Riscurile și implicațiile juridice la disimularea prețului în tranzacțiile imobiliare
În tranzacțiile imobiliare, una dintre practicile întâlnite frecvent este disimularea prețului real al vânzării, părțile contractante declarând un preț inferior în actul notarial. Scopul acestei practici este eludarea obligațiilor fiscale, a taxelor de autentificare și a onorariilor notariale.
Deși tranzacția implică un preț real convenit și achitat integral între părți, suma declarată oficial este diminuată, astfel încât valoarea reală rămâne ascunsă.
Ce înseamnă disimularea prețului?
Disimularea prețului nu trebuie confundată cu o vânzare fictivă, în care prețul stipulat nu este destinat plății. În cazul disimulării, suma trecută în contract este mai mică decât valoarea reală a tranzacției, dar diferența este achitată de cumpărător către vânzător, de regulă în numerar, în afara cadrului legal. Această metodă creează o aparență juridică diferită de realitatea economică a tranzacției.
Conform art. 1.665 din Codul Civil, prețul din contractele de vânzare-cumpărare trebuie să fie real și serios. Vânzarea este anulabilă dacă prețul nu reflectă intenția reală de plată sau dacă este disproporționat față de valoarea bunului. Instanțele au libertatea de a aprecia seriozitatea prețului în funcție de circumstanțele specifice fiecărui caz, fără un prag fix care să determine automat un preț ca fiind derizoriu, transmite legalbadger.org.
Grilele notariale sau „Studiile de piață privind valorile minime imobiliare” sunt elaborate de evaluatori autorizați ANEVAR la cererea Camerelor Notarilor Publici și stabilesc valorile minime ale proprietăților pentru diferite zone geografice.
Deși acestea nu determină prețul tranzacțiilor, ele constituie un punct de referință în calcularea impozitelor și onorariilor. Părțile au libertatea de a stabili un preț sub cel din grile, fără ca acesta să fie considerat automat derizoriu.
Consecințele juridice ale disimulării prețului
Disimularea prețului poate atrage sancțiuni civile și penale. Din perspectivă civilă, practica este considerată simulație prin disimulare parțială a prețului, ambele acte (cel aparent, cu prețul declarat, și cel secret, cu prețul real) fiind supuse nulității absolute. Potrivit legislației, desființarea actului nul anulează și toate contractele ulterioare încheiate în baza acestuia.
Din punct de vedere penal, declararea unui preț fals în fața notarului public poate fi interpretată ca o formă de evaziune fiscală. Legea nr. 241/2005 pentru prevenirea și combaterea evaziunii fiscale prevede că ascunderea unei surse impozabile constituie infracțiune și poate atrage pedepse de închisoare de la 3 la 10 ani, împreună cu interzicerea unor drepturi.
Disimularea prețului în tranzacțiile imobiliare, cu scopul de a evita taxele și impozitele, reprezintă o practică riscantă care poate avea consecințe serioase. În eventualitatea unui control fiscal sau a unei dispute legale, părțile riscă sancțiuni financiare și penale. În plus, instabilitatea contractului de vânzare poate compromite tranzacția, afectând atât proprietarii, cât și eventualii terți.
