GALERIE FOTO: Piaţa imobiliară văzută din cea mai înaltă clădire a României

Sky Tower este deja cea mai înaltă clădire din România, cu trei săptămâni şi jumătate înainte de a atinge înălţimea maximă de 137 de metri şi 37 de etaje. Chiar dacă este de trei ori mai mică decât Empire State Building, clădirea newyorkeză construită în 1931 care timp de 40 de ani a deţinut supremaţia mondială la înălţime, vor mai trece mulţi ani până la depăşirea acestui record naţional. Aerul rarefiat de la etajul 32, la cât a ajuns construcţia în momentul scrierii acestui articol, oferă proprietarilor Sky Tower o altă perspectivă asupra pieţei imobiliare româneşti. Peste câteva luni, când construcţia se va încheia, aceştia se aşteaptă să fie asaltaţi de oferte de cumpărare din partea investitorilor. Chiar dacă majoritatea jucătorilor de pe piaţă nu găsesc motive pentru a începe un proiect imobiliar nou în această perioadă, austriecii au mizat exact pe această slăbiciune când au decis să deblocheze proiectul.

„Cred că vom asista la o creştere a activităţii de tranzacţionare atât din partea investitorilor instituţionali, cât şi a fondurilor speculative, de vreme ce ambele categorii pot găsi produse care să se înscrie în profilul lor de investiţii. Perspectivele economice ale României sunt favorabile şi peste cele ale zonei euro, chiar şi cu uşoara contracţie a produsului intern brut din primul trimestru. Mă aştept astfel ca Sky Tower să genereze interes din partea unui număr mare de investitori instituţionali dacă am ieşi cu el pe piaţă după finalizare; dar asemenea planuri nu există în prezent, deoarece o clădire fanion precum aceasta nu o vinzi cu prima ocazie“, a declarat Gabriele Deffner, Head of Asset Management în cadrul Raiffeisen Property International, care a cumpărat în noiembrie anul trecut cele două clădiri de birouri din cadrul Floreasca City.

Divizia grupului financiar austriac se concentrează pe achiziţia de imobile de birouri aflate în proiectare sau în diferite stadii de construcţie. Deffner mai spune că, deşi este o perioadă perfectă pentru investiţii în România, compania pe care o reprezintă şi-a epuizat resursele de investiţii pentru această perioadă.
Megaproiectul imobiliar, care va atrage în total peste 250 milioane euro, reprezintă cea mai mare investiţie derulată de austrieci până acum, care nici nu mai au în plan asemenea proiecte în viitorul previzibil.

Mărimea investiţiei propulsează poiectul şi în categoria celor mai mari dezvoltări imobiliare moderne realizate în România. Localizat chiar lângă staţia de metrou Aurel Vlaicu, Floreasca City este dezvoltat de Raiffeisen Evolution pe terenul de circa patru hectare al fostei Fabrici de Elemente pentru Automatizări (FEA). Austriecii au plătit pe teren şi proiectare circa 50 milioane euro, în perioada în care piaţa imobiliară românească se apropia de vârf, şi dezvoltă aici, pe lângă Sky Tower, care va avea o suprafaţă de 77.000 mp, o a doua clădire de birouri de circa 23.000 mp şi un centru comercial cu o suprafaţă de vânzare de 35.000 mp.

Cât un cartier de 400 de case

Evoluţia construcţiei imobilului de birouri Sky Tower a fost comparată adesea cu stilul de lucru al chinezilor. Secretul austriecilor constă într-un flux financiar bine stabilit şi în faptul că toate companiile implicate în proiect sunt din acelaşi grup. Dezvoltarea proiectului este asigurată de Raiffeisen Evolution (RE), construcţia, de către Strabag – acţionar în cadrul RE, cele două clădiri de birouri sunt în proprietatea Raiffeisen Property International, iar finanţarea vine de la Raiffeisen Bank International şi Raiffeisen Bank România, bancă ce va ocupa integral Floreasca Office şi şase etaje din Sky Tower. Proprietarul poartă deja discuţii avansate de închiriere a 20.000 mp din totalul de 35.000 mp rămaşi liberi. Parterul şi primul etaj vor fi ocupate de restaurante şi cafenele şi ultimele două etaje sunt rezervate sălilor de conferinţă şi unui sky-bar, un restaurant care va avea Bucureştiul „la picioare“.

