Mania caselor de vacanta a aparut in Romania in a doua parte a anului 1991, o data cu primele semne de structurare sociala pe criterii financiare. Altfel spus, aproape jumatate din profiturile obtinute de intreprinzatorii buticari sau de „businessman-ii traficanti de marfuri peste frontiera au fost plasate in acumularea de proprietati. S-a dezvoltat astfel o puternica piata imobiliara, specializata in tranzactii cu terenuri si cladiri situate in zonele turistice traditionale.
Agentii imobiliari sustin ca aceasta dezvoltare exploziva a fost posibila si datorita serviciilor si conditiilor de cazare de slaba calitate oferite de societatile hoteliere. In plus, ofertele agentiilor s-au axat pe terenuri si imobile situate in locuri izolate, pentru a atrage clientii prin posibilitatea de a se elibera de stresul cotidian.
Anul 1992 a fost cel mai bogat in tranzactii cu terenuri. Conform datelor statistice, in acel an s-au inregistrat peste 9.000 de contracte de vanzare-cumparare de terenuri in numai cinci zone turistice: Valea Prahovei, Valea Oltului, litoralul Marii Negre, Culoarul Rucar-Bran si Cheia-Muntele Rosu. Aceasta explozie a cererii a condus la o triplare a preturilor pentru metrul patrat de teren.
Cererea a ridicat nivelul preturilor
Pentru terenurile situate in Breaza – cea mai solicitata zona in primele sase luni ale anului 1992, cu 2.413 contracte inregistrate de vanzare-cumparare de terenuri – pretul pentru un metru patrat a urcat de la 3-5 dolari, in luna ianuarie, la 25-27 dolari, in septembrie. Fenomene similare, dar de o mai mica amplitudine, au fost inregistrate si in celelalte zone turistice. Pe Valea Oltului, pretul terenului a urcat de la 8 la 25 de dolari/mp in Ramnicu Valcea si de la 4 la 20 de dolari/mp la Cozia si Ocnele Mari. La Calimanesti, preturile destul de mari la care se inregistrau tranzactiile, inca din 1991, nu au avut cresteri semnificative in anul urmator, terenurile fiind achizitionate la 25-40 de dolari/metru patrat. Pe litoral, dupa o perioada in care preturile au oscilat in jurul pragului de 100 USD pentru un metru patrat de teren, valoarea acestuia s-a dublat in 1992, cand singura statiune in care se mai putea gasi o bucata de teren cu valoare putin sub 100 USD/ metru patrat era Vama Veche.
Dupa varful de cerere inregistrat in 1992, piata terenurilor de constructie pentru case de vacanta s-a stabilizat. Pe fondul unei usoare tendinte de scadere a preturilor, fenomen inregistrat pana la sfarsitul anului 1994, numarul contractelor de vanzare-cumparare incheiate de agentiile imobiliare pentru terenuri in zone turistice s-a mentinut relativ constant, la o medie anuala de 2.500 de contracte. Avand in vedere faptul ca numarul autorizatiilor de constructie eliberate anual de primarii pentru astfel de imobile (case de vacanta) este tot de aproximativ 2.500, agentii imobiliari considera ca numarul celor ce speculeaza variatia preturilor la terenuri in aceste zone este extrem de mic.
Incepand cu prima parte a anului 1995, piata terenurilor pentru case de vacanta a suferit modificari structurale majore. Atat cererea, cat si oferta au evoluat in directia concentrarii caselor de vacanta in periferiile statiunilor traditionale, pe suprafete utile mai mici decat cele solicitate in perioada anterioara. Astfel, preturile pe metru patrat pentru terenurile cu o suprafata maxima de 1.000 mp au inregistrat o usoara tendinta de crestere, in timp ce terenurile mai mari, care nu au putut fi parcelate, au marcat o scadere a pretului cu aproximativ 15 procente.
Tot in aceasta perioada, cererea a fost redirectionata spre zone turistice mai putin aglomerate, existand o reala tendinta de izolare a caselor de vacanta de privirile indiscrete. In acest caz, au avut de castigat agentiile imobiliare care ofereau terenuri la distante mari de retelele utilitare: apa, gaze, energie electrica si canalizare. Zonele preferate de „al doilea val, asa cum este denumit de agentii cu experienta, au fost Muntii Apuseni, Slanic Moldova si Slanic Prahova, Cheia-Muntele Rosu, Durau, Zarnesti-Plaiul Foii, Zanoaga (Muntii Retezat) sau Horezu-Valcea. Daca pentru zona Muntilor Apuseni cererea s-a axat pe o suprafata medie de 1.200 mp, in celelalte zone media suprafetelor solicitate este de 600-750 metri patrati.
O data cu dezvoltarea firmelor de constructii specializate in case de vacanta, problemele intampinate de agentiile imobiliare au fost mult simplificate. Terenurile cu suprafata mare, dar cu deschidere ingusta la calea rutiera au fost preluate de aceste companii, care ulterior au vandut case de vacanta la cheie prin intermediul acelorasi agentii.
