Cum poate un împrumut cu o dobândă mai mică de 6% sau chiar 4% să fie mai scump decât unul la care banca percepe peste 8% dobândă? Oferta creditelor ipotecare de pe piaţa românească demonstrează că este posibil. Afişate cu caractere mari în reclame, dobânzile atractive ascund adesea comisioane care, însumate, ajung să reprezinte şi peste 70%-80% din totalul creditului.
Normele de creditare relaxate şi majorarea preţurilor la imobile au schimbat radical situaţia ofertelor de pe piaţa creditelor ipotecare. Populaţia este interesată, în principal, de suma cât mai mare pe care o poate obţine de la o bancă, potrivit studiilor realizate de firmele de cercetare de piaţă, şi mai puţin de costurile aferente creditului. Totuşi, comisioanele sunt cele care fac, în final, diferenţa şi în privinţa creditului maxim ce poate fi obţinut. Pentru o familie care vrea să se mute cu ajutorul unui credit în casa visată, cu cât comisioanele sunt mai mici şi la vedere (achitate o singură dată, la acordarea împrumutului), cu atât va obţine o sumă mai mare şi va plăti rate lunare mai mici. Foarte importantă a devenit, în stabilirea sumei maxime ce poate fi obţinută, evaluarea pe care banca o face clientului, pe baza unui scoring complex (15-20 de criterii, fiecare cu câte patru-cinci variabile). În funcţie de punctajul obţinut, băncile aprobă un credit mai mare sau mai mic. Veniturile nu mai sunt, aşadar, singurele care determină valoarea creditului. Băncile iau în calcul şi vârsta, şi locul de muncă (dacă e multinaţională, dacă firma este sau nu în top 10 pe segmentul pe care activează, numărul de angajaţi, de cât timp există pe piaţă), sexul clientului, aria geografică în care locuieşte (dacă s-au înregistrat sau nu credite neperformante în zonă) etc. Schimbarea condiţiilor pe piaţă a determinat şi modificări faţă de anul trecut în ierarhia celor mai bune credite ipotecare, realizată de Capital. Prima poziţie revine, în 2008, ING, care urcă patru locuri.
Creditele ipotecare în euro rămân mai avantajoase decât cele în lei, fiind preferate de majoritatea clienţilor. Sunt însă mai scumpe decât împrumuturile în franci elveţieni.
Aproape 90% din valoarea întregului credit ipotecar este cel mai mare nivel la care pot ajunge comisioanele atunci când sunt calculate la soldul lunar.
Credite ipotecare
1. ING – 8,925 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 97.500 (caz 1, condiţionat de valoarea imobilului, familie cu venituri de 7.500 lei), 96.800 (caz 2, familie cu venituri de 4.500 lei) – 9,75 Puncte
DOBÂNDĂ: 7,25% – 7,5 puncte
COMISIOANE: 180 lei+1% up front (1,05% din valoarea creditului) – 10 puncte
DOCUMENTE: CI, adeverinţă venit, acte proprietate imobil, intabulare – 10 puncte
TIMP DE RĂSPUNS: neprecizat – 7,5 puncte
DAE: 7,62%
RATA LUNARĂ: 704,74 euro
2. Alpha Bank – 8,325 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 110.500 euro (85% din valoarea imobilului, caz 1, altfel, 174.000 euro, credit cu dobândă fixă în primul an), 92.700 euro (caz 2, tot cu dobândă fixă în primul an) – 9 puncte
DOBÂNDĂ: 8,527% – 6,5 puncte
COMISIOANE: 2% up front (2% din valoarea creditului) – 10 puncte
