Piaţa imobiliară din România a înregistrat o serie de rezultate bune în prima jumătate a anului, iar activitatea în sectoarele de birouri şi investiţii a fost mai dinamică decât media ţărilor din Europa Centrală şi de Est (ECE), conform unei analize.
Acesta semnalează că avansul PIB pentru întregul an poate depăşi 4%, ceea ce înseamnă că România evoluează peste media regiunii şi prin prisma performantelor economice şi, în acest context, perspectiva favorabilă pentru piaţa imobiliară din România s-ar putea menţine până la finalul anului, potrivit companiei de consultanţă Colliers International.
Prima jumătate a anului 2019 a înregistrat livrări de spaţii moderne de birouri de 185.000 mp în Bucureşti, stocul din Capitală ajungând astfel la 2,6 milioane mp, o creştere de peste 10% faţă de stocul înregistrat iunie 2018, Bucureştiul fiind cea mai dinamică piaţă de birouri dintre capitalele din ECE.
Cele mai mari proiecte livrate au fost noul sediu Renault (47.000 mp), Business Garden Bucharest (peste 41.000 mp), The Mark şi a treia fază din Oregon Park (ambele în jurul a 25.000 mp), Timpuri Noi Square – clădirea C şi The Bridge – faza a doua (ambele în jurul a 20.000 mp). Noile clădiri au avut un grad bun de ocupare la livrare (în medie circa 75-80%).
Cererea totală de închiriere de spaţii moderne de birouri a fost de 188.000 mp în perioada ianuarie-iunie, cel mai bun prim semestru din perioada post-criză. Totuşi, relocările din alte clădiri de birouri moderne (stoc competitiv) s-au ridicat la 86.000 mp, iar cererea nouă a scăzut la 49.000 mp. Rata de neocupare a crescut marginal, la 10% la final de iunie 2019 faţă de 9,5% la sfârşitul anului trecut şi 9% în aceeaşi lună din 2018. În acelaşi timp, pieţele regionale principale de birouri – unde cererea totală aproape s-a dublat la 30.000 mp – înregistrează rate de neocupare mai scăzute. În Iaşi aproape că nu există spaţii de birouri moderne libere, în timp ce în Cluj-Napoca, rata e sub 10%.
„Piaţa de birouri din Bucureşti îşi păstrează dinamismul, în condiţiile în care alţi 150.000 mp de spaţii de birouri vor fi inauguraţi în al doilea semestru al anului şi peste 230.000 mp în 2020. Ne aşteptăm ca rata de neocupare să continue să urce treptat spre 13%, însă impactul relocărilor se face simţit cu întârziere, având în vedere că majoritatea acestora sunt pre-închirieri, iar unele vor avea loc inclusiv în 2020-2021”, a declarat Silviu Pop, head of Research în cadrul Colliers International România.
În ceea ce priveşte piaţa de spaţii industriale şi logistice, în jur de 300.000 mp de noi spaţii de depozitare au fost inauguraţi în prima jumătate a anului 2019, peste 40% din aceste suprafeţe fiind localizate în zona Bucureştiului. În afara Capitalei, investiţiile au continuat să fie orientate spre oraşele din Transilvania, unde s-au aflat aproximativ o treime din noile spaţii industriale şi logistice. Piaţa a continuat să fie dominată de CTP şi WDP – ambii jucători generând împreună peste jumătate din noul stoc, dar au existat şi alte companii care cresc foarte rapid, cum ar fi Globalworth, P3, MLP sau Element Industrial.
Livrările ar putea ajunge la jumătate de milion de metri pătraţi până la finalul anului, astfel că stocul total de spaţii de depozitare moderne ar ajunge la 4,7 milioane mp. Raportat la suprafaţa ţării, la economie şi la populaţie, stocul din România pare în continuare insuficient în comparaţie cu alte ţări din ECE, astfel că piaţa poate ajunge la un total de spaţii moderne de depozitare de 8 milioane mp până la finalul deceniului următor.
Cererea totală de închiriere a crescut de peste două ori în primul semestru, la puţin peste 240.000 mp, faţă de 110.000 mp în primul semestru din 2018. O tranzacţie notabilă a fost cea realizată de Pirelli, care a închiriat 64.000 mp de la WDP în Slatina, una dintre cele mai mari tranzacţii din ultimii ani. Tranzacţia a propulsat segmentul auto ca lider absolut din punctul de vedere al cererii totale, generând peste 52% din contractele de închiriere de spaţii industriale şi logistice din prima jumătate a anului.
Referitor la investiţii, analiza menţionează că, în timp ce intrările de fonduri în Polonia au rămas puţin în urmă (-20%) după ce au avut un prim semestru foarte bun în 2018, investiţiile au accelerat în România în trimestrul al doilea după un prim trimestru ceva mai slab. Astfel, primul semestru s-a încheiat cu un volum investiţional de 345 milioane euro în România, nivel similar cu cel de anul trecut. În ECE, segmentul birourilor a continuat să domine, crescând cu 43% faţă de primul semestru din anul anterior. România a urmat această tendinţă, tranzacţiile cu clădiri de birouri generând aproximativ 62% din investiţiile imobiliare.
Pentru restul anului, compania de consultanţă estimează că această proporţie de două treimi a segmentului de birouri se va menţine. Capitalul românesc şi cel sud-african au generat fiecare aproape jumătate din tranzacţii în primul semestru. De asemenea, au apărut în piaţă nume cum ar fi fondurile de pensii din ţări cu rating suveran de AAA sau mari investitori instituţionali şi s-a manifestat interes şi din partea investitorilor veniţi din regiuni nu foarte active până acum pe piaţa locală (Asia, Orientul Mijlociu).
Pe piaţa de retail, prima jumătate a anului a înregistrat un volum limitat de livrări, fiind aşteptat un al doilea semestru mult mai activ. Astfel, suprafaţa totală de noi spaţii comerciale moderne care ar putea fi livrată anul acesta s-ar putea ridica la 216.000 mp, o creştere de 50% faţă de 2018, marcând cel mai activ an după 2011. Principalele tendinţe care merită notate sunt: concentrarea pe parcuri de retail, proiecte în oraşe care nu s-ar fi aflat în atenţia dezvoltatorilor acum mai mulţi ani, mici strip mall-uri în apropierea zonelor rezidenţiale şi renovarea unor centre comerciale mai vechi pentru a putea ţine pasul cu concurenţă şi pentru a aduce în continuare clienţi care să cheltuie bani.
„Dacă privim defalcarea veniturilor gospodăriilor pe decile (decila 1 înseamnă acele 10% din gospodării cu cele mai mici venituri, decila 2, următoarele 10%, şi aşa mai departe), se observă că principalii beneficiari ai acestui ciclu economic par a fi tot românii din zona superioară a veniturilor. Astfel, cele mai de sus 40% din gospodării au marcat un salt de peste 70% al veniturilor în ultimii 4 ani, în timp ce la polul opus, pentru cele 30% de la coada clasamentului, veniturile anuale medii au crescut cu doar 24% între 2015 şi 2018. Această situaţie explică de ce brandurile din zona de preţuri scăzută sau medie au avut atât succes în ultima vreme, în timp ce şi discounterii au rezultate solide”, a mai spus Silviu Pop.
Colliers Internaţional Group Inc. este unul dintre liderii globali în domeniul consultanţei imobiliare şi al managementului investiţiilor.
