După luni de stagnare, chiriile cresc, impulsionate de apropierea începerii anului universitar. Majorările estimate sunt cuprinse între 10% şi 25%, ceea ce va duce la o chirie medie superioară salariului mediu net pe economie.
Ştii care e discuţia din fiecare toamnă cu proprietarul locuinţei în care stau? Mihai îmi pare rău, dar sunt nevoit să cresc chiria. Ştii că eu nu exagerez, aşa că voi creşte doar cu 10%. Ei, şi 10% anul ăsta, 10% anul următor şi am ajuns să-i dau lunar 400 de euro pe garsoniera din Dristor în care stau“, povesteşte enervat Mihai Nedelcu, programator la o companie de IT. „Nu e vorba că au crescut preţurile la orice, omul a învăţat regulile pieţei. De cåte ori măreşte chiria, pune placa cu cererea şi oferta, dar fără contract, fără să repare ce-i de reparat, totul la mica înţelegere“, continuă Nedelcu. De altfel, majoritatea proprietarilor de locuinţe închiriate aflate în oraşele universitare mari profită de prilejul oferit de începerea anului universitar şi de apariţia unor noi potenţiali chiriaşi – studenţii – şi scumpesc chiriile cu procente cuprinse între 10% şi 25%.
După ce în primăvară şi la începutul verii problemele din piaţa vånzărilor de locuinţe se transmiteau şi pe piaţa chiriilor, iar, în unele cazuri, proprietarii şi-au redus pretenţiile cu 10-50 euro lunar, toamna va aduce cu sine creşteri ale chiriilor pentru majoritatea tipurilor de locuinţe disponibile. Chiriile au rămas constante în ultimele luni, în special pe segmentul apartamentelor de una, două şi trei camere, care sunt şi cele mai căutate.
Comparativ cu luna octombrie 2007, cånd s-a înregistrat un maxim al preţurilor ca urmare a cererii foarte mari, în iulie 2008, preţurile au crescut în medie cu 10% pentru garsoniere şi apartamentele de două camere, iar la patru camere au scăzut cu circa 10%“, spune Silvia Vîlceanu, general manager al Agenţie.net.
Practic, numai în Bucureşti, proprietarii mizează pe o majorare a cererii din partea a aproximativ 35.000 de studenţi, care, potrivit unor estimări, nu vor beneficia de cazare în căminele diverselor universităţi. Creşterea cererii va conduce evident la o majorare a chiriilor, chiar dacă şi numărul de locuinţe apărute pe această piaţă a sporit. Potrivit raportului anunturiparticulari.ro, creşterea cea mai mare a ofertei s-a înregistrat, în iulie, la apartamentele cu patru camere, unde proprietarii au scos spre închiriere un număr de 118 imobile. Oferta a crescut cu 17,4% pentru apartamentele cu trei camere şi cu 14,4% pentru garsoniere. Cea mai mică fluctuaţie a apărut în cazul apartamentelor cu două camere, unde numărul imobilelor scoase la închiriere a crescut cu doar 8,8%.
Lipsa locuinţelor sociale umflă nivelul chiriilor
Cu toate acestea, analiştii imobiliari estimează că, deşi în creştere, din cauza blocajului de pe piaţa vånzărilor de locuinţe, oferta de închirieri nu va putea face faţă cererii, şi, ca atare, chiriile se vor majora. „În septembrie, ne aşteptăm la o creştere a pretenţiilor, din cauza cererii mari create de începerea anului universitar. Apoi, va urma o scădere moderată, dar preţurile se vor stabiliza la un nivel superior celui actual“, continuă Silvia Vrånceanu.
Potrivit analiştilor Unicredit Bank, Romånia nu are o piaţă reală a chiriilor. De altfel, mulţi dintre jucătorii occidentali din piaţa imobiliatră sunt uimiţi de absenţa unui sistem real de locuinţe sociale, extrem de bine pus la punct în ţări precum Germania şi Austria. Daniel Fuchs, managing partner al companiei de consultanţă austriece Spiegefield, crede că lipsa sistemului de „social housing“ este adevărata problemă. „Viena este unul dintre liderii europeni în domeniu şi nu e nicio ruşine aici. Ştiu că romånii ţin neapărat să deţină o proprietate, dar nu toţi vor putea să o aibă“, afirmă acesta.
Sistemul romånesc se bazează aproape în exclusivitate pe ofertele particularilor, iar reglementările în domeniu, deşi există, nu sunt aplicate: foarte puţini proprietari încheie un contract cu chiriaşul.