Case de vacanta dupa
dimensiunea buzunarului
„Casele de vacanta reprezinta o piata mult mai sensibila decat cea a locuintelor, afirma Razvan Cristescu, directorul firmei de constructii Montana Holiday din Brasov. El sustine ca pretentiile clientilor sunt mult mai mari, dar si dependente de criterii de utilitate si statut social, in cazul acestor imobile. Daca, pana in 1994, vilele construite la munte sau la mare erau dependente de imaginatia clientului, care avea o contributie de 20-30 procente in arhitectura imobilului, in prezent cererea s-a schimbat radical. „Cam 20% din clienti nu gasesc in cele peste 400 de modele de case de vacanta oferite de firma noastra un proiect de care sa fie multumiti. Desi oferta noastra cuprinde imobile diverse, de la case din lemn, la un pret de 9.500 de dolari, fara finisaje, pana la vile de beton, otel si sticla, livrate la cheie, la un pret de 238.000 de dolari, multi clienti sugereaza combinatii structurale care nu au nimic estetic si nu se adapteaza mediului in care urmeaza sa fie construite. Pentru ca cel care plateste, respectiv clientul, are dreptul sa-si satisfaca orice capriciu, au existat cazuri in care ne-a fost rusine sa sustinem ca noi am proiectat si construit un imobil. Directorii firmelor de constructii specializate in vile si case de vacanta sustin ca cei mai buni clienti sunt cei proveniti din clasa de mijloc. Acestia vin cu bani putini si nu emit mari pretentii de arhitectura, punand accent pe utilitatea constructiei. In aceste cazuri, arhitectii pot lucra in voie, pentru a adapta imobilul la mediul ambiant si la tipicul arhitectural local, punctul de reper fiind valoarea maxima la care poata sa ajunga constructia. In aceste cazuri, modelul de constructie si materialele folosite sunt alese dupa specificul zonei. Astfel, in zonele Durau, Zarnesti sau Muntii Apuseni sunt recomandate structuri din lemn, iar pretul total al constructiei scade cu aproximativ 15 procente, fiind eliminat pretul transportului si adaosurile comerciale. Pentru constructiile realizate pe litoral, companiile specializate recomanda structuri de otel, beton si sticla, protejate contra eroziunii si atacului sarurilor minerale.
Pentru 90 milioane lei poti obtine un proiect de vila luxoasa
Preturile pentru proiectarea si decorarea caselor de vacanta variaza itre 1.000 si 6.000 de dolari.
Arhitectii sustin ca preturile nu sunt foarte mari, avand i vedere tarifele practicate i alte tari europene. Pentru un imobil cu cinci camere, i valoare de aproximativ 75.000 de dolari, costul proiectului este de aproximativ 10 procente din valoarea constructiei i Franta, 8,5% i Spania si Italia, 8% i Germania sau Ungaria. Arhitectii romani si-au diversificat oferta, pentru a nu speria clientii cu aceste tarife. Astfel, pentru 10 procente din valoarea constructiei, firmele de proiectare ofera, pe langa proiectul imobilului, servicii de design realizate de acelasi arhitect care a facut planul de constructie. Firma Arhigraf din Ramnicu Valcea a gasit o solutie ingenioasa de a atrage clientii. In tariful practicat pentru proiectarea constructiei este inclusa, la solicitarea clientului, proiectarea mobilierului, care poate fi executat la comanda, i fabrica proprie a firmei valcene. Compania Design Proiect Ltd. din Bucuresti ofera servicii gratuite de design interior si exterior (gradini si parcuri) pentru orice client care cumpara un proiect de imobil.r
Cine n-are banir
cumpara case de lemnr
Cele mai mici tarife sunt practicate pentru proiectele de cabane din lemn, pentru care arhitectii sustin ca volumul de munca este de doua ori mai mic decat la un imobil din caramida, piatra sau otel cu sticla. r
Pentru o casa de vacanta cu doua camere, din lemn, valoarea proiectului nu depaseste 10 milioane lei. Pentru o cabana din acelasi material, cu patru-sapte camere, pretul proiectului ajunge la 16-20 milioane lei.r
Tarifele sunt cu mult mai mari pentru proiectele de renovare si finisare a imobilelor vechi din zonele turistice. Pentru proiectul de redistribuire a spatiilor si finisare a unui imobil cu suprafata construita de 150 metri patrati, clientul plateste itre 700 si 1.500 de dolari, i functie de prestigiul firmei la care apeleaza si de gradul de functionalitate solicitat. La finisaje si design exterior, tarifele practicate pentru proiecte sunt cuprinse itre 3 si 7 dolari pentru metrul patrat de suprafata construita.r
Adunand toate aceste tarife, rezulta ca, pentru un proiect de casa de vacanta cu suprafata construita de 100 metri patrati (echivalentul unui apartament cu trei camere), romanii trebuie sa achite itre 1.900 si 2.800 de dolari.tr
