Piaţa rezidenţială traversează o perioadă similară celei premergătoare crizei financiare şi s-ar putea confrunta cu un nou blocaj cauzat de creşterea accelerată a costurilor de construcţie. În paralel, dezvoltatorii de clădiri comerciale lucrează pe o piaţă insuficient de lichidă pentru a-şi putea vinde proprietăţile construite şi trebuie să-şi abordeze diferit proiectele.
Constructorii sesizează deja o criză a forţei de muncă, chiar dacă lucrează cu precădere la proiectele generate de piaţa imobiliară. Odată puse în mişcare fondurile europene şi demarate marile proiecte de infrastructură, se preconizează că necesarul de muncitori în construcţii va fi de circa 500.000, adică cu aproape 60% mai mare decât efectivul actual.
Cristian Erbaşu, preşedintele Federaţiei Patronatelor Societăţilor din Construcţii se aşteaptă ca acestă situaţie să conducă la o dublare a salariilor din construcţii în următorii 2-3 ani. „Salariul acum e 500 de euro şi va fi sigur 900 de euro. În 2007 aveau 700 euro. Salariul minim e spre 300 de euro. Deja s-au dublat salariile în ultimii cinci ani şi nu pe baza măririi salariilor de la stat, ci a măririi salariului minim pe economie. Ne vom trezi, într-un timp foarte scurt, cu salarii mari, pentru că nu sunt oameni. Constructorii se vor devora pentru muncitori“, a declarat Erbaşu în cadrul conferinţei Capital – Piaţa Imobiliară în 2017.
El avertizează dezvoltatorii că piaţa rezidenţială va înregistra o creştere a costurilor de construcţii şi pe fondul scumpirii materialelor şi că, în ciuda majorării puterii de cumpărare, există riscul apariţiei unei noi bule. Criza sugerată de Erbaşu ar putea apărea în cazul scăderii bruşte a cererii pe fondul scumpirii locuinţelor. În această situaţie, el sugerează dezvoltatorilor să mai reducă din marjele de profit „extrem de mari“ cu care lucrează. „Vă atrag atenția că problema dezvoltatorilor nu va mai fi finanţarea şi, deocamdată, nici cererea, ci forţa de muncă“, conchide preşedintele patronatului constructorilor.
Înapoi cu un deceniu
Dezvoltatorii imobiliari activi pe piaţa bucureşteană au în construcţie în acest moment circa 12.000 de locuinţe noi, care ar urma să fie livrate pe piaţă în acest an, construcţia a încă 2.000 de apartamente urmând să înceapă în perioada imediat următoare, cu termen de livrare 2018, potrivit unui raport de piață realizat de Coldwell Banker România. Datele prefigurează un nou an record pentru piaţa rezidenţială.
Gabriel Voicu, directorul diviziei de apartamente noi din cadrul Coldwell Banker, spune că ritmul de construcţie este susţinut de o cerere formată în proporţie de 90% din cumpărători finali solvabili. Apetitul crescut pentru achiziţie este stârnit de faptul că locuinţele de astăzi sunt de trei ori mai accesibile decât în 2008. Dezvoltatorii ajung să vândă 70-75% din apartamente încă din stadiul de construcţie al proiectelor, spune Voicu.
„Această perioadă seamănă cu ce se întâmpla înainte de criză. Investitorii vin şi ne spun că vor acum un teren să se apuce de construit. Îndemn investitorii la precauţie. Să îşi facă calculele la fel de minuţios ca în timpul crizei. Nu mi-aş dori să mai văd dezvoltatori care vin la noi şi ne spun că au făcut un bloc şi nu îl pot vinde“, adaugă Voicu.
Dependenţi de străini
De cealaltă parte, dezvoltatorii de proprietăţi comerciale (birouri, malluri, depozite) se confruntă cu o piaţă insuficient de lichidă pentru a da încredere investitorilor străini să cumpere imobilele construite de ei. Deşi volumul de tranzacţii cu astfel de clădiri a ajuns anul trecut la 900 mil. euro, suma este nesemnificativă faţă de potenţialul pieţei locale, spune Silviana Petre Badea, managing director al JLL Romania.
„Piaţa românească de investiţii este ciungă. Suntem dependenţi de investitorii străini. Motivul este dat de faptul că fondurile româneşti de pensii nu au voie să investească în piaţa imobiliară locală“, argumentează ea.
Silviana Badea susţine că investitorii imobiliari au o „mentalitate de haită“ şi se atrag unul pe altul pe o piaţă nouă. Odată ce află că fondurilor de pensii le sunt interzise investiţiile imobiliare presupun că statul consideră acest sector prea riscant, fapt care îi face să bată în retragere. Ea face trimitere la cercul vicios şi sugerează că dacă dezvoltatorii nu pot vinde, nu o să mai construiască, iar companiile nu se vor mai extinde, ceea ce sugrumă potenţialul de creştere al Produsului Intern Brut.
Această situaţie se adaugă nevoii de adaptare a dezvoltatorilor la noile reguli de piaţă, care pretind proiecte cu un număr tot mai mare de servicii. Raluca Crişan, directorul de marketing al Immochan România, braţul imobiliar al grupului francez Auchan, spune că s-ar putea dezvolta proiecte de 100 milioane de metri pătraţi la nivel naţional, în principal în locul fabricilor abandonate, dar pentru asta e nevoie de implicarea autorităţilor publice.