DOCUMENTE: CI, adeverinţă venit, carte de muncă vizată de ITM şi ultimul act adiţional, act de proprietate, dosar cadastral, dovadă avans – 8 puncte
RĂSPUNS: în medie 10 zile lucrătoare – 8 puncte
DAE: – 9,2%
RATĂ LUNARĂ: 895,44 euro din al doilea an (caz 1), 751,20 euro, din anul doi (caz 2)
3. BCR – 8,175 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 110.000 euro (caz 1), 94.900 euro (caz 2) – 9,5 puncte
DOBÂNDĂ: 9,925% – 6 puncte
COMISIOANE: 600 lei analiză, 2,5% up front, 0,05% la valoarea creditului în fiecare lună (17,67% din suma creditului) – 8 puncte
DOCUMENTE: CI, certificat căsătorie, adeverinţă venit, acte proprietate imobil, factură utilităţi, intabulare – 9,5 puncte
RĂSPUNS: preavizare în 60 de minute (formular valabil 60 de zile), aprobarea finală între o săptămână şi o lună – 8,5 puncte
DAE: 11,49%
RATĂ: 1.049 euro (caz 1), 670,6 euro (caz 2)
4. Raiffeisen Bank – 8,075
SUMĂ MAXIMĂ: 128.000 euro (85% din valoare imobil, caz 1), 91.700 euro (caz 2) 8,75 puncte
DOBÂNDĂ: 7,10% – 7,5 puncte
COMISIOANE: 90 euro + 1,9%, up front, 0,15% lunar la sold (30,74% din credit) – 6,5 puncte
DOCUMENTE: CI, certificat căsătorie, adeverinţe venit, acte proprietate, intabulare – 10 pct
RĂSPUNS: 48 de ore preaprobarea după depunerea dosarului (formular valabil 45 de zile), 5 zile aprobare finală – 8,5 puncte
DAE: 9,8%
RATĂ: 1.009 euro (caz 1), 693,6 euro (caz 2)
5. Garanti Bank – 8,075 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 123.500 euro (finanţare 95% din valoarea imobilului, altfel, 170.000 euro, caz 1), 79.450 euro (caz 2) – 7,5 puncte
DOBÂNDĂ: 6,3% – 8,5 puncte
COMISIOANE: 2% up front şi 0,175% lunar la sold (34,77% din credit) – 6,5 puncte
DOCUMENTE: CI, adeverinţă de venit, carte de muncă, factură utilităţi, acte proprietate, intabulare, antecontract, documente doveditoare avans – 9 puncte
RĂSPUNS: preaprobare 1 zi (valabil 60 de zile), aprobare finală 2 zile – 10 puncte
DAE: 9%
RATĂ: 954,12 euro (caz 1), 613 euro (caz 2)
6. Credit Europe 8,025 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 123.500 euro (caz 1), 99.300 euro (caz 2) – 10 puncte
DOBÂNDĂ: 8,75% – 6 puncte
COMISIOANE: 100 lei şi 0,15% lunar la sold (29,93% din valoarea creditului) – 7 puncte
DOCUMENTE: CI, certificat căsătorie, adeverinţe venit, acte proprietate, intabulare – 10 puncte
RĂSPUNS: variază în funcţie de specificul documentaţiei – 7,5 puncte
DAE: 8,37%
RATĂ: 892,67 euro (caz 1), 0 în primele şase luni, 595 euro în următoarele (caz 2)
7. Millennium Bank – 7,825 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 110.000 euro (caz 1), 85.000 de euro (caz 2) – 8 puncte
DOBÂNDĂ: 7,75% – 7 puncte
COMISIOANE: 1,5% up front (se achită de către client), 0,15% lunar la sold (30,68% din valoarea creditului) – 6,5 puncte
DOCUMENTE: CI, certificat căsătorie, adeverinţe venit, factură utilităţi, acte proprietate, act identitate vânzător – 9,5 puncte
RĂSPUNS: preaprobarea în 15 minute, după depunerea întregii documentaţii aprobare finală în 3 zile – 9,5 puncte
DAE: 10,11%
RATĂ: 678,57 euro, 657 euro (prima lună)
8. Piraeus Bank – 7,555 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 97.500 euro (caz 1), 71.400 euro (caz 2) – 5,5 puncte
DOBÂNDĂ: 8,7% – 6,5 puncte
