Un număr de 81 de şantiere, dintr-un total de 281 identificate în Bucureşti în perioada martie-mai 2010, sunt fără activitate, se arată într-o analiză realizată la cererea Capital de Infobau, companie care monitorizează şantierele din România. De subliniat faptul că 119 şantiere au fost deschise în acest an şi sunt într-un stadiu incipient.
Obiectivele vizate de studiul Infobau au fost şantierele civile şi industriale, începând cu stadiul de „pregătire şantier“ până cel mult „la roşu“. Îngrijorător este faptul că o bună parte dintre şantierele abandonate, respectiv 36, reprezintă lucrări mari şi foarte mari, având ca destinaţie ansambluri de locuinţe. Nu lipsesc din această categorie nici „viitoarele“ imobile de birouri.
Din 191 de şantiere dedicate imobilelor de locuinţe, se lucrează pe 131, dintre care 81 sunt lucrări începute în acest an. La categoria imobile de birouri au fost identificate zece şantiere oprite. La unele dintre ele, lucrările sunt sistate de mai bine de un an. O parte din jucătorii imobiliari consideră că majoritatea acestor şantiere nu mai are nicio şansă de finalizare, chiar şi în cazul obţinerii unei refinanţări. Cealaltă parte este de părere că în următorii trei ani acestea îşi vor găsi un proprietar care să le valorifice, chiar dacă acesta va fi nevoit să le schimbe destinaţia iniţială. Astfel, în următorii ani, este posibil să asistăm la proiecte programate ca locuinţe de lux transformate în imobile de bioruri sau centre comerciale transformate în spaţii industriale.
Situaţia din Bucureşti poate fi replicată la nivel naţional. Ministrul Dezvoltării Regionale şi Turismului, Elena Udrea, a declarat recent că în România sunt şantiere deschise pentru proiecte în valoare de circa 40 de miliarde de euro, cel mai vechi datând din anul 1974. Problema este că multe dintre ele sunt inutile şi dificil de finanţat.
„Rata de depreciere a acestor proiecte este atât de mare încât proprietarii nu-şi mai pot acoperi nici finanţarea băncii. Lipsa de experienţă a dezvoltatorilor nu le permite să ia decizii acum. Nu există o gândire în sensul valorificării acestor proiecte. În cele mai multe cazuri, nicio refinanţare nu ar rezolva problema, pentru că datoriile cauzate de proasta organizare a şantierelor sunt foarte mari“, a declarat Daniel Tudor, head of real estate division din cadrul Volksbank, banca cu cea mai mare expunere pe zona imobiliară.
Potrivit acestuia, în următorii doi-trei ani, o să asistăm la tot mai multe şantiere blocate, până ce băncile îşi vor asuma nişte pierderi. Tudor consideră că un potenţial investitor interesat de achiziţia unor şantiere ar fi nevoit să le adapteze la noile cerinţe din piaţă, astfel că un proiect care viza dezvoltarea unui mall ar putea fi regândit ca spaţiu de afaceri sau industrial.
Fantomele Bucureştiului
De departe, cel mai mare şantier blocat este cel al Casei Radio, situat în zona Eroilor din Capitală. Plaza Centers, dezvoltatorul proiectului denumit Dâmboviţa Center, a oprit lucrările din lipsa finanţării şi din cauza unor contestaţii formulate de Primăria Sectorului 1 cu privire la Planul Urbanistic Zonal (PUZ). În urma unei evaluări realizate de King Sturge la începutul acestui an s-a constatat o scădere cu 25% a valorii complexului după finalizare. Dacă la sfârşitul lui 2008, valoarea după finalizarea proiectului a fost plasată în jurul a 927 mil. euro, acum aceasta a scăzut la 693,1 mil. euro. În prezent, valoarea terenului şi a construcţiilor aferente este estimată la 181 mil. euro. Casa Radio, una dintre cele mai mari clădiri din România, va fi demolată în proporţie de 70%, pe amplasamentul acesteia urmând să fie dezvoltat un proiect imobiliar, cu o suprafaţă construită de 600.000 de metri pătraţi, de către Plaza Centers în parteneriat cu statul român. Prima etapă a proiectului Dâmboviţa Center ar trebui finalizată în 2013, iar proiectul va include o zonă comercială, spaţii de birouri, camere de hotel clasificate la cinci stele, un cazinou, hipermarket şi o sală de conferinţe.
