bani nu va mai fi inclusă în creditul ipotecar, ci se va regăsi într-un împrumut de consum. Diferenţa de dobândă dintre creditele de locuinţă şi cele de nevoi personale e însă semnificativă. Dobânda anuală efectivă (DAE) la un credit de consum este de până la trei ori mai mare decât la împrumutul de locuinţă. Pe termen scurt şi mediu, rata creşte, deşi pe termen lung ea va fi ceva mai mică. Avem un exemplu concret de la Alpha Bank, o altă bancă pe care am vizitat-o. Aici, avansul minim nu a crescut semnificativ, urcând de la 20% la 25%. Cele cinci procente cântăresc însă mai mult decât am putea crede.
La Alpha am pretins că avem un avans de 14.000 de euro, adică exact 20%. Pe vechile norme, totul ar fi fost în regulă. Acum însă, suntem nevoiţi să suplimentăm aportul personal cu 4.000 de euro. Ne hotărâm să luăm un credit de nevoi personale. Dacă avansul ar fi fost doar de 20%, adică 14.000 de euro, ar fi trebuit să luăm un credit ipotecar de 56.000 de euro.
Potrivit graficului de rambursare oferit de bancă, rata lunară pe o perioadă de 35 de ani la această sumă ajunge la 320 de euro. Avansul este însă de 25%. Cei 4.000 de euro suplimentari îi luăm printr-un credit de nevoi personale pe cinci ani, la care rata este de aproximativ 100 de euro. Pentru creditul ipotecar mai rămân doar 52.000 de euro, ceea ce presupune plata unei rate lunare de 300 de euro tot 35 de ani. Adunând rata la creditul de nevoi cu cea la creditul ipotecar, obţinem un cost lunar total de 400 de euro faţă de 320 de euro.
În primii cinci ani plătim deci cu 80 de euro pe lună mai mult. Evident, după cei cinci ani rata va fi mai mică decât în varianta cu avans de 20%.
Salvarea prin „Prima Casă“ are limite
Chiar şi pe vechile norme de creditare, cea mai mare parte a împrumuturilor ipotecare acordate în 2010 şi 2011 au fost date cu garanţii de la stat. De exemplu, consilierul de la Alpha Bank aproape că ne-a obligat să ne gândim la această variantă, deşi am insistat pentru un credit ipotecar normal. După trecerea la noile reglementări, pentru mulţi dintre noi „Prima Casă“ va rămâne singura variantă. Această variantă este avantajoasă din mai multe puncte de vedere: avansul este doar de 5%, dobânzile sunt cu până la 70% mai mici, iar băncile sunt mult mai dispuse să dea împrumuturi din moment ce statul garantează jumătate din credit.
Nu toată lumea poate lua însă un astfel de împrumut. Potrivit legii, trebuie ca solicitantul sau soţul ori soţia acestuia să nu aibă în proprietate o locuinţă cu suprafaţa de peste 50 de metri pătraţi. O altă problemă o constituie valoarea maximă a creditului. În cazul locuinţelor vechi, împrumutul maxim nu poate depăşi 56.000 de euro, iar în cazul celor noi, construite după februarie 2010, suma urcă la 66.000 de euro. Cu alte cuvinte, dacă vă gândiţi la un apartament vechi cu două-trei camere şi dacă nu mai aveţi altă locuinţă, Prima Casă poate fi o soluţie.
De unde vin diferenţele
BNR a emis un regulament general care impune limitele minime şi maxime în ceea ce priveşte condiţiile de creditare pentru persoane fizice. Pe baza acestui document, băncile şi-au construit propriile norme cu care au mers pentru aprobare la BNR. Unele au primit aprobarea, altele nu. Analiza specialiştilor băncii centrale s-a bazat pe mai multe criterii, printre care calitatea şi dimensiunea portofoliului de clienţi al fiecărei bănci sau istoricul ei. De aici vin şi difernţele. Unele bănci au primit aprobarea pe propunerile iniţiale, altele au fost nevoite să le modifice marginal, în timp ce altele le-au schimbat semnificativ. Şi în acest moment există bănci care nu au primit încă aprobarea. De altfel, potrivit unor surse, bancherii, prin ARB, au purtat mai multe discuţii cu reprezentanţii Băncii Naţionale pentru modificarea normelor.
În cazul creditelor ipotecare, regulamentul general prevede ca avansul minim la creditele în euro să fie de 25%, iar la cele în lei, de 15%. În cazul creditelor de nevoi personale, reglementările sunt cu mult mai stricte şi vor conduce la limitarea drastică spre zero a împrumuturilor de consum în monedă străină.
Nu suntem nici noi (nr: consilerii de client) familiarizaţi cu noile norme. Banca încearcă să identifice soluţii pentru a fenta puţin reglementările. Consilier persoane fizice, BRD.
Bine că aţi venit la noi. Suntem ultimii care mai lucrează pe vechile norme (nr: informaţie falsă). Am grăbit şi procedurile de analiză. Conslier persoane fizice, Millennium.
25% este avansul pe care trebuie să îl practice băncile la euro pe noile norme. În unele cazuri acest avans ajunge şi la 40%.
15% este avansul minim pe care îl practică unele bănci rămase pe vechile norme. În urmă cu trei ani avansul era şi zero.
