Servituțile în dreptul civil românesc

În cadrul dreptului civil românesc, servituțile reprezintă un concept esențial ce reglementează relațiile între proprietarii de imobile, în scopul de a facilita utilizarea unui teren în beneficiul unui alt teren, scrie legalbadger.org.

Conform articolului 755 alin. (1) din Codul civil, servitutea este definită ca o sarcină ce afectează un imobil în beneficiul altuia, iar acest drept se exercită într-un mod limitat asupra terenului aflat în proprietatea unui alt proprietar.

Astfel, proprietarul unui imobil poate beneficia de dreptul de a folosi o parte din imobilul vecinului, fie pentru a ajunge la proprietatea sa, fie pentru a se asigura că anumite condiții legate de confort sau utilitate sunt îndeplinite.

Imobilele implicate în servitute

Servituțile implică întotdeauna două imobile: unul care suportă sarcina, denumit fond aservit, și altul care beneficiază de aceasta, numit fond dominant.

De exemplu, un fond aservit poate fi afectat de servitutea de trecere, iar proprietarul fondului dominant poate beneficia de accesul necesar pentru a ajunge la calea publică sau la un alt teren.

Modalități de dobândire a servituților

Conform Codului civil, există două modalități prin care se poate dobândi un drept de servitute: prin act juridic și prin uzucapiune.

  • Dobândirea prin act juridic presupune încheierea unui acord între proprietarii celor două imobile. Acest acord trebuie să fie formalizat într-un act autentic, în fața unui notar public, și să fie înregistrat în cartea funciară. În urma acestui acord, dreptul de servitute se transmite și viitorilor proprietari ai fondului dominant.
  • Dobândirea prin uzucapiune presupune dobândirea servituții ca urmare a exercitării acesteia pe o perioadă determinată de lege. Există două tipuri de uzucapiune: tabulară, care permite dobândirea oricărei servituți, și extratabulară, care se poate aplica doar pentru servituțile pozitive. Servituțile pozitive permit proprietarului fondului dominant să exercite unele prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, în timp ce servituțile negative impun restricții asupra acțiunilor proprietarului fondului aservit (de exemplu, interdicția de a construi anumite structuri care să încalce drepturile vecinului).

Tipuri de servituți

Servituțile pot fi clasificate în funcție de mai multe criterii:

  • Servituțile aparente sunt cele care se manifestă prin semne vizibile, cum ar fi o fereastră sau un apeduct, care dovedesc existența dreptului de servitute.
  • Servituțile neaparente nu au semne vizibile, iar exemplul clasic în acest caz este servitutea de a nu construi peste o anumită înălțime.
  • Servituțile continue sunt acelea care se exercită constant, fără intervenția omului, cum ar fi servitutea de vedere.
  • Servituțile necontinue sunt cele care necesită intervenția omului pentru a fi exercitate, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul.

Drepturile și obligațiile părților implicate

Proprietarul fondului dominant are dreptul de a întreprinde toate lucrările necesare pentru exercitarea și conservarea servituții, pe cheltuiala sa. În anumite cazuri, costurile de conservare a lucrărilor pot fi împărțite între cei doi proprietari, în funcție de beneficiile pe care le obțin.

Este important ca exercitarea servituții să nu agraveze situația fondului aservit. Proprietarul fondului dominant nu poate aduce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituții, iar proprietarul acestuia din urmă este obligat să se abțină de la orice act care ar limita exercitarea dreptului.

Servitutea de trecere vs. Dreptul de trecere

Un concept important de înțeles este diferența între servitutea de trecere și dreptul de trecere. În timp ce servitutea de trecere este un drept ce se dobândește prin acordul părților sau uzucapiune, dreptul de trecere este reglementat distinct de lege. Conform articolului 617 alin. (1) din Codul civil, dreptul de trecere se aplică în cazul în care un imobil nu are acces direct la calea publică, iar proprietarul său poate solicita să treacă pe terenul vecinului pentru a ajunge la drum.

Diferențele între cele două sunt semnificative:

  • Servitutea de trecere se constituie prin acordul părților sau prin uzucapiune, iar dreptul de a trece poate fi extins în anumite condiții legale.
  • Dreptul de trecere este un drept legal, imprescriptibil și automat, care dispare în momentul în care proprietarul își asigură un alt acces la calea publică.