Cazurile de faliment sau intrarea în insolvenţă a dezvoltatorilor sunt o altă cauză a blocării şantierelor. Primul proiect a intrat în faliment la începutul lunii trecute. Datoriile de 33 mil. euro ale Cortina Residence, ansamblu dezvoltat de Cefin Real Estate, au determinat intrarea proiectului în faliment. În urmă rămâne un schelet din beton ridicat pe două etaje. Cele 271 de apartamente, din care au fost precontractate circa 100 de unităţi, erau evaluate la finalizare la 46 mil. euro. În stadiul actual, proiectul valorează circa 15-20 mil. euro, potrivit estimărilor din piaţă.
Un alt caz este cel al proiectului Blue Tower, început pe malul lacului Plumbuita, şi intrat în insolvenţă în septembrie anul trecut. Vehiculul investiţional Copper Beech Capital, stabilit pentru dezvoltarea ansamblului, a intrat în insolvenţă după ce Tribunalul Bucureşti a aprobat solicitarea firmei controlate de grupul britanic Copper Beech. Proiectul Blue Tower trebuia finalizat în luna septembrie a anului trecut şi cuprinde un bloc de 16 etaje, totalizând 156 de apartamente. Fondurile necesare dezvoltării proiectului, investiţie de 30 milioane euro, au fost asigurate din surse proprii, precum şi printr-un credit în valoare de 14 milioane de euro contractat de la Alpha Bank. Compania a vândut circa 70% din proiect, majoritatea locuinţelor fiind achiziţionate de fonduri de investiţii. Cel mai mare pachet, de 78 de apartamente, este deţinut de norvegienii de la România Invest.
Un şantier blocat este şi Laguna Residence, proiect cu 500 de apartamente, a cărui primă etapă trebuia încheiată în octombrie anul trecut. Problemele financiare au împins dezvoltatorul, compania Gea Prasa, în procese intentate de cumpărători. Până acum, investiţia în Laguna Residence se ridică la peste 30 de milioane de euro, din care 25% provin de la cumpărătorii apartamentelor. Chiar dacă reprezentanţii companiei au anunţat că vor finaliza în acest an prima fază din proiect, pe şantier încă bate vântul.
Un caz similar şi mult mai notoriu este Planorama, proiect aflat într-o întârziere de aproape trei ani. Dintr-un total de patru blocuri a câte 15 etaje, doar două sunt în stadii mai avansate. Dezvoltatorul, firma Euro Habitat, a semnat recent cu Piraeus Bank un acord care asigură eliberarea finanţării pentru reluarea lucrărilor la proiectul rezidenţial Planorama, localizat în cartierul Colentina. O condiţie impusă de bancă celor de la Euro Habitat pentru acordarea finanţării a fost să convingă clienţii care au achiziţionat apartamente în cadrul complexului să renunţe la acţiunile în instanţă şi la plata daunelor cauzate de întârziere, precum şi să convină asupra noilor termene de predare.
În categoria clădiri de birouri nefinalizate intră şi şantierul proiectului Anchor Plaza Metropol de pe bulevardul Timişoara. Lucrările trebuiau finalizate încă de anul trecut, însă lipsa finanţării a blocat şantierul. Proiectul, care ar fi trebuit să atragă o investiţie de 50 mil. euro în construcţie, urma să cuprindă o suprafaţă închiriabilă de 33.600 mp.
