Contractul de chirie când sunt proprietari multipli
Contractele de locațiune sunt printre cele mai frecvent întâlnite, alături de cele de vânzare-cumpărare. De obicei, acestea sunt încheiate între un chiriaș și un singur proprietar, însă există situații în care bunul este deținut de mai multe persoane, adică în coproprietate.
În aceste cazuri, procesul de încheiere a unui contract de locațiune devine mai complex, deoarece drepturile și responsabilitățile sunt împărțite între coproprietari, iar deciziile sunt influențate de regulile juridice aplicabile coproprietății.
Diferențele dintre proprietar și coproprietar în administrarea bunului
Un proprietar individual are control exclusiv asupra bunului său și poate lua decizii de dispoziție sau administrare fără a cere acordul altora. Spre deosebire de acesta, în coproprietate, deciziile legate de bunul comun trebuie luate în mod colaborativ, iar în multe cazuri este necesar acordul tuturor sau al majorității coproprietarilor pentru a lua o decizie.
Aceste diferențe sunt esențiale, mai ales în ceea ce privește încheierea contractelor de locațiune.
Durata contractului și tipul de act juridic
Pentru încheierea unui contract de locațiune cu o durată mai mare de 3 ani, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, deoarece această acțiune este considerată un act de dispoziție, care presupune transferul unor drepturi asupra bunului.
Conform legislației în vigoare, un act de dispoziție se referă la înstrăinarea unui bun, consumarea sau distrugerea acestuia, instituirea de sarcini asupra bunului sau renunțarea la drepturi. În aceste cazuri, acordul general al coproprietarilor devine o condiție obligatorie.
În schimb, contractele de locațiune cu o durată de până la 3 ani sunt considerate acte de administrare. Acestea pot fi încheiate cu acordul majorității coproprietarilor, fără a fi necesar acordul tuturor, în conformitate cu prevederile Codului civil. Acest tip de contract este asociat cu gestionarea bunului fără a-l înstrăina.
Astfel, în materie de coproprietate, art. 641 alin. (4) din Codul civil prevede că: „Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun […] şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani […] nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.”
Coproprietarii cu cote-părți egale sau inegale
Atunci când coproprietarii dețin cote-părți egale ale unui bun, acordul tuturor acestora este necesar pentru a încheia un contract de locațiune, indiferent de durata acestuia.
Pe de altă parte, dacă există o diferență semnificativă între cotelor-părți deținute de fiecare coproprietar, acordul poate fi dat doar de cei care dețin majoritatea cotelor, în cazul unui contract de până la 3 ani, arată legalbadger.org.
Contractele de locațiune de lungă durată și protecția drepturilor coproprietarilor
Pentru contractele de locațiune ce depășesc termenul de 3 ani, chiar și cu o zi, se aplică reglementările specifice actelor de dispoziție, iar acordul tuturor coproprietarilor devine obligatoriu. Aceste reguli sunt menite să protejeze drepturile fiecărui coproprietar asupra bunului comun și să asigure că deciziile sunt luate în mod corect și echitabil.
De asemenea, legislația stipulează că niciun contract de închiriere nu poate fi încheiat pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. În cazul în care părțile stabilesc o durată mai lungă, aceasta va fi automat redusă la 49 de ani, conform prevederilor legale.
Important de știut pentru coproprietari
În concluzie, atunci când se discută despre închirierea unui bun aflat în coproprietate, regulile depind de durata contractului. Dacă durata este de până la 3 ani, acordul majorității coproprietarilor este suficient. Însă pentru contractele de locațiune care depășesc acest termen, acordul tuturor coproprietarilor este necesar. Aceste reglementări sunt esențiale pentru protejarea drepturilor fiecărei părți implicate și pentru evitarea disputelor legale.
Astfel, în ceea ce privește întrebarea dacă coproprietarii pot încheia individual contracte de locațiune, răspunsul este parțial afirmativ.
Un coproprietar poate încheia un astfel de contract doar dacă durata nu depășește 3 ani și dacă deține majoritatea cotelor-părți ale bunului respectiv. În cazul în care durata depășește acest termen, acordul tuturor coproprietarilor devine obligatoriu, mai arată sursa citată.
