Jucătorii din piaţa imobiliară încep să se obişnuiască cu lipsa finanţărilor, scăderea chiriilor şi a preţurilor cu cel puţin 10%. Cine nu se adaptează, găsind noi strategii, mai are o soluţie: investitorii „distress“. Evoluţia pieţei imobiliare în 2009 rămåne incertă pentru toţi membrii ei, dar majoritatea analiştilor afirmă că mingea se află în terenul băncilor. Fără relansarea creditării, proiectele nu vor putea continua. Practic, doar develop
Jucătorii din piaţa imobiliară încep să se obişnuiască cu lipsa finanţărilor, scăderea chiriilor şi a preţurilor cu cel puţin 10%. Cine nu se adaptează, găsind noi strategii, mai are o soluţie: investitorii „distress“.
Evoluţia pieţei imobiliare în 2009 rămåne incertă pentru toţi membrii ei, dar majoritatea analiştilor afirmă că mingea se află în terenul băncilor. Fără relansarea creditării, proiectele nu vor putea continua. Practic, doar developerii care au securizat finanţarea pentru proiectele aflate în lucru vor putea merge mai departe, ceilalţi urmånd să aştepte pånă cånd vor găsi banii necesari. „Presiunea băncilor va deveni tot mai mare, pe măsură ce depozitele constituite de populaţie se vor diminua. În acest moment, există un comportament atipic al consumatorilor, de retragere a lichidităţilor din bănci; Romånia a devenit o ţară de consumatori care au nevoie de lichidităţi în mod constant“, apreciază Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield.
Situaţia seamănă în toate segmentele pieţei. Clienţii corporate sunt afectaţi de criza financiară şi măsoară de două ori înainte să taie o dată, deciziile de relocare în noi sedii de birouri sau de închiriere de spaţii comerciale fiind luate cu precauţie. Şi piaţa rezidenţială suferă de neîncredere, din cauza frånării creditării ipotecare. Instituţiile bancare dispuse să mai ofere astfel de împrumuturi pot fi numărate pe degete, chiar şi acestea impunånd debitorilor condiţii extrem de grele.
Analiştii speră într-o relaxare a creditării abia spre toamna anului viitor, deşi nu sunt semne potrivit cărora criza va fi dezamorsată la anul.
Incertitudinea creditării
Cele mai optimiste opinii merg pe o revenire a sistemului economic, dar pe alte coordonate, la jumătatea anului 2010, în vreme ce alţii, precum Michael Lloyd, fost manager în cadrul Băneasa, vorbesc despre o criză a cărei durată se va întinde pe trei pånă la cinci ani.
Certă pentru anul viitor este şi modificarea raportului de forţe între vånzători, pe de o parte, şi cumpărători sau chiriaşi, pe de altă parte, în favoarea ultimelor categorii, fapt ce va prelungi tendinţa de scădere a preţurilor de vånzare şi a chiriilor, atåt rezidenţiale, cåt şi comerciale. „În 2009, nivelul chiriilor office va scădea, în medie, cu 10%-20%, trendul decisiv urmånd să fie cel de preînchiriere. În ceea ce priveşte retailul, şi aici chiriile ar putea coborî cu circa 10% – 15%. În acest sector chiriaşii vor încerca să obţină o echivalare a chiriilor cu veniturile“, estimează şeful King Sturge Romånia, Radu Boitan. Opinia este susţinută şi de Dan Ionaşcu: „reducerea consumului va afecta o parte dintre retaileri şi, pe acest fond, se poate previziona o afectare a chiriilor, ca nivel absolut, în a doua jumătate a anului 2009, cu 15%.“
Investitorii îşi schimbă profilul
Dacă pånă anul trecut britanicii şi austriecii dominau piaţa investiţiilor, acum situaţia se schimbă. Anul acesta, marile tranzacţii, cu o valoare totală de sub un miliard de euro, au fost apanajul germanilor, mai puţini expuşi la criză sau măcar mai grijulii cu banii lor în trecut. Astfel, au apărut pe piaţă fondurile de investiţii DEGI şi RREEF, care au făcut achiziţii de peste 500 de milioane de euro pånă la începutul verii, cånd a apărut blocajul. Cauza? Randamentul de exit a crescut de la 6%-7%, la circa 10%, bine pentru investitori, dar rău pentru proprietari, care şi-au văzut profiturile diminuate şi astfel şi-au luat jucăriile de pe masă. „Yield-ul de exit e prea mare şi nimănui nu-i convine să våndă la aceste preţuri, care nu reflectă valoarea proiectelor“, spune Teodor Pop, managing partner al dezvoltatorului RED.