Primăria aprobă
„Atâta timp cât nu îi obligă primăria să finalizeze aceste proiecte vor trage de timp până vor găsi soluţia optimă pentru proiect. Mai devreme sau mai târziu, tot îşi vor găsi soluţia, fie că se întâmplă peste un an, fie peste trei. Îşi vor găsi proprietari care le vor găsi rostul în piaţă, fie vor fi nevoiţi să transforme un proiect rezidenţial într-unul de birouri, fie invers. Vor fi construite proiecte în funcţie de cererea de pe piaţă. Chiar şi proiectele construite în câmp au un preţ“, a menţionat Radu Lucianu, country managerul companiei de consultanţă imobiliară CB Richard Ellis-Eurisko. Pentru dezvoltatori, din punct de vedere administrativ, situaţia e clară. Obţii o autorizaţie valabilă doi ani, după care, pentru a prelungi termenul cu încă doi ani, trebuie să faci dovada că ai început construcţia. După cei patru ani, poţi aplica pentru o nouă autorizaţie, pe baza unui proiect nou cu parametri schimbaţi. În acest fel, un şantier poate rămâne în paragină cu acte în regulă.
„Aceste şantiere nefinalizate vor fi preluate la preţuri de nimic şi vor fi continuate. Poate nu pe acelaşi proiect, dar nu cred că se vor dărâma părţile ridicate. Acest lucru se va întâmpla odată cu posibilitatea de finanţare, dar nu mai devreme de doi ani. Nu cred că vor rămâne blocuri de beton în voia sorţii decât în cazuri de proiecte localizate greşit. Poate acest lucru să se întâmple în Spania, unde s-a construit mult prea mult, însă la noi nu sunt foarte multe proiecte în această situaţie. Cele construite în câmp au 20% şanse să mai obţină finanţare pentru finalizarea lucrărilor. Nu o să corecteze nimeni prostiile altora“, explică Andrei Diaconescu, partener al casei de investiţii Capital Partners.
Pe de altă parte, sunt şi cazuri de şantiere oprite din lipsa clienţilor. Acestea sunt situaţii în care dezvoltatorii au suportat din surse proprii investiţiile până la un anumit nivel al construcţiei şi nu sunt presaţi de datorii să continue lucrările. „Avem structuri vechi de 20 de ani, de ce nu s-ar mai adăuga altele noi? Cu siguranţă se vor adăuga şi altele până nu se vând cu obligaţia de a construi ceva în loc. Aici e şi o problemă a autorităţilor. Primăriile, când emit autorizaţii de construcţie, dau şi un termen de finalizare. Dacă acesta nu se respectă ar trebui să curgă amenzile. În acest caz, inspectorii primăriei nu-şi fac treaba. Suntem un oraş fantomă, nu am mai văzut nicăieri aşa ceva. Imobile precum blocul lui Taher de pe Nicolae Caramfil sau cel al lui Patriciu de lângă Ambasada Chinei ar trebui demolate de mult. Primăria ar trebui să dea amenzi săptămânal“, subliniază Radu Merică, preşedintele Camerei de Comerţ şi Industrie Româno-Germană, cel care a condus timp de cinci ani afacerile lui Ion Ţiriac. Potrivit acestuia, proiectele blocate vor fi vândute numai dacă preţul se apropie de realitate. În opinia sa, un preţ corect este în jur de 850-900 de euro/mp pentru apartamente şi 200-250 euro/mp în cazul terenurilor localizate în cartierele semicentrale.
„A fost o vreme când le spuneam acestor dezvoltatori să nu facă blocuri în câmp. Toţi cumpărau şi calculau la CUT (Coeficient de Utilizare a Terenului n.red.). La mulţi nu le mai văd soluţii în acest moment. Problema o să fie în cazul blocurilor de locuinţe ocupate în proporţie de 10-20%. Acolo o să fie nevoie să se vândă la preţuri mult reduse şi se va muta în ele o altă categorie socială. Şi de aici o să apară conflictele“, susţine Merică. Asadar, structurile din beton care au muşcat adânc din spaţiile verzi vor continua să altereze imaginea şi aşa anostă a Bucureştiului. Asta, cel puţin până la ameliorarea situaţiei economice.
Avem structuri vechi de 20 de ani, de ce nu s-ar mai adăuga altele noi? Cu siguranţă se vor adăuga şi altele până nu se vând cu obligaţia de a construi ceva în loc.
Radu Merică, preşedintele Camerei de Comerţ şi Industrie Româno-Germană
