Vânzarea de locuinţe „pe hârtie“ sau din fază de proiect a devenit un subiect tabu încă de la instalarea crizei imobiliare în România. După această perioadă, singurii care au mai vândut au fost dezvoltatorii cu proiecte finalizate. Scăderea încrederii românilor în achiziţia unor imobile inexistente îi strânge cu uşa pe dezvoltatorii care aveau în plan demararea de proiecte noi, deoarece aceştia depind de vânzările „pe hârtie“ în atragerea finanţării.
„Se vor mai da drumul la proiecte rezidenţiale, dar până într-un plafon de 10 mil. euro. Volksbank a finanţat recent un proiect de şase milioane de euro. Băncile ar putea renunţa la impunerea unui ritm de vânzări din stadiul de proiect, doar dacă dezvoltarea nu depăşeşte o jumătate de an. Aici vorbim de construcţia unui bloc de locuinţe de 14 etaje“, a declarat pentru capital.ro Daniel Tudor, Head of Real Estate Divison în cadrul Volksbank România, banca cu cea mai mare expunere pe sectorul imobiliar.
În cazul acestor proiecte, sursele proprii ale dezvoltatorului trebuie să fie de 50% din valoarea de investiţie pentru ca banca să accepte finanţarea.
Potrivit lui Tudor, se mai pot demara lucrări şi la proiecte de până în 100-150 de locuinţe, profitând de preţuri mai mici la materiale şi terenuri. În aceste cazuri se pot construi apartamente la preţuri convenabile, cu suprafeţe micşorate, care să atragă clienţi şi pentru vânzări din fază de proiect.
Singura şansă sunt sursele proprii
În perioada de glorie a pieţei imobiliare autohtone, băncile impuneau dezvoltatorilor un anumit ritm de pre-contracte pentru a elibera tranşe din finanţare şi asta nu era o problemă. Acum investitorii care se mai riscă să înceapă un proiect nou trebuie să se bazeze în principal pe banii lor.
„Singura soluţie a dezvoltatorilor care vor să mai înceapă proiecte este să construiască în etape şi să demareze procesul de vânzare după ce şantierul este început, astfel ca potenţialii clienţi să vadă ceva fizic. Este clar că acum, cei care vor să mai înceapă proiecte, trebuie să folosească surse proprii mai consistente pentru demararea lucrărilor. Noi dezvoltăm prima etapă a Quadra Place 2 din surse proprii şi ulterior o să apelăm la bănci. Sperăm în cât mai multe vânzări off-plan, dar sunt convins că vor fi net mai mici faţă de anii trecuţi“, a menţionat Romeo Căzănescu, directorul general al Conarg Real Estate, companie care a finalizat două proiecte rezidenţiale cu peste 1.300 de locuinţe.
Statul trebuie să recâştige încrederea populaţiei
O altă problemă ce trebuie rezolvată pentru ca procesul de vânzare din fază de proiect să funcţioneze este câştigarea încrederii oamenilor în piaţa imobiliară, puternic deteriorată atât de criză, cât şi de numeroase ţepe primite din partea unor dezvoltatori.
„Statul ar trebui să sprijine sectorul construcţiilor în general şi cel al locuinţelor în special pentru a recăpăta încrederea populaţiei în stabilitatea economică. Până se va atinge acest ţel, vânzările sau închirierile din fază de proiect nu vor fi posibile şi ca urmare nu se va putea dezvolta“, a explicat Ioan Bejan, consultant al Institute for Real Estate, Construction and Housing Viena, fost business development manager în cadrul Raiffeisen Banca pentru Locuinţe.
El a mai spus că, în acest moment, nu se finanţează proiecte de investiţii, pentru că băncile le consideră riscante. Astfel, nu se pune problema unor construcţii noi. Oamenii au devenit prudenţi, chiar fricoşi în a lua decizii investiţionale.
„Odată ce ziua de mâine a devenit incertă, oamenii se restrâng la cheltuielie de supravieţuire. Într-un fel populaţia acţionează exact ca mediul privat, motiv pentru care singurul care mai poate face ceva în deblocarea mecanismelor economice este statul. În 2008 au fost recepţionate 68.000 de locuinţe la nivel naţional, acest nivel nu mai poate fi atins prea curând, decât prin implicarea statului“, a completat Bejan.
Dacă în anii de creştere economică, sectorul construcţiilor a fost principalul motor al dezvoltării, acum acest sector este o piatră care grăbeşte căderea economică.
Revenirea pieţei va aduce şi vânzări „pe hârtie“
„În prezent nu cred că mai sunt bănci care să finanţeze construcţia de locuinţe noi, dar este adevărat că fără vânzări off-plan nu se poate construi. Eu cred că odată ce piaţa îşi va reveni se vor relua şi vânzările «pe hârtie», însă produsul dezvoltat trebuie să fie atractiv pentru că acum piaţa este competitivă“, a subliniat Ionuţ Negoiţă, unul din proprietarii grupului de firme Pro Confort, care a dezvoltat proiectul Confort City şi Rin Grand Hotel.
Negoiţă susţine că numărul de contracte încheiate va rămâne o condiţie de bază pentru bănci în acordarea împrumuturilor, pentru că arată nivelul de atractivitate al produsului.
„Nu cred că va fi cineva dispus să îşi blocheze nişte bani într-un proiect care nu are clienţi. Pentru o companie bine cotată şi credibilă, care vine cu un produs competitiv şi cu condiţii de achiziţie avantajoase, adică are un avans mic şi preţuri bune, nu vor apărea probleme în a vinde din faza de proiect“, a conchis Ionuţ Negoiţă.
SURSA: Colliers International
