care sa permita dezvoltarea unei piete secundare a imprumuturilor de acest gen si aparitia bancilor specializate in finantarea de locuinte. Pachetul legislativ a fost dezvoltat in cadrul unui grup de lucru finantat de USAID, si pregatirea acestuia a durat aproximativ un an. Pe langa reglementarile specifice finantarilor ipotecare, BNR intentioneaza sa emita, tot anul viitor, o lege privind securizarea creantelor mobiliare si imobiliare, care sa permita bancilor sa transforme mai rapid in lichiditati creantele detinute. Aparitia obligatiunilor ipotecare va genera fenomene noi pentru cei care au contractate credite ipotecare sau pentru cei care vor contracta astfel de credite. Daca in contractele de credit existente la ora actuala este trecuta prevederea „banca isi rezerva dreptul sa cesioneze creanta”, orice debitor poate fi anuntat, in cazul emiterii de obligatiuni, ca va trebui sa achite rata de credit la un alt ghiseu. Acest fapt nu trebuie sa sperie populatia, deoarece efectele aparitiei acestei piete secundare vor fi benefice atat pentru piata, in general, cat si pentru consumatorii de credite si investitori, in special. O data cu aparitia legii, bancile vor putea sa vanda la pachet creantele ipotecare catre terti investitori, sub forma de obligatiuni cotate la Bursa. Pe langa faptul ca vor ajuta la refinantarea bancilor si la majorarea fluxurilor de capital destinate creditelor ipotecare, „Obligatiunile ipotecare ce vor fi emise de institutiile de credit ipotecar si de banci constituie o oportunitate de investitii pe piata de capital, sub forma unor titluri sigure si garantate, ceea ce reprezinta o noutate si un progres, pentru ca, pana acum, pe piata de capital s-au tranzactionat relativ putine astfel de instrumente cu grad de risc scazut (obligatiuni municipale, cateva emisiuni de obligatiuni corporatiste)”, estimeaza Carmen Retegan, director general Domenia Credit. Aceste obligatiuni vor crea doua oportunitati pentru investitori: una directa – persoanele fizice vor investi in aceste titluri cu grad de randament ridicat – si una indirecta – fondurile de pensii private (care colecteaza banii persoanelor fizice) vor investi la randul lor in aceste instrumente sigure.Pe de alta parte, Carmen Retegan explica faptul ca „Noua Lege a obligatiunilor ipotecare si a securitizarii creantelor nu va avea un impact imediat asupra creditului ipotecar si al populatiei, ci mai curand se poate vorbi de un impact benefic pe termen lung dat de cresterea volumului fondurilor disponibile pentru creditare si, implicit, de scaderea costurilor de creditare a populatiei.” In plus, obligatiunile ipotecare vor crea oportunitatea diversificarii produselor de credit ipotecar si chiar imbunatatirea lor.Florin Georgescu sustine ca prin pachetul legislativ, riscurile investitorilor in obligatiuni ipotecare sunt acoperite integral. Astfel, in cazul falimentului bancii, investitorii in obligatiuni sunt protejati, deoarece aceste creante nu intra la masa credala. Daca unul dintre clientii bancii care a contractat un credit ipotecar intra in incapacitate de plata, banca este obligata sa inlocuiasca acel credit cu o creanta cu un grad de risc similar cu cel aflat la data lansarii emisiunii de obligatiuni.
Obligatiunile ipotecare versus piata imobiliara
· Piata imobiliara va creste ca urmare a aparitiei unei lichiditati crescute in domeniul finantarii ipotecare.
· Preturile imobilelor nu vor putea creste exacerbat, deoarece BNR va controla nivelul creditelor ipotecare prin norme. Directivele CE impun o valoare maxima a creditului ipotecar cu caracter locativ la 80% din valoarea de piata a imobilului.
· Bancile se vor refinanta mai usor, fapt care ar putea conduce la scaderea costurilor creditarii si la imbunatatirea produselor existente
· Persoanele fizice vor putea sa-si plaseze „economiile” in aceste instrumente cu grad de risc scazut si cu randament superior celui oferit de dobanzile la depozitele bancare.
