Peste 90% dintre dezvoltatorii imobiliari care au apelat la bănci pentru a-şi finanţa proiectele au fost respinşi, în principal din cauză că investitorii continuă să se raporteze la perioada de „boom“ imobiliar, potrivit unui studiu realizat de compania de consultanţă imobiliară Colliers International.
„Deşi mai mult de 50 de dezvoltatori au aplicat pentru o soluţie de acest tip, motivele principale pentru care nu s-au calificat au fost atât condiţiile restrictive impuse de către bănci cât şi aşteptările dezvoltatorilor de a beneficia de condiţii similare cu cele din anii precedenţi crizei“, se precizează în studiul citat.
Printre cerinţele băncilor s-au regăsit: existenţa unei contribuţii proprii a dezvoltatorului între 50% şi 80% din valoarea totală a costurilor de construcţii, dar şi asigurarea unui procent de preînchirieri de 70-80%. Unele bănci preferă ca acest procent al preînchirierilor să fie raportat la valoarea generată de eventualele chirii, şi nu doar la suprafaţa efectiv precontractată. Cu toate acestea, acolo unde există dezvoltări imobiliare în condiţii favorabile termenii de mai sus pot fi parţial negociaţi (în special în provincie, unde încă există cerere pentru clădiri de birouri sau sunt în curs proiecte ale companiilor cu experienţă în această piaţă şi care beneficiază de susţinere financiară).
Proiecte de până în 10 mil. euro
Pe de altă parte, riscul pieţei este reflectat şi în marjele dobânzilor (între 4 şi 6% peste Euribor), mult mai mari decât cele înregistrate înainte de criza financiară (între 1 şi 2%). Faptul că piaţa este încă riscantă se remarcă şi din orientarea băncilor către proiecte imobiliare de mici dimensiuni, cu bugete de dezvoltare între 3 şi 10 mil. euro.
În urma studiului efectuat de Colliers, deşi se estima o creştere a interesului pentru finanţări de spaţii comerciale de tip Food, Do It Yourself, Discount, s-a remarcat în mod surprinzător faptul că băncile au avut preferinţe uniforme pentru proiecte cu destinaţii diferite: clădiri de birouri, dezvoltări comerciale, hoteluri cât şi clădiri rezidenţiale.
In functie de segmentul finantat, s-a remarcat o atentie sporita pentru sectorul de sanatate. De asemenea, un volum crescând al cererilor de refinanţare s-a înregistrat pentru proiectele aflate în dificultate, posibila cerere fiind aşteptată mai ales din partea acelor proiecte în care deja există o finanţare pentru terenurile aferente.
Fiecare bancă, pentru limba ei
Fiecare instituţie bancară urmăreşte o politică proprie pentru finanţările imobiliare, ceea ce a condus la un interes destul de scăzut pentru sindicalizări, în vederea co-finanţării de către mai multe bănci a unui proiect imobiliar. Câteva cereri au vizat totuşi sindicalizări, în special legate de finanţările prin Fonduri Europene.
În aceste condiţii, consultanţii Colliers arată că este puţin probabil ca partea a doua a anului 2010 să înregistreze o tendinţă de creştere.
Pe lângă condiţiile stricte de finanţare, piaţa construcţiilor se confruntă cu provocări suplimentare. Unul dintre cele mai importante aspecte pe care un dezvoltator trebuie să le ia în considerare este optimizarea costurilor de construcţii astfel încât proiectul imobiliar să-şi menţină profitabilitatea în condiţiile în care cererea este scăzută.
Pe baza proiectelor analizate de Colliers, costurile medii de construcţii au variat conform tabelului (fără a include şi costurile indirecte).
