Relansarea unei pieţe devalorizată pe anumite sectoare şi cu 90% va putea începe cel mai devreme în 2011, cred analiştii imobiliari. Condiţia: să se întoarcă marii investitori străini, iar băncile să scape de activele-balast.
După 2005, economia românească a intrat în vârtejul bulei economice internaţionale. Devenind rapid, graţie unei politici mai permisive faţă de investitori, o destinaţie favorită a banilor externi, dar lipsită de experienţă în a-i folosi corect, România s-a transformat în intervalul 2006-2008 în raiul speculaţiilor imobiliare. Proprietăţile şi-au schimbat rapid stăpânii, fiecare dintre aceştia mizând pe un profit de peste 100% la următoarea tranzacţie.
La această situaţie au contribuit şi băncile, extrem de permisive în ceea ce priveşte creditarea. „Sunt siderat când mă uit în urmă şi văd cât de puţin au ţinut minte băncile criza de la sfârşitul anilor ‘80. Acum nu se mai finanţează proiecte fără o preînchiriere de circa 60%. În anii trecuţi, însă, s-au dat credite fără aceste garanţii, iar dezvoltatorii respectivi vor avea mari probleme în a-şi acoperi datoriile odată ce proiectele se vor finaliza şi nu vor avea chiriaşi. Ba mai mult, vor afecta şi piaţa din cauza creşterii gradului de neocupare“, avertizează neozeelandezul Blake Horsley, senior broker în cadrul echipei de investment services a consultantului imobiliar Colliers International.
Unele proprietăţi şi-au pierdut 90% din valoare
Efectele crizei se manifestă în căderi rapide ale tuturor sectoarelor economice, cel mai grav afectat rămânând cel imobiliar, cu toate componentele sale. Devalorizarea activelor imobiliare oscilează între 15% şi 90%, terenurile fiind victima predilectă. Dincolo de creşterea randamentelor investiţionale şi, prin aceasta, diminuarea valorilor de vânzare a diferitelor proiecte, afacerile actorilor din piaţă au scăzut şi din cauza diminuării chiriilor, cu 25% pentru spaţiile comerciale stradale, cu peste 30% în centrele comerciale (unde anumiţi retaileri stau gratis) şi cu minimum 20% pentru chiriile office.
În aceste condiţii, privirile celor implicaţi în piaţă se îndreaptă tot către piaţa financiară occidentală. „România depinde de ceea ce se va întâmpla în următoarele trei-şase luni în zona euro. Majoritatea analiştilor văd o recesiune în „W“, de aceea e puţin probabil ca mai devreme de sfârşitul anului 2011 să vedem semne ale unei oarecare reveniri“, crede Mike Lloyd, preşedintele Quintet Asset Management, fost strateg al proiectului Băneasa. Opinia lui Lloyd este susţinută şi de Dan Ionaşcu, partener în cadrul consultantului Parker Lewis. „Principalele surse de finanţare pentru realizarea de tranzacţii imobiliare au fost cu precădere cele externe. În aceste condiţii, atâta timp cât pietele externe de capital sunt încă în suferinţă şi sub observaţie, interesul faţă de România va fi destul de scăzut“, consideră Ionaşcu.
Lecţiile trecutului, aruncate la coş
La imaginea sumbră contribuie, toate sectoarele, şi pretenţiile încă ridicate ale proprietarilor. „Cred că cei care deţin proprietăţi imobiliare nu au realizat deocamdată cât de mare e căderea economică din afara ţării şi ţin preţurile la un nivel departe de realitate. La acest status quo au contribuit şi băncile, care s-au abţinut să ia măsuri drastice, dar cred că de la sfârşitul acestui an vom vedea ceva mişcare în acest sens“, explică Mike Lloyd. Şi dacă băncile au avut reţineri, anul acesta, în a lua măsuri drastice, în anii trecuţi nu s-au abţinut să dea credite pe garanţii ipotetice. Odată cu creşterea riscului, marcat în primul rând de estimările de yield-uri care anticipează majorări cu 2,5-3 puncte procentuale, adică devalorizarea proprietăţilor, au apărut şi replierile bancare.
