Problemele legate de nerespectarea unei promisiuni de vânzare pot crea dificultăți semnificative pentru cumpărători. Este esențial să cunoști opțiunile legale disponibile pentru a-ți proteja interesele și a obține rezultatul dorit.
Ce este o promisiune de vânzare-cumpărare?
O promisiune de vânzare-cumpărare reprezintă un acord prealabil între părți, care stabilește condițiile unei vânzări viitoare. Acest document trebuie să conțină informații esențiale precum identificarea părților, descrierea bunului vândut, precum și prețul stabilit sau metoda de determinare a acestuia. Pentru a avea efecte legale, promisiunea trebuie să respecte atât condițiile de formă, cât și cele de fond stipulate de legislație, inclusiv, în cazul imobilelor, necesitatea autentificării notariale.
Promisiunile de vânzare-cumpărare sunt frecvent utilizate în domeniul imobiliar, oferind părților implicate o garanție în privința finalizării contractului. Din păcate, uneori, vânzătorul refuză să își respecte obligațiile asumate. În aceste cazuri, cumpărătorul se află în situația de a căuta soluții legale, având în vedere că legislația protejează drepturile acestuia prin diverse opțiuni.
Opțiunile legale disponibile pentru cumpărători
Una dintre cele mai eficiente soluții pentru cumpărător este posibilitatea de a solicita instanței o hotărâre care să substituie contractul promisiunii de vânzare. Această opțiune este prevăzută în mod explicit în articolul 1.669 alin. (1) din Codul civil și reprezintă o formă de executare silită destinată promisiunilor de vânzare.
Pentru a putea beneficia de această acțiune, cumpărătorul trebuie să îndeplinească trei condiții esențiale:
- în primul rând, să fi respectat obligațiile sale,
- în al doilea rând, contractul să permită o astfel de hotărâre,
- iar în cele din urmă, toate condițiile de validitate ale contractului să fie respectate.
Este important de reținut că termenul pentru a solicita această acțiune este de 6 luni, conform art. 1669 alin. (2) din Codul civil.
Dreptul la daune-interese
Dacă cumpărătorul nu optează pentru executarea silită a contractului, el are dreptul de a solicita daune-interese pentru prejudiciul suferit din cauza neîndeplinirii promisiunii de către vânzător. Acest drept își are rădăcinile în principiile generale ale răspunderii contractuale și poate fi exercitat fie independent, fie în subsidiar față de acțiunea în executare silită.
Daunele-interese pot fi clasificate în două categorii. Pe de o parte, există daunele pentru prejudiciul efectiv suferit (damnum emergens), ce pot include cheltuielile pentru încheierea contractului, cum ar fi costurile notariale.
Pe de altă parte, cumpărătorul poate solicita daune pentru beneficiul nerealizat (lucrum cessans), adică diferența de preț în situația în care a fost nevoit să achiziționeze un bun similar la un cost mai mare, potrivit LegalBadger.
Rezoluțiunea promisiunii de vânzare
Cumpărătorul mai are la dispoziție o opțiune suplimentară: solicitarea rezoluțiunii promisiunii de vânzare și restituirea prestațiilor efectuate.
Această soluție este deosebit de utilă în situațiile în care cumpărătorul nu mai dorește să finalizeze achiziția sau când executarea silită nu mai este fezabilă, de exemplu, în cazul în care bunul a fost vândut unei terțe părți de bună-credință. În cazul rezoluțiunii, cumpărătorul are dreptul la restituirea avansului plătit și poate solicita daune-interese suplimentare pentru prejudiciul suferit.
Negocierea ca soluție alternativă
Deși nu este o soluție strict juridică, negocierea amiabilă se dovedește adesea cea mai eficientă metodă de rezolvare a conflictelor. În cadrul negocierilor, părțile pot ajunge la un acord care să fie acceptabil pentru ambele părți. Acest lucru poate include prelungirea termenului pentru finalizarea contractului, oferind mai mult timp pentru rezolvarea obstacolelor întâmpinate.
De asemenea, părțile pot conveni asupra modificării unor clauze ale promisiunii sau asupra compensațiilor financiare pentru renunțarea la contract.
Negocierea prezintă avantajul major de a evita costurile și timpul asociat cu procesele judiciare. Această abordare poate conduce la soluții care să satisfacă ambele părți, fără a necesita intervenția instanței.
Este important de menționat că situațiile în care vânzătorul încheie mai multe promisiuni de vânzare fără intenția de a le onora pot duce la răspunderea penală a acestuia.