Pe långă oferta anemică a ANL, companie care, potrivit spuselor ministrului László Borbély, nu va mai lansa proiecte în Capitală după finalizarea celor aflate în lucru, statul nu are niciun instrument prin care să poată influenţa nivelul chiriilor. În schimb, în Occident, numărul ridicat de locuinţe sociale este unul dintre motoarele ce influenţează şi chiriile particularilor. Mai mult, controlul riguros al Fiscului nu permite lipsa unor contracte şi mai ales plata impozitelor pe cåştigurile provenite din chirii. În Romånia, numai pe piaţa chiriilor de lux se încheie astfel de contracte cu clauze stricte, cauza fiind şi sumele vehiculate: chiria pentru o locuinţă de lux depăşeşete 1.500 de euro lunar.
Potrivit site-ului Agenţie.net, chiria medie pentru o garsonieră din Capitală a fost în luna iulie de 382 de euro/lună, în vreme ce în iulie 2007 se cereau 325 de euro/ lună. Pentru un apartament cu două camere se plătesc, acum, în medie, în Bucureşti, 592 de euro/ lună, mai mult cu aproximativ 90 de euro/lună faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut.
Majorările estimate de 10% – 25% ar duce chiria medie pentru un apartament cu două camere la un prag maxim mai mare de 700 de euro, deci peste 2.200 de lei, ceea ce pare totuşi puţin probabil în condiţiile în care salariul mediu net din Romånia abia ajunge la 1.273 de lei lunar. „Evoluţia preţurilor de închiriere va depinde de amplasament, cerere, disponibilitatea la închiriere a apartamentelor, dar şi de numărul de unităţi noi cumpărate în scopul închirierii“, crede Silvia Stănescu, consultant în cadrul firmei Atisreal.
Stagnare din toamnă, dar la chirii mai mari
Cele mai căutate tipuri de locuinţe, garsonierele şi apartamentele cu două camere, sunt „victime sigure“ ale scumpirilor, proprietarii încercånd să profite de situaţia favorabilă. Deja, conform anunţurilor postate pe internet, pretenţiile proprietarilor de garsoniere din zonele căutate, precum Dristor, Drumul Taberei sau Titan, coboară rar sub un nivel al chiriei de 400 de euro lunar, cu avans de trei luni şi garanţie încă o lună. Cu numai o lună în urmă, chiriile cerute erau de 350-370 de euro lunar.
De altfel, analiştii imobiliari consideră că după ce trec lunile fierbinţi – septembire şi octombrie – chiriile vor stagna, dar nu va fi vorba de o scădere a acestora. Scăderea în cazul chiriilor ar putea apărea doar în condiţiile în care blocajul de pe piaţa vånzărilor va continua, situaţia determinånd tot mai mulţi proprietari să încerce să închirieze, şi, în felul acesta, oferta să egaleze sau să depăşească cererea, prilejuind chiriaşilor negocierea de pe alte poziţii şi obţinerea unor chirii şi a unor condiţii mai avantajoase de locuit.
«Evoluţia preţurilor de închiriere va depinde de amplasament, cerere, disponibilitatea la închiriere a apartamentelor, dar şi de numărul de unităţi noi cumpărate în scopul închirierii.»
Silvia Stănescu, consultant Atisreal
35.000 de studenţi, din cei circa 70.000 din provincie, nu vor avea loc în cămine şi vor fi obligaţi să găsească soluţii de cazare în Capitală, oferind astfel proprietarilor un motiv să majoreze chiriile. Şi în celelalte mari centre universitare din ţară sunt disponibile 115.000 de locuri în cămine pentru 313.000 de studenţi
14,4% este nivelul cu care a crescut oferta de garsoniere pentru închiriere în prima jumătate a anului 2008. Creşterea este chiar mai mare în cazul apartamentelor cu trei camere (17,4%), în timp ce numărul apartamentelor cu două camere scoase la închiriere s-a majorat cu doar 8,8%.
Din cauza scăderii vånzărilor de pe piaţa rezidenţială, proprietarii de locuinţe s-au reorientat către închiriere, sporind oferta din piaţă cu procente cuprinse între 8,8% şi 17,4%. Cu toate acestea, pentru chiriile solicitate în marile centre universitare se aşteaptă noi creşteri în această toamnă, dar cu procente mai mici decåt în anii trecuţi
382 Euro/lună este chiria medie cerută de proprietari pentru o garsonieră în Bucureşti în luna iulie a acestui an
Ce zone preferă chiriaşii
DRISTOR este una dintre cele mai căutate zone de către chiriaşi. Motivele ţin de apropierea de centrul Capitalei şi de accesul facil la mijloacele de transport. Preţurile lunare de închiriere sunt cuprinse între 350 şi 400 de euro pentru o garsonieră şi 500-650 de euro pentru un apartament cu două camere.
