Majoritatea achiziţiilor de locuinţe se face prin intermediul unei finanţări. Leasingul imobiliar este, încă, la nivelul de ştire proaspătă pe piaţa imobiliară autohtonă, deşi a pătruns de ceva vreme în România.
Interesul manifestat în special de persoanele fizice rămâne scăzut, în ciuda afirmaţiilor membrilor pieţei, legate de avantajele oferite de acest sistem de finanţare. De altfel, ponderea pe piaţă a leasingului pe sectorul rezidenţial nu depăşeşte 15% din totalul pieţei de profil. În prezent, România este pe ultimul loc în Europa în ceea ce priveşte leasingul imobiliar, care reprezintă doar 0,07% din PIB, potrivit Asociaţiei de Leasing şi Servicii Financiare Nebancare (ALB).
În aceste condiţii, leasingului imobiliar nu face, deocamdată, o concurenţă serioasă creditelor imobiliare sau ipotecare. În plus, de aproximativ trei ani, diferenţele dintre cele două tipuri de creditare au scăzut semnificativ.
Creditul ipotecar pare a se fi impus în ultimul an, prin intermediul politicilor aplicate de majoritatea băncilor şi fondurilor de creditare, anume garantarea creditului prin ipotecarea imobilului achiziţionat.
Totuşi, apar şi diferenţieri. Astfel, creditul ipotecar se garantează cu ipoteca pe imobil, în vreme ce pentru creditul imobiliar se acceptă şi alte tipuri de garanţii (giranţi, alte imobile). În plus, prin credit imobiliar se pot finanţa şi construcţiile de imobile, pe când creditul ipotecar nu poate accepta drept ipotecă ceea ce încă nu există.
În teorie. Practic, însă, situaţia se schimbă, şi creditul ipotecar se acordă inclusiv pentru construcţia de locuinţe, deosebirile rămânând doar la nivel de principii.
O primă diferenţă concretă o oferă reglementarea. Creditul ipotecar este reglementat prin lege, iar cel imobiliar prin intermediul Codului civil.
Avantajele şi dezavantajele leasingului imobiliar
Se obţine altfel, se plăteşte altfel, iar condiţiile în care se desfăşoară relaţia finanţator-client este oarecum diferită. Leasingul presupune, iniţial, identificarea bunului pe care beneficiarul intenţionează să-l achiziţioneze, întocmirea documentaţiei şi înmânarea acesteia companiei de leasing pentru evaluare.
Ulterior, se stabileşte şi structura de finanţare. „În cazul leasingului, antreprenorul este parte a proiectului. Mai mult, un avantaj este faptul că firma ce acordă finanţarea, proprietara imobilului până la finalizarea perioadei de creditare, este direct interesată de buna realizare a proiectului, şi nu oferă doar banii, aşteptând apoi plata acestora“, spune Adriana Ahciarliu, secretar general al Asociaţiei de Leasing şi Servicii Financiare Nebancare (ALB).
Probleme cu leasingul apar, conform acesteia, din cauza legislaţiei care spune că amortizarea unei clădiri se face în 20-60 de ani, iar în aceste condiţii acordarea unei finanţări pe o perioadă de 5-15 ani reprezintă un risc foarte mare. Probabil cel mai important aspect al leasingului imobiliar ţine de faptul că până la plata ratelor (mai mici decât la credite) şi a valorii reziduale de circa 20% (nu apare în cazul creditului), construcţia se află în proprietatea societăţii de leasing. În plus, este necesar ca beneficiarul să concesioneze terenul (care face parte din avans) sau să instituie drept de folosinţă asupra terenului în favoarea societăţii de leasing.
În cazul creditului ipotecar, terenul şi construcţia sunt în proprietatea beneficiarului încă de la acordarea creditului. Creditul ipotecar nu poate fi cedat, iar imobilul se poate vinde doar cu acordul băncii, care îşi recuperează banii după tranzacţie.
Situaţia este diferită în cazul leasingului, care poate fi cedat relativ simplu când clientul ajunge imposibilitate de plată.
Riscuri la obţinerea de finanţări suplimentare
Totuşi, în cazul leasingului apare un potenţial pericol. Finanţatorul poate, la un moment dat, să utilizeze construcţia respectivă (proprietatea lui) pentru o ipotecă, spre exemplu, în vederea obţinerii unei finanţări suplimentare. Iar de aici apare riscul. Dacă acea construcţie a constituit garanţia unui împrumut angajat de societatea de leasing, ea poate fi pierdută odată cu sumele investite până atunci de viitorul beneficiar.
În plus, Florentina Mircea, preşedintele CA al TBI Leasing, consideră că finanţarea în leasing a unei construcţii în curs prezintă mai multe dificultăţi legate de disciplina în construcţii: avize, decontarea facturilor prestatorilor sau antreprenorului general, regimul proprietăţii şi chiar incertitudinea termenelor de execuţie.
Alte dificultăţi pot apărea odată cu începerea rambursărilor legate de folosinţa imobilului. Indiferent de situaţie însă, potenţialii beneficiari ai oricărei forme de finanţare trebuie să analizeze atent atât produsul de creditare cerut, cât şi societatea care îl oferă.
Riscuri mai mici
«Avantajul pentru persoane fizice derivă, în principal, din riscul relativ redus, abordarea mai flexibilă şi mai lejeră, dar şi din posibilitatea finanţării unei construcţii prin operaţiunea
de sale and lease back.»
Florentina Mircea, preşedintele Consiliului de Administraţie al TBI Leasing
LEASING Imobilul care face obiectul leasingului imobiliar se poate construi de la zero, într-un sistem de construcţie impus şi controlat de societatea de leasing, numai cu constructori agreaţi de societate. Drept garanţie a finanţării este folosită clădirea ce se construieşte, care rămâne pe toată perioda împrumutului în proprietatea societăţii de leasing. Particularitatea leasingului constă în cumpărarea de către societatea de leasing a imobilului, spre deosebire de credit, unde acesta este cumpărat de împrumutat şi ipotecat în favoarea băncii. Valoarea reziduală, stabilită prin lege la 20% din cea iniţială, poate fi plătită eşalonat prin încheierea altui contract de leasing.
CREDIT IMOBILIAR Diferenţa majoră dintre cele două tipuri de credit este legată de faptul că, în cazul celui imobiliar, se pot aduce ca garanţie alte imobile sau se pot folosi giranţi.
În general, valoarea maximă a unui credit imobiliar este echivalentul a 250.000 de euro. Până de curând, nu putea acoperi decât maximum 75% din valoarea imobilului, însă odată cu eliminarea restricţiilor impuse prin norme de către BNR, băncile vor putea accepta şi avansuri mai mici de 25%.
CREDITUL IPOTECAR Acest mod de finaţare s-a impus odată ce băncile au început să accepte, ca garanţie pentru credit, ipoteca pe imobilul cumpărat. Din anul 2003, piaţa bancară a cunoscut o explozie a creditelor pentru locuinţă, pe măsură ce dobânzile percepute de bănci au scăzut şi nu a mai fost necesară aducerea de giranţi sau a altor tipuri de garanţii.