Privaţii şi-au îngheţat proiectele, statul nu şi le-a început
De la exuberanţa din perioada 2006-2008, căile de finanţare au fost tăiate anul acesta. Astfel, chiar şi actori puternici au fost nevoiţi să îngheţe proiectele aflate în dezvoltare, indiferent că era vorba de sedii de birouri, centre comerciale, logistice sau ansambluri de locuinţe. Aşa că statului îi rămânea o soluţie de injectat bani în piaţă prin investiţiile de zece miliarde de euro promise în infrastructură. Din suma promisă, doar jumătate a ajuns însă în piaţă, iar celelalte programe de sprijin au avuct efecte la fel de neconvingătoare. Programul de reabilitare termică a locuinţelor, care ar fi putut revigora afacerile unor membrii ai pieţei, bate pasul pe loc, motivul fiind atât criza, cât şi jocurile politice. Programul Prima Casă a trezit puţin creditarea, dar suportul pentru construcţiile noi este aproape nul, peste 80% din cereri fiind pentru locuinţe vechi.
Cel mai sensibil în această perioadă rămâne sectorul rezidenţial, a cărui evoluţie rămâne greu predictibilă. Preţurile nu au scăzut atât cât se aştepta, iar un apartament nou rămâne o himeră, atâta vreme cât preţul mediu al unuia, de circa 80.000 de euro, ar putea fi achitat din salariul mediu net al românilor (331 euro/lună, în iulie) în 20 de ani, fără a lua în calcul celelalte cheltuieli. „Nu cred că preţurile de pe piaţă au fost reale. Îmi aduc aminte că se vindeau apartamente vechi cu 2.000 de euro/mp în Titan, când noi vindeam cu 1.000 de euro/mp în aceeaşi zonă“, afirmă David Flusberg, preşedintele dezvoltatorului Adama. E adevărat că acum există o ofertă ceva mai mare decât cererea, dar în momentul în care creditarea îşi va reveni, ea va fi absorbită. „Momentan, nu văd prea mulţi cumpărători interesaţi să cumpere la preţurile cerute acum pe piaţă“, continuă Flusberg. Spre deosebire de sectorul rezidenţial, pentru sectorul office, în malluri şi în spaţiile logistice, pretenţiile proprietarilor s-au adaptat în mare măsură realităţilor pieţei, iar chiriile s-au diminuat. Imaginea pieţei locuinţelor rămâne însă una a unui sector încă prea scump pentru posibilităţile românilor, iar jucătorii de pe piaţă nu par foarte dispuşi să coboare preţurile.
Active toxice
Că pe piaţă sunt active toxice de câteva miliarde de euro, momentan bine ascunse sub preş, nu miră pe nimeni. Întrebarea este cum se va rezolva problema. „Ultimele măsuri ale BNR şi presiunea din partea acţionarilor băncilor, inclusiv a unor state, vor determina băncile să înceapă eliberarea balastului de active asociate unor împrumuturi neperformante. Din păcate pentru bancheri, cred că se vor face înainte de martie, chiar înainte de determinarea bonusurilor, deoarece acţionarii intuiesc manipularea rezultatelor pe hârtie pentru a arăta bine“, indică o variantă Cristian Ustinescu, director de investiţii al consultantului imobiliar DTZ Echinox.
Veştile proaste merg mai departe. „Multe active toxice sunt terenuri. Din cauza chiriilor în scădere şi a creşterii yield-urilor multe dintre proiectele ce urmau a fi construite nu se mai justifică din punct de vedere financiar. De aceea, multe vor avea mari probleme în a recupera pierderile“, susţine Blake Horsley. O îmbunătăţire a situaţiei nu pare a fi posibilă mai devreme de doi ani, dar pe cu totul alte poziţii. „În România nu au mai fost tranzacţii imobiliare corporate de aproape doi ani. Toate cele semnalate erau de fapt închiderea unor negocieri începute prin 2007“, explică Dan Ionaşcu.
