Bancile vor putea sa acorde credite sensibil mai mari apeland la aceasta metoda de refinantare
Piata imobiliara va primi un ajutor de care avea de mult timp nevoie, dupa intrarea in vigoare a legii privind securitizarea creantelor. Posibilitatea de a acoperi deficitul de lichiditati pe care il genereaza acordarea unui credit ipotecar va fi, cu siguranta, binevenita pentru toate entitatile care acorda astfel de imprumuturi.
Nici nu au aparut normele pentru aplicarea legii, si deja exista institutii interesate sa-si transforme portofoliul de credite ipotecare in active tranzactionabile pe piata de capital. BCR este prima care si-a anuntat intentiile in acest sens, iar dimensiunea portofoliului sau de credite ipotecare nu e deloc de neglijat: o jumatate de miliard de euro.
Impactul unui asemenea demers va fi unul extrem de mare. De exemplu, suma respectiva ar putea acoperi necesitatile de instrumente cu venit fix pe doi – trei ani ale tuturor fondurilor de pensii ce vor fi infiintate in anii urmatori.
Domeniul imobiliar va fi, insa, cel mai avantajat de aceasta oportunitate. Tranzactionarea pe piata de capital a obligatiunilor ipotecare sau a titlurilor de participare la fondurile de securitizare va aduce bancilor si celorlalte institutii de credit lichiditatile necesare pentru a acorda noi imprumuturi de acest tip, fara sa aiba nevoie de alte surse de bani.
In conditiile unei lipse acute a spatiului locativ, generata mai ales de dificultatile de finantare, solutia securitizarii inseamna practic o sursa nesecata de fonduri, pentru ca piata de capital aduna investitori din toate colturile lumii, cu o singura conditie: sa aiba bani. Iar acei bani folosesc, intr-un final, la construirea sau modernizarea de case in Romania.
Excesul de lichiditati din sistemul bancar ar putea sa umbreasca, pentru o vreme, avantajele securitizarii creantelor si sa determine bancile sa fie mai reticente fata de aceste instrumente. Vor exista, insa, cu siguranta cateva societati extrem de fericite atunci cand legea va fi aplicabila: cele nebancare specializate pe creditele ipotecare.
Capacitatea lor de creditare va creste semnificativ, daca ne gandim ca in acest moment imprumuturile sunt acordate pe baza altor credite pe termen lung sau, in unele cazuri, pe baza unor emisiuni de obligatiuni. Evident, aceste surse de bani au o limita destul de scazuta, si in multe cazuri au costuri mari.
“Obligatiunile ipotecare, in baza noii legi, nu pot fi emise decat de banci (inclusiv banci specializate de credit ipotecar) si nu de catre societatile de credit nebancare. Acestea, insa, vor putea emite titluri securitizate si obligatiuni corporatiste normale, prin plasament privat”, explica directorul general al Domenia Credit, Carmen Retegan. “In mod evident, prin securitizare, avand in vedere specificul tranzactiei, societatea de credit va avea acces la fonduri mai ieftine, deci va putea oferi credite la un cost mai accesibil populatiei, iar corelarea maturitatilor se va face mai usor, desi aceasta e mai ales problema bancilor comerciale, care au o alta structura a pasivelor”, completeaza ea.Dincolo de avantaje, insa, ramane marea intrebare daca toate efectele pozitive vor putea fi traduse si in realitate.
“Pentru ca sistemul sa mearga, e nevoie sa fie indeplinite doua conditii simultane: finantatorii sa-si consume resursele, iar, odata epuizate resursele, sa aiba cui sa vanda obligatiunile ipotecare”, afirma Dan Ioan Popp, presedintele Impact. “Refinantarea e asigurata, in mod normal, de fondurile de pensii, de societatile de asigurari si de finantatorii internationali. Primele nu exista inca in Romania, iar la nivel international emisiunile nu vor fi atractive decat atunci cand ratingul de tara va fi corespunzator, si vor avea si ele un rating. Vad acest ciclu inchis in Romania de-abia in circa trei ani de zile, dar numai cu conditia ca fondurile de pensii sa fie operationale”, continua el.
Presedintele Impact da ca exemplu situatia din alte tari pentru a observa cam unde ne aflam: “Creditul imobiliar este in Romania de-abia la 1,6-1,7% din PIB, in timp ce in Ungaria este la 9,5%, iar media in Uniunea Europeana este de 45%.
In plus, cifrele privind tranzactiile imobiliare, pe de o parte, si finantarile ipotecare, pe de alta parte, arata ca, deocamdata, piata locuintelor nu e animata de credite, ci de bani gheata, cel mai probabil veniti de la investitori imobiliari si de la capsunari.
Avantaje pentru banci
• pot acorda credite de valori mult mai mari decat pana acum, pentru ca atunci cand au nevoie de lichiditati le pot obtine usor din valorificarea portofoliului de credite ipotecare deja existent
• isi imbunatatesc foarte mult lichiditatea, avand posibilitatea de a tranzactiona creantele pe termen lung la Bursa
• prin axarea intr-o masura mai mare pe credite pe termen lung, isi pot pune la punct o strategie mai clara si pot sa se asigure ca vor avea castiguri si in anii urmatori.
Avantaje
pentru populatie
• numarul locuintelor va creste mai repede decat pana acum, iar acest lucru va duce atat la rezolvarea problemelor locative, cat si, in mod normal, la scaderea preturilor pe piata imobiliara
• costurile de creditare pentru achizitionarea unei locuinte se vor diminua, datorita concurentei si a corelarii mai mari dintre durata depozitelor si cea a creantelor bancilor
• o piata a constructiilor mai mare poate duce si la imbunatatirea calitatii
• extinderea industriei imobiliare va ajuta si alte sectoare economice sa creasca, ajutand si la crearea unor noi locuri de munca.
Alti beneficiari
• fondurile de investitii, cele de pensii si societatile de asigurari: instrumentele cu venit fix sunt o parte importanta a portofoliului lor, ajutand la micsorarea riscurilor, iar in acest moment cantitatea lor nu satisface necesitatile pietei
• dezvoltatorii de proiecte rezidentiale si agentiile imobiliare: evident, castigatori de pe urma cresterii pietei
• statul: va avea de castigat si impozite mai mari si o crestere economica de care e direct interesat
• Bursa si societatile de brokeraj: ca urmare a tranzactionarii pe piata de capital a miliarde de euro, vor incasa comisioane serioase.