„Desigur că plăţile punctuale ale facturilor pe care le are constructorul influenţează ritmul şi procesul de construcţie. În acest moment, Strabag are nevoie de şase zile pentru un etaj şi ne aşteptăm ca Sky Tower să fie finalizat în timpul programat. În ultima perioadă au avut nevoie de numai cinci zile pentru a construi un nou etaj“, menţionează Gabriele Deffner. La intrarea în Sky Tower se contabilizează numărul de zile petrecute la construcţia unui etaj, iar la a cincea zi se reia numărătoarea. Chiar dacă cei 300 de muncitori mobilizaţi pe şantier au ca termen de finalizare primul trimestru al anului viitor, în ritmul actual, chiriaşii se vor putea muta în toamna acestui an.
Numai Sky Tower va înghiţi în total 50.000 de metri cubi de beton, 8.300 de tone de oţel şi 17.250 mp de faţade. Cu tot betonul folosit în clădire s-ar putea construi 400 de case de dimensiuni medii, iar barele de oţel puse cap la cap ar ajunge la o lungime de 4.453 kilometri. Sky Tower are cinci etaje subterane cu câte 5.393 mp fiecare, pe o adâncime de 60 de metri. Practic, echivalentul a 40% din înălţimea clădirii este „în pământ“, ceea ce va permite parcarea a 500 de maşini în subsol. Clădirea va fi deservită de zece lifturi pentru persoane, plus două utilitare, ce vor circula prin mijlocul turnului. Pentru construcţia celor două clădiri de birouri din cadrul Floreasca City vor fi cheltuite peste 100 milioane euro.

Mall de corporatişti

În paralel cu dezvoltarea componentei de birouri, Strabag se apropie deja de nivelul zero al centrului comercial Promenada. Raiffeisen Evolution a atras deja principalele branduri care activează în Băneasa Shopping City şi se pregăteşte să muşte şi din felia de vizitatori din nordul Bucureştiului. Printre chiriaşii confirmaţi până acum de dezvoltator se numără Billa, Flanco, Intersport, Hervis, Bershka, Inditex, C&A şi H&M. De închirierea spaţiilor se ocupă austriecii de la Krammer & Wagner. Mallul care se va deschide publicului la sfârşitul anului viitor va cuprinde în total 120 de magazine şi 1.300 de locuri de parcare subterane.
Pentru dezvoltarea Promenada Mall, Raiffeisen Evolution a obţinut la începutul acestui an un credit de 95,5 milioane euro de la Raiffeisen Bank International. Investiţia totală atrasă de componenta comercială a proiectului este estimată la 150 milioane euro.

Mallul austriecilor este amplasat în inima unui pol imobiliar care atrage zilnic peste 13.000 de corporatişti. Chiriaşii clădirilor de birouri din zona Floreasca-Barbu Văcărescu lasă anual proprietarilor circa 25 milioane euro numai pentru spaţiile ocupate.

Mişcarea băncilor

Anul trecut, Volksbank şi ING şi-au mutat sediile centrale în birouri de sticlă. Austriecii au închiriat şapte etaje din imobilul de birouri Nusco Tower – vecin cu Sky Tower, iar olandezii de la ING s-au mutat din Kiseleff în clădirea de 14 etaje Crystal Tower din apropiere de Piaţa Victoriei. Anul acesta este rândul Raiffeisen Bank să îşi consolideze sediul central în Sky Tower, iar UniCredit Ţiriac Bank, în imobilul UniCredit Tower, construit de Bog`Art în zona Piaţa Presei Libere.

„În funcţie de consolidarea din Crystal Tower, într-un an sau doi, ING se va muta şi din S-Park. Din Charles de Gaulle Plaza vor pleca în curând UniCredit Ţiriac Bank şi Raiffeisen Bank. Astfel vom avea suprafeţe importante libere. În ceea ce priveşte construcţiile noi, sunt puţini dezvoltatori care vor reuşi să convingă chiriaşii să preînchirieze spaţii, iar fără nişte contracte clare nu pot începe proiecte noi“, a explicat Viorel Opait, director of corporate services în cadrul Colliers International. Dovadă a acestei situaţii stă şi prima clădire de birouri din cadrul Hermes Business Campus din Pipera, a cărei construcţie a fost oprită de belgienii de la Atenor Group tocmai din lipsa chiriaşilor.

Consultanţii imobiliari spun că 27% din oferta anului 2012 are dată incertă de finalizare, fie din cauza unor acţiuni legale, fie din lipsa interesului din partea potenţialilor chiriaşi. Rata medie de neocupare pentru clădirile de clasa A şi B a înregistrat o uşoară creştere în primul trimestru al anului, de până la 15,6%, datorită unor suprafeţe mari disponibile în clădiri declarate anterior ca fiind 100% închiriate. Consultanţii se aşteaptă totuşi la scăderea gradului de neocupare, dacă nu vor fi situaţii în care spaţiile deja contractate să fie înapoiate proprietarilor de imobile.