Istoria zbuciumată a regimului proprietăţii în România, mai ales după război, a făcut numeroase victime. O situaţie aparte au persoanele care, din diferite cauze – speţele sunt foarte variate în funcţie de zona geografică, localitate, istoricul familial etc. – au în posesie şi folosinţă terenuri sau case, dar nu deţin titluri de proprietate pentru ele.
Maria B. are un teren într-o localitate din vecinătatea Sibiului, pe care îl foloseşte de ani de zile ca grădină de legume. Înaintea ei, părinţii au avut în posesie acelaşi teren pe care l-au primit de la un frate. Niciunul dintre ei nu a avut titlu de proprietate şi nici măcar certificat de moştenitor. Terenul este în evidenţă la primărie, iar Maria B. şi, anterior, rudele sale au plătit impozite pentru terenul respectiv, deşi Codul fiscal nu are niciun fel de prevedere pentru astfel de situaţii.
„Conform Codului fiscal, impozitele pentru terenuri şi clădiri sunt datorate de către proprietarii acestora. În general, nivelul impozitului datorat de persoanele fizice este stabilit având în vedere informaţiile incluse în actele care atestă dreptul de proprietate. Avem totuşi cunoştinţă şi de existenţa unor cazuri specifice unde, în absenţa titlului de proprietate, spre exemplu în cazul terenurilor – până la constituirea sau reconstituirea acestuia, după caz – înţelegem că se poate găsi o soluţie practică pentru plata impozitului luând în considerare prevederile Legii fondului funciar nr. 18/1991“, explică Andra Caşu,  senior manager Ernst&Young.  Dat fiind că în Codul fiscal nu este reglementată obligaţia decât pentru proprietari, cei care nu au titluri de proprietate plătesc benevol. „Nu credem că e posibilă forţarea plăţii unui impozit pe teren a unui neproprietar în acte, aşa că astfel de situaţii au loc pe bază consensuală, să spunem“, precizează Andra Caşu.
Cum ajută plata impozitelor
Maria B. intenţionează să vândă acest teren, dar fără titlu de proprietate nu poate iniţia niciun demers. La reconstituirea dreptului de proprietate, alături de actele pe care va reuşi să le recupereze din arhivele primăriei, aceasta va invoca şi folosinţa terenului pe care o va dovedi cu chitanţele care atestă plata impozitelor. În cazul Mariei B., dar şi al altor proprietari fără acte, plata taxelor locale reprezintă un argument în faţa autorităţilor. Desigur, nu este suficient, dar poate ajuta în situaţii de acest fel, care nu sunt deloc puţine.Cauzele acestei devălmăşii scriptice sunt diverse, după cum arată avocata Orania Fersedi. „Există situaţii în care dreptul de proprietate a fost constituit în numele titularului, însă, din diverse motive, unele teoretice, ascunse sub prevederi legale, iar altele practice, în fapt, titularul nu deţine titlul de proprietate, respectiv dovada dreptului său, fapt ce nu-l scuteşte în niciun caz de la plata obligaţiilor sale fiscale către stat“, spune aceasta.
Impozite plătite de două ori
În practică, la fel ca şi Maria B., multe persoane dau declaraţii la primărie, însoţite nu de titlul de proprietate, ci de procesele-verbale sau alte documente de punere în posesie, de dovada înscrierii în Registrul agricol sau de fişa imobilului. În baza acestora, proprietarul de facto plăteşte taxele. Din păcate, această situaţie slab reglementată are şi un revers. Alexandra M. a plătit, potrivit acestei cutume, mai mulţi ani. Ea avea un certificat de moştenitor pentru o casă şi, la un moment dat, a reuşit să obţină titlul de proprietate. Cu acest prilej s-a înscris pe rolul fiscal ca proprietar, iar primăria i-a cerut să achite sumele datorate pe ultimii cinci ani întrucât, odată cu succesiunea, acestea sunt preluate de moştenitor. Deşi avea chitanţe pentru plata impozitelor, Alexandra M. a fost nevoită să plătească din nou, pentru că pe chitanţe nu erau specificate datele de identificare ale imobilului. Astfel, plata impozitelor în lipsa titlului de proprietate poate avea un revers costisitor. Însă speţele paradoxale ale plăţii impozitelor de către proprietari fără acte, dar cu posesie, ca şi de proprietari cu acte, dar fără posesie – aşa cum sunt cei aflaţi în procese de retrocedare – este mai puţin un efect al legislaţiei fiscale, cât al celei referitoare la proprietate.

De ce nu au acte proprietarii?
Exemple de situaţii în care, din diverse motive, titularul dreptului de proprietate nu deţine dovada acestuia, sunt enumerate de avocata Orania Fersedi, partener Boştină şi Asociaţii:
Situația proprietarilor conform Legii nr. 18/1991 – legea prevedea ca, până la momentul emiterii titlului de proprietate, titularului dreptului de proprietate să i se emită adeverinţă şi proces-verbal de punere în posesie
În trecut, în mediul rural nu se emiteau autorizaţii de cons­truire, însă reprezentanţii fiscului şi ai Registrului agricol veneau şi luau în evidenţă proprietatea.
După Revoluţie, inclusiv în mediul urban, a fost o perioadă în care nu s-au emis procese-verbale de recepţie finală, care constituie, alături de autorizaţia de construire, titlu de proprietate pentru o clădire.
Au existat cazuri în care au fost construite case fără autorizaţie de construire întrucât, pentru localitatea respectivă, nu erau întocmite planul urbanistic general şi cel zonal.
Situaţia în care au fost făcute succesiuni în baza altor succesiuni, şi nu în baza unui titlu care să ateste dreptul de proprietate al defunctului; pentru o mai bună înţelegere, subliniem că certificatul de moştenitor este declarativ de drepturi, şi nu constitutiv de drepturi.