Piaţa nu se va întoarce prea curând la nivelul din 2007
De altfel, surse din piaţă vorbesc despre o sumă totală de doar 12 milioane de euro cheltuită în acest an pe toate sectoarele pentru achiziţii în real estate. Infim faţă de cele peste 1,5 miliarde de euro din aceeaşi perioadă a anului trecut. „Când chiriile se vor stabiliza la un nivel perceput ca sustenabil de piaţă, abia atunci vor scădea şi yield-urile. Dar atenţie, riscul de ţară al României şi al vecinilor este mult mai mare acum şi nu va fi posibilă multă vreme reîntoarcerea la nivelurile din 2007“, arată Horsley.
Proprietarii şi operatorii au ajuns la judecată
Starea pieţei provoacă şi certuri între jucătorii din piaţă. Astfel, operatorul de centre comerciale Cegis intentat proces proprietarului mallului Grand Arena din Bucureşti pentru recuperarea unei creanţe de un milion de euro. „Din păcate, creanţa care face obiectul acestui dosar, deja iniţiat, nu reprezintă singura datorie acumulată de către Euroinvest faţă de compania noastră, întrucât între cele două societăţi au fost încheiate 6 contracte, şi e posibil ca, pe viitor, raporturile contencioase dintre noi să continue şi pe alte fronturi, dacă nu vom rezolva situaţia pe cale amiabilă”, explică Sergiu Istrate, directorul general al Cegis Imobiliare. Iar experţii aşteaptă creşterea numărului de conflicte cauzate de nînţelegerile financiare dintre partenerii de afaceri.
Şi dacă echilibrarea pieţei se va face, potrivit analiştilor, în minimum doi ani, sursele de finanţare ale acestei reveniri rămân în general aceleaşi. Mike Lloyd şi Cristian Ustinescu vorbesc despre investitori privaţi, Blake Horsely adaugă în horă şi băncile, dar în condiţii dificile pentru cei interesaţi. De altfel, orice tip de investitor care dispune de capital poate fi dispus să finanţeze active aducătoare de venituri, la randamente atractive. O problemă pentru jucătorii din piaţă este şi concurenţa statului, care se finanţează de pe piaţa bancară, oferind siguranţă şi dobânzi bune şi diminuând astfel accesul firmelor la creditare.
10 miliarde de euro trebuiau investite în infrastructură, potrivit declaraţiilor Guvernului de la începutul acestui an. Jucătorii mizează, însă, pe maximum şase miliarde de euro
30% reprezintă scăderea preţurilor cerute de vânzători pentru proprietăţile rezidenţiale faţă de vârful pieţei înregistrat în 2007 şi primele trei luni ale anului 2008
Bani de la investitorii cu „fonduri vultur“
Michael Lloyd a dirijat strategia proiectului Băneasa vreme de aproximativ un deceniu, după care a lansat pe piaţă compania de investiţii şi management în real estate Quintet Asset Management. Britanicul e convins că România depinde de situaţia din zona euro şi vede o posibilă revenire a pieţei în circa doi ani. Banii ar putea veni, în anumite condiţii, prin achiziţiile „fondurilor vultur“. „Piaţa e plină acum de oameni care habar nu au ce să facă. Ei sunt cei care-şi maschează problemele în speranţa unei reveniri rapide“, spune Lloyd. „Cât priveşte băncile, ştiu din experienţă că cele locale aşteaptă acum instrucţiuni de la instituţia-mamă, dar şi reacţia pieţei la stimulii actuali“.
Încredere cu picătura
Adama a vândut anul acesta, potrivit preşedintelui companiei, David Flusberg, 20-25 de apartamente pe lună în toate proiectele aflate în dezvoltare. „Nu cred că, pe termen scurt, piaţa imobiliară se va redresa complet. Este puţin probabil ca tranzacţiile să mai ajungă vreodată la valorile de acum doi ani. Pericolul nu a trecut încă, pentru că depindem de situaţia din afara ţării, dar cel mai probabil, în doi ani, vom ajunge la o situaţie de echilibru“, spune Flusberg.
