Prin noua lege, refinantarea se poate face doar printr-un nou credit ipotecar
Un act normativ nou condamna la disparitie notiunea de “credit imobiliar”, modificand-o si pe cea de “credit ipotecar”. In plus, din 2007 ar putea deveni operational conceptul de “mortgage insurance”, o asigurare suplimentara a creditului ipotecar reducand avansul la 10%-15%.
Prin noua lege a creditului ipotecar (nr. 34/2006), publicata in Monitorul Oficial saptamana trecuta, notiunea de credit imobiliar dispare de pe piata. Ea fusese eliminata oarecum prin ultimul set de norme de creditare emise de BNR, care ingloba cele doua tipuri de finantari pentru locuinte intr-o singura notiune: credit pentru investitii imobiliare. Cea mai importanta modificare adusa de aceasta lege vizeaza accesul nerezidentilor la cumpararea de imobile pe baza unui astfel de imprumut.
In plus, actul normativ subliniaza ca prin credit ipotecar nu se poate refinanta decat un alt credit ipotecar. “Un al doilea credit, de nevoi personale, chiar daca a fost folosit pentru renovarea locuintei, nu poate fi refinantat tot cu ajutorul creditului ipotecar”, spune Ana Cernat, director credite Domenia Credit.
Vechea disputa legata de inscrierea ipotecii pe un bun viitor (pe o casa in constructie), in urma unei legi care a blocat jumatate de an piata constructiilor pe credit, este partial rezolvata acum. Noile prevederi impun doar notarea autorizatiei de constructie la Biroul de Carte Funciara pentru inscrierea ipotecii. Totusi, legea proprietatii ramane in vigoare, iar ea solicita si incheierea unui proces verbal de receptie intre primarie, antreprenor si beneficiar. In acest context, judecatorii pot aplica una dintre cele doua legi la alegere. Finantatorii sunt insa de parere ca legea creditului ipotecar, fiind una speciala, ar trebui sa aiba intaietate in ochii judecatorilor. Legea nr. 34 reglementeaza si posibilele cesiuni de creante. Singura problema este data de faptul ca legea securitizarii creantelor, cu care trebuie corelate amendamentele din Legea nr. 34, nu a primit inca girul parlamentarilor.
Scade avansul pentru case de anul viitor?
La sfarsitul saptamanii trecute a avut loc prezentarea unui studiu despre oportunitatea implementarii unui sistem de asigurare ipotecara in Romania. Studiul a fost realizat de Canada Mortgage&Housing Corporation in colaborare cu Domenia Credit, in cadrul unui proiect sponsorizat de Banca Mondiala. Prin acest sistem, valoarea creditului ipotecar pentru anumite categorii de persoane se poate extinde pana la 85%-90% din valoarea imobilului achizitionat pe credit. Procedura prin care acest lucru devine posibil se numeste “mortgage insurance” si se bazeaza pe emiterea unei garantii a statului sau a unei companii private (in statele care au un istoric solid al pietei ipotecare) contra unui cost suplimentar pentru client. Aceasta garantie se emite pentru acoperirea diferentei de 10% sau 15% din valoarea avansului solicitat de banca. Practic, avansul clientului se reduce la 10%-15% din valoarea locuintei. Pentru creditori avantajele se leaga de cresterea pietei si de dispersia riscului.
Studiul prezentat Ministerului Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului, Ministerul Finantelor si Bancii Centrale de catre cele doua societati a subliniat avantajele clare ale introducerii acestui sistem si in Romania. Totusi, au fost subliniate si elementele care restrictioneaza la ora actuala adancirea pietei creditului ipotecar in Romania. Bineinteles, pe primul loc se situeaza politica restrictiva a BNR, dar si faptul ca nu exista deocamdata o baza de date comuna privind pretul locuintelor, pe baza careia s-ar putea stabili daca pretul caselor este sau nu supraevaluat, ori daca este sustenabil. Pe baza unei astfel de baze de date s-ar putea stabili tendinte ale pietei imobiliare, deoarece peste tot in lume exista cicluri ascendente si descendente ale acestei piete. Specialistii nu cred insa ca BNR va accepta in acest an vreo exceptie de la politica sa restrictiva, poate in a doua jumatate a anului viitor.