TITAN beneficiază de multe spaţii verzi, fiind şi una dintre zonele preferate ale celor care caută locuinţe de închiriat. De asemenea, existenţa tuturor mijloacelor de transport reprezintă un avantaj. Preţurile sunt asemănătoare cu cele din Dristor, însă în zone precum Nicolae Grigorescu acestea sunt mai mici cu 25-50 de euro.
DRUMUL TABEREI a fost unul dintre cartierele cele mai căutate datorită chiriilor mai scăzute raportat la alte zone. În prezent, factorul preţ nu mai este de luat în calcul, acesta fiind identic cu cel din alte zone considerate superioare. De altfel, singurul dezavantaj al zonei este reprezentat de lipsa metroului.
MILITARI este aproape de Drumul Taberei şi are avantajul metroului. Cu toate acestea, aglomeraţia din zonă nu constituie un avantaj, ieşirea către autostrada Bucureşti-Piteşti şi dezvoltările de proiecte logistice şi comerciale în zonă creånd adevărate ambuteiaje. Chiriile sunt cuprinse între 350 şi 650 de euro lunar.
BERCENI are în continuare avantajul unor chirii mai mici cu 50-100 de euro faţă de cele din alte cartiere, dar şi standardele de locuit sunt aici ceva mai scăzute. Avantajul major al zonei este însă faptul că se mai pot găsi garsoniere de închiriat la preţuri de 300 de euro lunar sau chiar mai reduce.
CENTRUL deţine recordul la chirii, acestea putånd depăşi 500 de euro pentru o garsonieră a cărei singură calitate este poziţionarea. Un dezavantaj este reprezentat şi de vechimea imobilelor, în multe cazuri cu bulină roşie.
Oraşele universitare ţin trena Capitalei
Paradoxul din Capitală, unde, deşi a crescut oferta, chiriile au continuat să se majoreze, nu lipseşte nici din provincie. În majoritatea oraşelor universitare, oferta aproape s-a dublat, iar chiriile au crescut cu 5%-25%.
Sumele cerute de proprietari au rămas identice cu cele înregistrate în aceeaşi perioadă a anului trecut, în unele cazuri apărånd chiar scăderi. Situaţia a fost valabilă însă doar pånă acum în provincie. În Braşov sau Iaşi, chiriile au stagnat din toamna anului trecut, pentru majoritatea tipurilor de locuinţe, singura excepţie fiind Constanţa. Potenţialul turistic a permis chiriilor să crească în continuare.
Pentru un apartament cu două camere utilat complet se cere acum peste 300 de euro lunar în zona centrală, după ce anul trecut suma pretinsă era de circa 225-250 de euro. „Problema în Constanţa este că nu putem face nişte calcule corecte ale chiriilor decåt pentru sezonul de iarnă. Vara, toată lumea preferă să închirieze cu noaptea şi se cer peste 50 de lei pe noapte pentru o cameră“, spune Mirela Cioroabă, consultant al agenţiei Free-land Imobiliare. De altfel, caracterul turistic al oraşului determină evoluţii diferite, aici putånd apărea abia acum stagnarea cuantumului chiriilor.
Unul dintre concurenţii Bucureştiului la chirii este Cluj-Napoca, unde sumele cerute de proprietari se apropie de nivelurile din Capitală. Pentru o garsonieră aflată în zona de centru a oraşului se cer şi peste 350 de euro lunar. Pentru apartamentele cu două camere, proprietarii pretind 500-600 de euro lunar. Şi în Cluj-Napoca evoluţia chiriilor este stråns legată de anul universitar, situaţie în care se află şi Iaşiul. Aici, chiriile sunt ceva mai mici, pentru un apartament în centru fiind pretinşi lunar în jur de 350 de euro, iar pentru o garsonieră, circa 250 de euro. Zonele semicentrale sunt totuşi ceva mai ieftine. Potrivit agenţilor imobiliari, creşterea estimată a chiriilor în Iaşi va fi de circa 10%, însă pentru locuinţele amplasate în zone bune şi dotate corespunzător, majorarea ar putea fi şi de 25%-30%.
În Timişoara, proprietarii întåmpină studenţii cu o majorare a chiriilor cu 5% doar în ultima lună. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut însă, oferta s-a dublat, ceea ce reprezintă un paradox întålnit şi în Capitală. În ciuda unei creşteri serioase a ofertei, chiriile continuă să crească. În Timişoara, se cer 300-350 de euro pentru o garsonieră, iar pentru un apartament cu două camere, în funcţie de amplasament şi dotări, pretenţiile merg pånă la 450 de euro lunar.
Pe de altă parte, Craiova face notă discordantă. Aici chiriile nu au crescut din luna mai, dar apropierea anului universitar poate aduce schimbări pe piaţă. Momentan, pentru o garsonieră se plătesc minimum 150 de euro lunar, iar pentru un apartament cu două camere, cel puţin 250 de euro/lună.
