Cu rata de neocupare şi yield-ul în creştere, dar cu chiriile şi investiţiile în scădere, piaţa office bucureşteană nu-şi poate reveni decât în 2011, cred analiştii imobiliari.
Suprafaţa de birouri finalizată în prima jumătate a lui 2009 a fost cu 17% mai mică faţă de cea livrată în aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit consultantului imobiliar BNP Paribas, ajungând la un total de 2,1 milioane mp.
Dincolo de livrările mai scăzute, o caracteristică importantă a pieţei office din acest an a fost creşterea subînchirierilor, cauzate de restrângerea activităţii companiilor, pe maximum 1.000 mp. Tot cererea scăzută a determinat şi diminuarea chiriilor cu circa 20%, până la 20 de euro/mp.
Chiar în aceste condiţii dificile de piaţă, România rămâne o oportunitate, graţie faptului că spaţiile office disponibile nu sunt încă la nivelul celor din ţările occidentale. „Trebuie să observăm şi faptul că, în vreme ce supraoferta din alte ţări produce dificultăţi pe pieţele respective, în Bucureşti, cu excepţia zonei Pipera, livrările de birouri sunt la jumătate faţă de cele din multe ţări vecine“, explică Blake Horsley, şeful diviziei office a Colliers International.
Cu alte cuvinte, mai e loc pe piaţă. Problema dezvoltatorilor este finanţarea, atragerea de clienţi sau de investitori care să cumpere proiectele la niveluri de profit rezonabile, în condiţiile în care yield-ul de pe piaţa office a ajuns la 9,5%, nivel care taie masiv din câştigurile vânzătorilor.
Semnale amestecate
Pe ansamblu, la nivel european, diminuarea chiriilor şi a suprafeţelor ocupate pare să se apropie de sfârşit, consideră analiştii BNP Paribas, chiar dacă mai sunt posibile scăderi pe anumite pieţe şi în următoarele trimestre. „Este încă prea devreme să anticipăm creşteri ale acestor indici. Pentru ca acest lucru să se întâmple, este necesară revenirea economiei la un nivel de creştere sustenabil, însă această redresare, cel mai probabil, va apărea abia în anul 2011“, crede Ioana Momiceanu, şeful pe România al BNP Paribas Real Estate.
Cum se vor descurca dezvoltatorii? În trimestrul trei din 2009, a fost închiriată sau vândută în Bucureşti o suprafaţă de 19.000 mp de spaţii office, foarte puţin faţă de aceeaşi perioadă din 2008 (43.000 mp), iar perspectivele nu sunt cele mai fericite. Consultanţii CB Richard Ellis afirmă că o combinaţie între cererea redusă, creşterea gradului de neocupare, scăderea chiriilor şi insuficienţa finanţărilor pentru dezvoltarea de noi proiecte a redus masiv activitatea pe această piaţă. „Sunt puţine semne în toată Europa privind apariţia de noi proiecte pe baza unor baze speculative“, susţine Richard Holberton, director EMEA Research al CB Richard Ellis.
De altfel, cererea potenţială din perioada de boom economic a condus la o dezvoltare haotică şi evident speculativă a pieţei româneşti. Odată blocaţi de criză, mulţi dezvoltatori încearcă să acopere spaţiile rămase libere prin reducerea chiriilor şi oferirea de alte oportunităţi chiriaşilor existenţi şi celor potenţiali. Conform unui studiu CBRE, pe piaţa din Capitală, chiriaşii pot fi scutiţi de plata chiriei pe o perioadă de circa două luni jumătate, avantaj insignifiant însă în comparaţie cu cel al chiriaşilor din Varşovia. În capitala Poloniei, proprietarii de spaţii de birouri oferă perioade de graţie între trei luni şi un an, iar în Budapesta, de şase până la nouă luni.
Pe de altă parte, proprietarii de sedii de birouri oferă şi alte beneficii, ţinta fiind de data aceasta chiriaşii-ancoră.După ce a livrat pe piaţă în septembrie prima clădire din cadrul proiectului City Gate, amplasat în apropiere de Casa Presei Libere, dezvoltatorul GTC spune că va obţine anual 12 milioane de euro din chirii. „E firesc ca în perioade grele să oferi avantaje chiriaşilor principali. Cei care au semnat pe termen lung şi au antamat spaţii mari au primit reduceri de chirie“, arată Shimon Galon, directorul pe România al GTC. Principalii chiriaşi ai City Gate sunt Microsoft, Millenium Bank, Global Eye şi Autoitalia.
Relansarea, mai degrabă în 2011
Conform BNP Paribas, în a doua parte a acestui an vor fi livraţi pe piaţă circa 60.000 mp spaţii office, în cinci proiecte, printre care Art BC (15.500 mp, dezvoltator Soravia) şi Olympia Tower (13.000 mp, Dagesh Group). E greu de crezut că la anul oferta de spaţii office va creşte, în condiţiile în care se estimează o rată de neocupare de circa 14%. Dezvoltatorii vor prefera să găsească chiriaşi pentru spaţiile libere, urmând ca abia după aceea să marşeze pe noi investiţii.
În Bucureşti, cu excepţia zonei Pipera, livrările de birouri sunt la jumătate faţă de multe ţări vecine.
Blake Horsley, Colliers International
Chirii în scădere
Chiriile lunare pe mp au scăzut la clădirile de clasa A de la circa 25 euro, în 2007, la aproximativ 20 de euro. Analiştii consideră că, din cauza prognozatei creşteri a gradului de neocupare, chiriile ar putea scădea şi în 2010
