Compania P3 a intrat în România în februarie 2015 prin achiziţia unor parcuri logistice amplasate în România, Polonia şi Serbia, tranzacţie finanţată de Raiffeisen Bank printr-un credit de 110 mil. euro. Activele româneşti au cântărit cel mai mult, fiind vorba de un parc cu opt depozite lângă Bucureşti şi 40 de hectare de teren destinat extinderii acestuia, evaluate la circa 120 mil. euro. De atunci, suprafaţa comercială a parcului, denumit P3 Bucharest, a fost extinsă cu peste 70% la 370.000 mp şi au mai fost adăugate 25 de hectare de teren. În noiembrie 2016, dezvoltatorul a fost cumpărat de fondul suveran al statului Singapore, GIC, cu active în administrare aproape duble faţă de PIB-ul României. Până acum, statul singaporez a plasat în România prin această companie circa 235 mil. euro, potrivit calculelor Capital, sumă care include şi împrumuturile bancare rambursate integral anul trecut. GIC este unul dintre puţinii investitori imobiliari activi pe piaţa locală care se poate dezvolta doar din sursele proprii de capital. Aceeaşi strategie o au şi firmele suedeze Skanska şi Vastint (divizia imobiliară a grupului IKEA).

„Avem nevoie să plasăm cantităţi mari de capital, motiv pentru care nu vom merge într-un alt oraş din ţară pentru un parc de 10.000 mp. Ţinta noastră este să cumpărăm anul acesta primul teren în Cluj-Napoca, pentru a ne dezvolta propriul parc. Suntem avansaţi în câteva tranzacţii cu teren lângă Bucureşti, pe arcul de cerc dintre autostrăzile A1 şi A3, pe care le vom anunţa în circa trei luni“, spune Blake Horsley, şeful comitetului de dezvoltare al P3, care avizează noile investiţii ale grupului.

În acest moment, el consideră piaţa clujeană mai atractivă decât cea din Timişoara, unde competiţie este mai aspră decât în Bucureşti. În plus, în oraşul de pe Bega, circa 60% din dezvoltări sunt dedicate spaţiilor de producţie şi doar 40% depozitelor. Horsley ar aproba şi achiziţia unor parcuri industriale în România, însă doar dacă spaţiile pot fi transformate şi în depozite, pentru a reduce expunerea dacă producătorul decide să închidă fabrica. Totuşi, P3 Bucharest va continua să fie punctul central al activităţii investitorului. Compania a cumpărat recent încă 17 hectare de teren, adiacent parcului, pe care va construi încă 100.000 mp de depozite în următorii doi ani.

Chiar dacă ar prefera o extindere prin achiziţia unor active imobiliare deja construite, pe modelul competitorului lor direct, compania CTP, managerul P3 sesizează o lipsă de produse de calitate la vânzare.

 

Dezvoltare pe consum

„În ultimii doi ani, dezvoltatorii nu au putut construi în pas cu cererea. S-a constatat o explozie a consumului gospodăriilor. În această perioadă am asistat la expansiunea unor companii care nu se mai extinseseră de cinci ani. S-au realizat o serie de extinderi majore şi mai sunt câteva astfel de spaţii cerute pentru acest an, dar de acum înainte vom avea extinderi mai moderate şi mai multe clădiri construite la comandă, decât speculativ“, explică Blake Horsley.

Anul trecut, peste 450.000 mp de spaţii logistice au fost livrate pe piaţa locală, fiind consemnat un record. Bucureştiul a atras 65% din volumul de depozite noi, urmat de Timişoara, cu o pondere de 20%, şi Cluj-Napoca, cu 10%, potrivit datelor Cushman & Wakefield Echinox.

„Dacă ne uităm la stocul de depozite pe cap de locuitor suntem mult în urma altor ţări din regiune, deci încă este loc de creştere. Pentru a creşte ai nevoie de teren, iar mulţi investitori se concentrează pe consolidarea de terenuri, dar ai nevoie de un an pentru a obţine autorizaţiile de construire“, adaugă directorul P3.

Potrivit acestuia, comerţul electronic are o cotă tot mare din cererea totală de depozite noi, pe măsură ce retaileri tradiţionali, precum Carrefour, marşează pe această zonă de vânzări. Horsley nu se aşteaptă să vadă în România jucători de talia Amazon sau Alibaba în următoarele 12-18 luni, deoarece, momentan, piaţa locală poate fi deservită de centre majore de distribuţie pe care aceşti retaileri le au în regiune, însă consideră că lucrurile s-ar putea schimba dacă ruta feroviară planificată de China va trece pe aici.

„Se discută despre o posibilă rută prin Turcia şi Bulgaria. Aceasta va avea un impact asupra pieţei logistice europene. Nu este clară încă ruta finală“, conchide managerul. Sistemul feroviar european face parte din ceea ce guvernul chinez numeşte „noul Drum al Mătăsii”, un important proiect politic prin care se urmăreşte creşterea comerţului şi a investiţiilor.

„Suntem într-o poziţie privilegiată de a ne dezvolta exclusiv pe bază de capital propriu. Putem avea reacţii mai rapide la diverse oportunităţi.“
Blake Horsley, director dezvoltare P3 

 

359 mld. dolari este valoarea activelor gestionate de GIC, fond administrat de guvernul din Singapore în numele celor 5,6 milioane de cetăţeni ai ţării