Scumpirea locuinţelor, cu mult peste pragul de 1.000 de euro/mp, poate crea un nou dezechilibru în piaţa imobiliară, situaţie ce poate fi evitată prin reducerea marjelor de profit practicate de dezvoltatori, spune Cristian Erbaşu, proprietarul unuia dintre cei mai mari constructori români.
Deficitul de muncitori calificaţi în construcţii, estimat de patronate la circa 200.000 de angajaţi pentru următorii ani, va conduce la o majorare cu 10-15% a costurilor de construcţie, preconizează antreprenorul Cristian Erbaşu într-un interviu acordat revistei Capital. Recent, managerii dezvoltatorilor imobiliari AFI Europe şi Forte Partners au anunţat că se confruntă cu o scumpire a forţei de muncă încă de acum doi ani şi că încep să îşi pună problema calităţii construcţiilor.
„Sper ca investitorii să fie suficient de înţelepţi şi să realizeze că o creştere de preţuri poate duce, din nou, spre o bulă imobiliară. Marjele de profit sunt mari, au de unde să acopere aceste costuri suplimentare şi nu cred că vor face imprudenţa să crească dramatic preţul apartamentelor“, a declarat Cristian Erbaşu.
În acest moment, preţul locuinţelor depăşeşte nivelul mediu de 1.000 de euro/mp în Cluj-Napoca, Bucureşti, Timişoara, Constanţa şi Craiova, potrivit portalului de anunţuri imobiliare.ro. Comitetul Naţional pentru Supraveghere Macroprudenţială a semnalat în această vară necesitatea lărgirii sferei de cuprindere a informaţiilor statistice necesare analizelor privind piaţa imobiliară, după ce Banca Naţională a României (BNR) a anunţat că există riscul creşterii accelerate a preţurilor la locuinţe. În paralel cu scumpirile, marjele de profit practicate de dezvoltatorii imobiliari ajung la 32,5%, cel mai ridicat nivel din economie, conform datelor BNR.
„Constructorii se mulţumesc cu profituri mult mai mici decât dezvoltatorii imobiliari. Dacă unii dezvoltatorii vor să ajungă la marje de 50-60%, noi constructorii ne mulţumim şi cu 5-10%, iar pe proiecte imobiliare o marjă de 20% este foarte bună“, consideră proprietarul Construcţii Erbaşu.
Bănci reticente
Alături de un alt constructor bucureştean, Erbaşu a cumpărat un teren de circa şase hectare în Mogoşoaia, la începutul acestui an, contra unui preţ de aproximativ 3 mil. euro. Pe acest lot, cei doi parteneri vor să ridice un complex rezidenţial cu până la 1.100 de apartamente, care implică o investiţie de 70 mil. euro. Într-o primă etapă, vor face 250-300 de apartamente, a căror construcţie va demara spre sfârşitul acestui an. Complexul se va adresa tinerilor care lucrează în polul de birouri din nordul Bucureştiului şi ar trebui finalizat integral în decursul a trei ani.
Preţurile promovate de investitori vor fi în jurul a 800-850 de euro/mp construit, însă Erbaşu spune că nu se bazează pe programul Prima Casă, a cărui pondere în piaţa de creditare se va diminua treptat până la eliminarea sa în 2021. Antreprenorul se aşteaptă ca puterea de cumpărare a românilor să îşi continue creşterea şi speră în menţinerea apetitului de achiziţie al acestora.
Chiar dacă în prima etapă a proiectului, constructorii se vor folosi de propriul capital, Erbaşu spune că este posibil ca, în viitor, să apeleze şi la credite bancare. În privinţa atitudinii instituţiilor de creditare faţă de finanţarea proiectelor rezidenţiale, el spune că „unele bănci sunt încă prudente, altele spun că în scurt timp piaţa va fi plină, pentru că sunt prea multe proiecte în derulare, altele spun că va veni o nouă criză“. Băncile care au apetit pentru investiţii imobiliare se concentrează pe proiecte amplasate spre centrul oraşului, adaugă el, subliniind că această abordare nu va fi o soluţie bună pe termen lung.
Şantiere blocate
După ce a consemnat un rulaj mai slab în primul semestru al acestui an, comparativ cu prima jumătate din 2016, Cristian Erbaşu estimează că grupul de firme pe care îl conduce va încheia anul cu o cifră de afaceri cumulată de 70-80 mil. euro. Scăderea de circa 20% este pusă pe seama unui blocaj în aprobarea lucrărilor finanţate din fonduri europene.
