Chiar dacă tranzacţiile s-au prăbuşit şi sunt semne că declinul va continua, vânzătorii de locuinţe nu acceptă încă să reducă suficient preţurile. Adaptarea la cererea reală rămâne astfel o himeră.
Care este valoarea reală a unei locuinţe? În mod normal, aceasta este confirmată de preţul stabilit în urma tranzacţiilor, când cererea se întâlneşte cu oferta. Circumstanţele de tranzacţionare nu sunt însă niciodată aceleaşi, iar piaţa poate ajunge într-un blocaj în care nu se mai vinde şi nu se mai cumpără aproape nimic, în condiţiile în care cumpărătorii aşteaptă ieftiniri pe care vânzătorii nu sunt dispuşi să le accepte.
„Piaţa imobiliară are nevoie de un sistem de rating care să o structureze şi să o ordoneze, dar să o şi impulsioneze“, crede Dan Ioan Popp, preşedintele dezvoltatorului Impact. El propune trei categorii prin intermediul cărora să se facă diferenţierea – bunăstarea, dotările şi serviciile şi locuinţa în sine – şi o împărţire pe zone de venit sau PIB pe cap de locuitor, ţinând cont de structura serviciilor publice existente în zonă şi de calitate (suprafaţa şi nivelul energetic al locuinţei scoase la vânzare).
„Căderea pieţei, reaşezarea preţurilor, lipsa lichidităţilor şi scăderea numărului tranzacţiilor au dus la dificultatea şi alterarea evaluării corecte a unui imobil. Adică, indicatorul preţului pe metru pătrat nu este nici suficient, nici real!“, explică Popp. De altfel, evaluarea imobilelor a devenit una dintre cele mai acute probleme, mai ales în ceea ce priveşte locuinţele vechi. Astfel, pentru a-şi minimiza riscurile, băncile preferă să subevalueze aceste proprietăţi. Chiar şi aşa, creditele ipotecare clasice sunt la pământ, iar cele acordate prin supermediatizatul program Prima Casă nu au ajuns nici măcar la 5.000. Întrebarea este în ce măsură pot preţurile actuale, chiar dacă au scăzut, în medie, cu circa 30% faţă de vârful din 2007-2008, susţine vânzările? Potrivit Uniunii Naţionale a Notarilor Publici, în luna august, tranzacţiile au scăzut la 31.368, faţă de 42.055, în august 2008.
Venitul, principala problemă
Salariile medii nete ale românilor au scăzut în august cu 3% (42 de lei) faţă de iulie, la 1.348 lei/lună. Scăderea veniturilor şi nesiguranţa de pe piaţa muncii creează probleme vânzătorilor de locuinţe. Potrivit unui studiu al Top Estate, cele mai căutate locuinţe sunt apartamentele cu două camere (64,7% din total) cu preţuri cuprinse între 50.000 şi 60.000 de euro.
Cât priveşte stabilirea unui preţ care să corespundă stării financiare din piaţă, majoritatea jucătorilor, încercând să-şi protejeze profiturile, spun că s-a atins limita de jos. „Analizând preţurile celor 4.080 de unităţi locative disponibile la tIMOn (n.r târg imobiliar), am obţinut un preţ mediu/mp puţin mai mic de 900 euro/mp, ceea ce înseamnă 55% din valoarea indicelui BREI N (n.red. realizat de Colliers) din august 2009, de 1.647 euro/mp“, arată Vlad Vlăsceanu, directorul tIMOn.
Până la urmă, cât valorează un apartament? Singurul răspuns corect îl va da tot preţul de vânzare. Potrivit portalului Magazinul de Case, preţul mediu al unei locuinţe în Bucureşti este de 1.331 euro/mp, adică de peste patru ori salariul mediu net. Limita superioară este în Unirii (1.862 euro/mp) şi cea inferioară, în Berceni (1.011 euro/mp). Astfel, chiar dacă se vorbeşte despre raportul cerere-ofertă, mulţi actori din piaţă refuză să ţină cont de semnale, uitând că în afaceri poţi ajunge să şi pierzi dacă ai investit pe baza unor estimări greşite.
Căderea pieţei, reaşezarea preţurilor, lipsa lichidităţilor şi scăderea numărului tranzacţiilor înregistrate au dus la dificultatea şi alterarea evaluării corecte a unui imobil.
Dan Ioan Popp preşedinte Impact
Ieftiniri cu linguriţa
Majoritatea dezvoltatorilor chestionaţi de Top Estate (43%) sunt dispuşi să negocieze şi să lase la preţ maximum 5%, în vreme ce 11,4% nu negociază preţurile de listă, preferând să aştepte relansarea pieţei
Locuinţe în cifre
Amplasamentul, serviciile şi gradul de confort urban oferite în zonă sunt criterii importante de luat în calcul la evaluare. O casă dintr-o zonă cu acces greoi la mijloacele de transport este mai ieftină decât al uneia care are acest avantaj.
Potrivit structurii de evaluare iniţiată de Impact, cele mai ieftine locuinţe sunt în zonele rurale, cu preţuri cuprinse între 75 şi 497 euro/mp, iar cele mai scumpe, în zonele ultracentrale din Capitală, unde se pot cere între 3.000 şi 6.000 de euro/mp.
Potrivit unui studiu realizat de agenţia Real Time, pentru tIMOn, livrarea a 86% din locuinţele aflate în construcţie în zona de nord a Bucureştiului a fost amânată. Procentul este asemănător (85%) în zona de vest, dar mult mai mic (11%) în sud.
Garanţia medie acordată de stat pentru cele circa 5.000 de locuinţe cumpărate prin programul Prima Casă este de circa 41.000 de euro. Unii analişti estimează că aceasta ar fi şi valoarea suportabilă a preţului pentru apartamentele cu două camere.