COMISIOANE: 1,5% up front (1,5% din credit) – 10 puncte
DOCUMENTE: CI, certificat căsătorie, adeverinţe venit, acte proprietate – 10 puncte
RĂSPUNS: aprobarea financiară pe loc şi finală după max. o săptămână – 8,5 puncte
DAE: 8,9%
RATĂ: 801,67 euro (caz 1), 582, 96 euro (caz 2)
9. ABN Amro Bank – 7,50 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 97.500 (75% din valoarea imobilului, caz 1), 71. 000 euro (caz 2) – 5,5 puncte
DOBÂNDĂ: 7,15% – 7,5 puncte
COMISIOANE: 2,5% up front (2,5% din valoarea creditului) – 9,5 puncte
DOCUMENTE: CI, adeverinţă salariu, contract muncă, factură, acte proprietate – 9,5 puncte
RĂSPUNS: nespecificat – 7,5 puncte
DAE: 7,63%
RATĂ: 697.20 euro (rata medie caz 1), 451,81 euro (rata medie caz 2)
10. Egnatia Bank – 7,420 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 117.000 euro (caz 1); 71.000 euro (caz 2) – 5 puncte
DOBÂNDĂ: 7,65% – 7 puncte
COMISIOANE: 1,5% up front, 0,3%/an la sold (6,2% din valoarea creditului) – 9 puncte
DOCUMENTE: CI, adeverinţe venit, factură utilităţi, acte proprietate, act identitate vânzător, certificat fiscal – 9 puncte
RĂSPUNS: preaprobarea în 24 de ore, aprobarea finală în 2 zile după obţinerea raportului de evaluare şi a documentaţiei juridice – 9,8 pct
DAE: 8,4%
RATĂ: 876 euro (caz 1), 532 euro (caz 2)
11. BRD – 7,250 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 130.000 de euro (fără avans, caz 1), 80.431 euro (caz 2) – 7 puncte
DOBÂNDĂ: 7,46% (varianta fără avans) – 7,5 puncte
COMISIOANE: 1,8% întocmire dosar, 0,1% lunar la sold – administrare cont (41,14% din suma creditului) – 5,5 puncte
DOCUMENTE: CI, adeverinţe venit, act proprietate, extras Carte Funciară, document justificativ avans – 9 puncte
RĂSPUNS: o săptămână de la constituirea dosarului – 8,5 puncte
DAE: 9,89% (credit fără avans), 9,07% (credit cu avans)
RATĂ: 1.028 euro (caz 1), 598 euro (caz 2)
12. Volksbank – 7,175 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 97.500 euro (caz 1), 59.874 euro (caz 2) – 3,5 puncte
DOBÂNDĂ: 5,95% – 10 puncte
COMISIOANE: 235 euro up front; 0,165% lunar la sold şi comision de rezervă minimă obligatorie de 1,85% pe an la sold (58,5% din valoarea creditului) – 4 puncte
DOCUMENTE: CI, documente venit, acte proprietate, copie deschidere card de credit sau de salariu cu overdraft – 8 puncte
RĂSPUNS: 2-3 zile de la primirea dosarului – 9,5 puncte
DAE: 8,51%
RATĂ: 955 euro prima rată, ultima 631 (caz 1), de la 587 la 389 euro (caz 2)
13. Banc Post – 7,075 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 130.000 euro (finanţarea fără avans, caz 1), 70.630 euro (caz 2) – 5 puncte
DOBÂNDĂ: 9,1%(caz 1); 8,62% (caz 2) – 6 puncte
COMISIOANE: 2% up front (2% din valoarea creditului) – 10 puncte
DOCUMENTE: CI, adeverinţă venit, copie carte muncă, titlu proprietate, intabulare, certificat fiscal, adeverinţă asociaţia de locatari – 8 puncte
RĂSPUNS: o săptămână – 8,5 puncte
DAE: 9,10%
RATĂ: 951,3 euro (rata medie în primul caz), 493,5 euro (rata medie caz 2)
14. Banca Transilvania – 6,920 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 115.000 euro (85% din valoarea imobilului, caz 1), 68.200 euro (caz 2) – 5 pct
DOBÂNDĂ: 9% – 6 puncte