Pånă la urmă încotro merge piaţa? „Sunt slabe şanse ca tranzacţiile să apară la începutul anului viitor. Cåt de departe suntem de încheierea acestei perioade de expectativă depinde de flexibilitatea dezvoltatorilor. Momentan, interesul investitorilor se manifestă exclusiv faţă de produsele finalizate, cu precădere proiecte de birouri sau de uz mixt, cu venituri garantate pe termen lung“, explică Mihaela Sandu, consultant în cadrul departamentului de investiţii al DTZ Echinox.
Soluţii de finanţare? Pentru cei cu probleme au apărut fondurile de investiţii de „distress“. „Salvatorii de proiecte falimentare“ sunt grupuri sau investitori grei cu mari rezerve financiare şi posibilităţi de a aduna bani de la diverşi investitori privaţi. Strategia e simplă. Se caută proiecte cu probleme, se cumpără la preţuri modice, poate şi 20% din valoarea iniţială, după cum spune Mike Lloyd, care a înfiinţat un astfel de fond, şi se readuc pe linia de plutire. Evident că pe proprietarul iniţial îl va costa scump acest „gest“, dar scapă de faliment. O variantă ce va fi, cu siguranţă, adoptată de unii, pentru că cealaltă opţiune ar fi eşecul.
PIAŢA BIROURILOR este veteranul pieţei imobiliare autohtone. Anul acesta stocul total de birouri a ajuns la aproximativ 1,75 milioane mp. Deşi în creştere continuă în ultimii ani, în 2009, acest sector ar putea cunoaşte o stagnare, cauzată de problemele financiare ale developerilor, dar şi de cele ale potenţialilor chiriaşi. Chiriile percepute ar putea fi şi ele mai mici cu pånă la 15%.
PIAŢA REZIDENŢIALĂ a fost lovită de neîncredere, creşteri repetate de preţ şi probleme cu creditarea. Anul acesta, achiziţia de locuinţe a scăzut, reducånd şi preţurile. Potrivit agenţiei King Sturge, la anul, preţurile rezidenţialelor vor coborî cu 30% faţă de 2007. În jos va merge şi numărul de apartamente noi. Analiştii estimează că la anul vor fi livrate maximum jumătate din cele 7.000 de locuinţe noi promise de dezvoltatori.
PIAŢA CENTRELOR COMERCIALE a devenit cu adevărat interesantă pentru dezvoltatori abia în ultimii doi ani, aceştia remarcånd apetitul deosebit al romånilor pentru consum. Criza financiară a limitat dezvoltarea de proiecte, deşi pe piaţă sunt anunţate mai bine de 100 de malluri noi. Deja, finalizarea mai multor proiecte a fost amånată, iar chiriile din retail pot scădea cu 10% în 2009.
PIAŢA SPAŢIILOR LOGISTICE reprezintă cel mai tånăr sector imobiliar, de aceea fiind şi cel mai puţin atins de criză. De altfel, este singurul domeniu unde analiştii prognozează o creştere uşoară a chiriilor, cu 5%-10%, cauzată şi de diminuarea ofertei, developerii de profil preferånd să scadă ritmul livrărilor din cauza crizei financiare ce îi afectează atåt pe ei, cåt şi pe potenţialii lor clienţi.
Radu Boitan, codirector King Sturge Romånia
Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield
902 milioane de euro a fost valoarea tranzacţiilor imobiliare cu proiecte autohtone în prima parte a acestui an, potrivit companiei de consultanţă Jones Lang LaSalle
2009 în estimări
• Preţurile locuinţelor vechi vor scădea cu 15% în 2009, diferenţa totală faţă de vårful scumpirilor din 2007 fiind de minimum 30%.
• Valoarea proprietăţilor imobiliare, altele decåt cele rezidenţiale, va scădea cu circa 10%, iar proprietarii vor vinde doar obligaţi de o lipsă acută de lichidităţi.
• Doar proiectele ce beneficiază de un amplasament bun şi au asigurat prin închiriere un venit constant vor fi interesante pentru investitori.
• Piaţa va aparţine clienţilor, a căror reticenţă poate genera noi scăderi de preţuri sau chirii: 15% la chirii pentru spaţii office şi 10% pentru retail.