Banca germană de stat Deutsche Pfandbriefbank îşi arată disponibilitatea de a acorda împrumuturi de până la 120 mil. euro pentru achiziţii imobiliare în România, în contextul în care finanţările mai mari de 50 mil. euro au fost o raritate pe plan local în ultimul an.
„Sunt câteva bănci care se uită activ la România. Ştim o bancă importantă din străinătate care acordă împrumuturi de minim 30 mil. euro şi ajunge spre 120 mil. euro. Dacă pe lângă 100 mil. euro mai adăugam 50% capitalul propriu al investitorului, înseamnă că poţi cumpăra proprietăţi şi de 200 mil. euro. Este vorba de Deutsche Pfandbriefbank“, a declarat Laurenţiu Lazăr, managerul departamentului de evaluări şi consultanţă din cadrul companiei de consultanţă imobiliară Colliers International.
Banca germană a făcut parte dintr-un consorţiu, alături de Erste şi Raiffeisen, care a refinanţat centrul comercial AFI Palace Cotroceni din Bucureşti cu 220 mil. euro în 2014. Deutsche Pfandbriefbank este parte a Hypo Real Estate Holding, bancă naţionalizată în 2008, după falimentul Lehman Brothers. Acum este al doilea cel mai mare creditor specializat în imobiliare de pe piaţa germană.
Bani mai ieftini
Capital a realizat o listă a principalelor credite acordate de bănci pentru investiţii imobiliare în primul semestru al acestui an. Acestea cumulează o sumă de circa 130 mil. euro, extrem de mică raportat la refinanţarea obţinută de AFI Europe. Practic, când vine vorba de credite pentru activităţi imobiliare, băncile par blocate într-o zonă de confort definită de împrumuturi cuprinse între 10 şi 50 mil. euro. Spre exemplu, ieri Forte Partners a anunţat că a primit un credit de 50 mil. euro de la Unicredit Bank pentru dezvoltarea complexului de birouri The Bridge din Bucureşti, acesta fiind cel mai mare împrumut pentru dezvoltări imbiliare atras în acest an.
„Acum un an şi jumătate marja de dobândă la care lucrau băncile era de 4-4,5%, iar acum am înţeles că sunt oferte şi sub 3%. Diferenţa dintre a avea o marjă de 4,5% la finanţare şi un randament investiţional de 7,5% la achiziţia de clădiri de birouri era de 300 de puncte de bază. Dacă sunt marje sub 3% atunci poţi obţine în România un return on investment (ROI) mai bun decât în alte părţi“, menţionează Laurenţiu Lazăr.
Înapoi în 2008
Ieftinirea creditelor şi randamentul bun al proprietăţilor româneşti par să fie argumente suficient de solide pentru a determina reprezentanţii Colliers să estimeze pentru 2017 un volum de investiţii similar cu cel din 2008, când s-a atins un vârf de 1,5 mld. euro.
„Sunt convins că vom vedea noi jucători intraţi pe piaţa locală. În perioada de criză am văzut o acumulare de proprietăţi de calitate şi cred că anul viitor, dezvoltatorii vor fi dispuşi să îşi ofere produsele la vânzare. Cu siguranţă vor fi clădiri de birouri şi, posibil, retail. Pe retail problema nu este a cererii, ci a disponibilităţii proprietarilor de a vinde“, spune Robert Miklo, director asociat al Colliers International.
Ca să atingem pragul de 1,5 mld. euro, spune acesta, sectorul de birouri trebuie să depăşească un volum de tranzacţii de 500 mil. euro.
„Sunt negocieri şi pentru vânzări de portofolii de active la nivel regional, unde discuţiile cu băncile sunt la un alt nivel. Bani există. Cred că va exista o componentă de tranzacţii regionale la volumul României, dar tranzacţiile locale vor domina“, adaugă Miklo.
El îşi mai motivează previziunea pe faptul că fondul Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB), cel mai mare fond de pensii canadian, şi Ivanhoé Cambridge, al doilea cel mai mare fond de pensii din Canada, au expunere directă pe România, cei doi investitori având capacitatea de a atrage şi alte nume.
„La târgul imobiliar Expo Real ne-am întâlnit cu reprezentanţii CPPIB şi ne-au povestit că au primit o serie de telefoane în care au fost întrebaţi cum de au investit în România. Este nevoie de câteva nume mari pentru a declanşa o punere a ţării pe radar şi a rezolva problema lipsei de lichiditate“, concluzionează Laurenţiu Lazăr.
CPPIB a intrat în România în luna mai a acestui an, când a preluat obligaţiuni Globalworth în valoare de 150 mil. euro. În cazul Ivanhoé Cambridge, acesta este prezent în acţionariatul P3, companie care deţine cel mai mare parc logistic din ţară, lângă Bucureşti.