COMISIOANE: 150 lei pe an + 1,5% up front (3,01% din valoarea creditului) – 9,5 puncte
DOCUMENTE: adeverinţă venit, carte de muncă, fişă fiscală, contract, fluturaş salariu – 8,5 pct
RĂSPUNS: preaprobare pe loc, aprobare finală în 7-14 zile – 7,8 puncte
DAE: 9,95%
RATĂ: 965,1 euro (caz 1), 572 euro (caz 2)
15. CEC – 6,825 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 128.000 euro (caz 1), 72.000 euro (caz 2) – 6 puncte
DOBÂNDĂ: 8,5% – 6,5 puncte
COMISIOANE: 120 euro, 01% lunar la sold (35,56% din valoarea creditului) – 6 puncte
DOCUMENTE: CI, adeverinţă venit, acte proprietate, intabulare – 10 puncte
RĂSPUNS: 7-10 zile – 8 puncte
DAE: 9,9%
RATĂ: 1.115,97 euro (caz 1), 532 euro (caz 2)
16. UniCredit – 5,95 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: 110.500 (85% din valoarea imobilului, caz 1), 66.500 euro (caz 2) – 4 pct
DOBÂNDĂ: 3,95% – 10 puncte
COMISIOANE: 2,3% up front, 0,5% lunar la sold (89,18% din valoarea creditului) – 1 pct
DOCUMENTE: CI, adeverinţe venit, acte proprietate imobil, evaluare imobil, opinie juridică favorabilă imobilului – 8,5 puncte
RĂSPUNS: după tipul şi complexitatea dosarului şi acurateţea documentelor – 8 puncte
DAE: 10,84%
RATĂ: 906,22 euro (caz 1), 545,77 euro (caz 2)
17. RIB – 5,175 puncte
SUMĂ MAXIMĂ: (pe 20 de ani) 93.800 euro (caz 1, Bucureşti); 43.900 euro (caz 2) –
2 puncte
DOBÂNDĂ: 13% – 4 puncte
COMISIOANE: 0,3% up front, 0,15% pe lună la sold (25,24% din valoarea creditului) – 7 puncte
DOCUMENTE: CI, adeverinţe venit, factură utilităţi, copie carte de muncă, acte proprietate imobil, decizie impunere – 9 puncte
RĂSPUNS: 7 zile analiza documentaţiei exceptând actele notariale – 8,5 puncte
DAE: 15,66%
RATĂ: 1.196 euro (rata medie caz 1), 531 euro (rata medie 513 euro caz 2)
METODA DE NOTARE
Pentru primul exemplu (caz 1), s-a luat în consideraţie o familie de două persoane şi un copil, cu venituri de 7.500 de lei, din salarii, comisioane şi chirii. Cum valoarea apartamentului de achiziţionat este de 130.000 de euro, această familie este condiţionată de valoarea garanţiei. În al doilea exemplu, s-a ales o familie de două persoane cu un copil, cu venituri nete din salarii de 4.200 de lei. Punctajul acordat de Capital a avut în vedere acest al doilea caz, în care se doreşte achiziţionarea aceluiaşi apartament de 130.000 de euro.
PUNCTAJUL TOTAL
A fost calculat ca medie ponderată a următoarelor criterii: suma maximă – 30%, dobânda – 25%, comisioane – 20%, documente cerute 10%, timpul de răspuns 15%
CRITERII
Suma maxima a fost notată cu punctaj maxim (10) pentru peste 97.000 lei, nota scăzând odată cu diminuarea sumei
Dobânda. Punctaj maxim pentru un nivel sub 5%, coborând cu câte 0,5 puncte la fiecare creştere cu 0,5% a dobânzii
Comisioanele au fost notate în funcţie de ponderea totală în valoarea creditului: notă maximă pentru o pondere sub 2%, diminuându-se cu câte 0,5 puncte la fiecare creştere cu 5% a ponderii comisioanelor
Documentatia. Notele scad pe măsură ce numărul de acte cerute se măreşte
Timpul de aprobare. S-au acordat 10 puncte pentru aprobare în două zile după primirea dosarului complet, punctajul scăzând odată cu prelungirea acestui termen.
