Trusturile de investiţii imobiliare şi-au extins cota de activitate din tranzacţii pe piaţa imobiliară internaţională în prima jumătate a anului 2013, fiind pe cale să depăşească cele 80 de miliarde de dolari investiţi în fiecare din ultimii doi ani. Trusturile de investiţii imobiliare acoperă, în prezent, o cincime din volumul total al tranzacţiilor imobiliare la nivel global, în creştere cu 14% faţă de anul trecut. Totuşi, este puţin probabil ca acest ritm de creştere să fie menţinut, în pofida implicării trusturilor în diverse dezvoltări imobiliare sau în joint ventures ca modalităţi de extindere a oportunităţilor lor de tranzacţionare.

Studiul are la bază interviuri cu parteneri EY din întreaga lume care lucrează direct cu clienţi majori din real estate şi un sondaj derulat în august 2013, cu peste 80 de directori financiari din trusturi globale de investiţii imobiliare.  

“Trusturile de investiţii imobiliare au fost foarte active pe piaţa de achiziţii în ultimii trei ani, adăugându-şi active în valoare de 230 de miliarde de dolari în această perioadă, prin urmare nu e de mirare că îşi iau un scurt răgaz să asimileze această activitate”, spune Howard Roth, lider global EY pe Real Estate. “Cele 60 de miliarde de doalri din activităţi de tranzacţionare raportate în prima jumătate de an reprezintă un nivel foarte bun, însă multe dintre echipele trusturilor de investiţii imobiliare încep să se confrunte cu dificultăţi în a identifica noi ţinte de investiţii potrivite, atât în privinţa calităţii activului cât şi al preţului”, a adăugat acesta.  

Cercetarea derulată cu directorii financiari din trusturi de investiţii imobiliare sugerează că sunt puţine şanse să aibă loc noi fuziuni în piaţă, probabil şi din cauza faptului că multe dintre trusturile mari care au fuzionat recent încă nu şi-au finalizat procesul de integrare.

“Trusturile de investiţii imobiliare au adoptat o abordare de genul «nu spune niciodată nu» când a fost vorba de achiziţii pentru transformare, însă rezultatele studiului nu lasă să se întrevadă o tendinţă de noi fuziuni la scară largă în următoarele 12 până la 24 de luni”, spune Robert Lehman, lider global EY REIT.

În fapt, o mare parte din activitatea cotidiană a echipelor din trusturile de investiţii imobiliare s-a concentrat, în ultima vreme, pe a-şi face organizaţiile mai agile din punct de vedere operaţional şi mai eficiente, pe reducerea de costuri şi pe gestionarea riscurilor. Acest aspect este cu precădere adevărat în cazul trusturilor din S.U.A., unde piaţa este mai mare şi mai matură.

Această tendinţă se vede cel mai bine în modul în care trusturile de investiţii imobiliare abordează finanţarea. Studiul EY evidenţiază modul în care nivelurile datoriei din sectorul REIT global au crescut constant începând din 2010. Astfel, până la sfârşitul anului trecut, totalul datoriei trusturilor de investiţii imobiliare a fost de 372 de miliarde de dolarai, în creştere de la valoarea de 361 de miliarde de dolari înregistrată în 2008. Acest fapt se datorează, în mare parte, creşterii gradului de îndatorare a trusturilor de investiţii imobiliare din S.U.A., care reprezintă aproximativ două treimi din întregul segment global REIT. În timp ce trusturile de investiţii imobiliare din restul lumii au înregistrat o scădere de 8% a datoriilor din bilanţ, trusturile de investiţii imobiliare din S.U.A. au adăugat un plus de 9% la sarcina datoriilor lor. Cu toate acestea, trusturile de investiţii imobiliare au reuşit să reducă riscul datoriilor suplimentare prin re-eşalonarea scadenţei datoriilor din ultimii ani. Această practică oferă o anumită protecţie împotriva viitoarelor creşteri de rate ale dobânzilor şi a făcut ca maturizarea datoriilor trusturilor de investiţii imobiliare să fie considerată o "preocupare gestionabilă", potrivit raportului.

Un alt segment unde trusturile de investiţii imobiliare devin tot mai eficiente este cel al dezvoltărilor imobiliare şi al construcţiilor. Conform estimărilor EY, costurile cu dezvoltările imobiliare şi construcţiile înregistrate de primele 15 cele mai mari trusturi de investiţii imobiliare din S.U.A. au crescut de la 2 miliarde de dolari în 2010, la 3 miliarde de dolari în 2012. În plus, multe dintre trusturile de investiţii imobiliare vor migra către segmentul de dezvoltări imobiliare pentru a putea livra proiecte noi sau pentru a-şi extinde sau îmbunătăţi activele existente. În special în cazul trusturilor de investiţii imobiliare mai mari, se arată în studiu, există deja o monitorizare riguroasă a cheltuielilor cu dezvoltările imobiliare şi construcţiile şi au loc deja controale operaţionale stricte.

“Piaţa imobiliară românească este caracterizată încă de lipsa lichidităţii, ca o consecinţă a condiţiilor restrictive de creditare din partea băncilor locale. Amplasarea şi conceptul proiectului sunt decisive în evaluarea pentru accesarea finanţării, de aceea proiectele premium nu se confruntă cu restricţii semnificative de finanţare. Băncile sunt foarte selective şi aleg pentru finanţare mai ales clienţi cu care au relaţii de business construite în timp. În timp ce băncile comerciale ezită să se expună unor riscuri suplimentare, apar creditori netradiţionali, iar companiile de asigurări încep să devină o alternativă la finanţarea bancară în Europa. De aceea, multe companii iau în considerare trusturile de investiţii imobiliare (REITs). În România, deja există un astfel de fond listat sub această formă la Bursa de Valori Bucureşti (New Europe Property Investments (NEPI) n.red.)”, spune Liana Bulgaru, Senior Consultant în cadrul departamentului de Evaluare şi Modelare Financiară, EY România.