„La începutul acestui an, portofoliul de contracte ne sugera că vom avea un an la fel de bun ca în 2016, dar partea birocratică a frânat demararea lucrărilor. Acestea se vor muta pentru anul viitor, când ne aşteptăm la creşteri pe toate palierele“, menţionează omul de afaceri. El spune că efectul licitaţiilor la care constructorii participă în această toamnă va fi vizibil în cifrele de afaceri din parte a doua a anului viitor şi din 2019.
Dacă astăzi constructorii se bucură când marjele de profit sar de 3-5%, Erbaşu preconizează că peste doi ani se va lucra, din nou, cu marje de 7-10%, pe fondul crizei de forţă de muncă.
Construcţii Erbaşu are contractate lucrări în valoare totală de 120-130 mil. euro. Compania lucrează la reabilitarea termică a circa 250 de blocuri din Sectorul 3, contract câştigat în 2016 în asociere cu TerraGaz Construcţii, Nemar Edil Construct, Plus Confort şi AF Consulting. Ponderea firmei lui Erbaşu în asociere este de circa 65%. În plus, printre contractele mari ale constructorului se numără lucrări de termoficare la Cernavodă şi Iaşi, lucrări de apă-canal la Bacău, Olăneşti şi Craiova şi amenajarea zonei lacurilor Tei-Floreasca.
MINI INTERVIU
Capital: Ce părare aveţi despre direcţionarea banilor pentru investiţii publice spre plata salariilor bugetarilor?
Cristian Erbaşu: Creşterea pensiilor şi salariilor nu a fost un lucru rău, în condiţiile în care oamenii ne pleacă în străinătate. Problema e că s-au mărit salariile într-o zonă în care neperformanţa este la ea acasă, adică în companiile de stat şi la funcţionarii publici. Lipsa unor criterii de performanţă în zona activităţilor derulate de stat va crea costuri fără rezultate. Redirecţionarea banilor de investiţii către salarii era singura soluţie a Guvernului şi şi-au dat seama că erau bugetate investiţii care nu se vor face, pentru că birocraţia a frânat demararea lor.
Capital: Nu vă îngrijorează această abordare pentru anul viitor?
C.E.: Evident că ne îngrijorează. Anul viitor nu vor mai avea acest colac de salvare. Nu îşi vor permite nici să reducă salariile, deci vor trebui să producă banii necesari. Veniturile nu se creează prin artificii decât 1-2 luni.
Capital: Ce soluţii vedeţi pentru criza forţei de muncă?
C.E.: O soluţie este aceea de a califica oameni, de a atrage tineri în breaslă şi de a-i motiva. Abia acum, piaţa o va face. Vor fi salarii tot mai mari. Există însă riscul ca un privat, dacă nu este sprijinit de stat, să aibă rezerve în a investi în calificarea oamenilor. Mirajul plecării spre Vest este încă viu. Sunt echipe de muncitori care pleacă de pe o zi pe alta. Dacă salariile vor creşte, poate unii dintre ei vor rămâne. O a treia variantă este aducerea de imigranţi. După doi ani de decapitalizare, în care şi-au pierdut mulţi specialişti şi băncile nu le-au mai susţinut, firmele de construcţii vor avea mari dificultăţi în a demara proiecte medii, ca sa nu mai vorbesc de mari şi foarte mari. Va fi nevoie de sute de firme pentru a face aceste investiţii. Cele câteva firme mari nu vor rezolva problema.
Capital: Câţi muncitori lucrează pentru firmele de construcţii din grupul Erbaşu? De unde recrutaţi oameni?
C.E.: Avem în jur de 1.200 de muncitori. Lucrăm şi cu subantreprenori, dar prioritatea este să acoperim activitatea propriilor lucrători. Deja am recrutat prima sută de muncitori în construcţii din Vietnam, pentru a încerca şi această variantă. Ei nu vin să înlocuiască muncitorii români, ci vin în completarea lor. I-am recrutat printr-o companie specializată. Sunt firme mari care pun la dispoziţie forţă de muncă. Îi testăm şi îi alegem. Vor apărea şi soluţii din Africa. Toate ţările în dezvoltare, când au avut nevoie de forţă de muncă, au adus de unde era disponibilă.
Capital: Cum vedeţi concurenţa cu firmele străine în zona lucrărilor publice de infrastructură?
C.E.: Nu trebuie privită ca o concurenţă între români şi străini. E o concurenţă incorectă între companiile care au bază de producţie şi cele care vin doar pentru profit. Acestea din urmă sunt foarte puţin interesate de dezvoltarea unor baze de producţie, cu angajaţi şi utilaje. Companiile care aveau angajaţi nu au fost încurajate în ultimii ani în detrimentul celor care nu aveau oameni. Firmele care au suferit, care au intrat în colaps, au fost cele care aveau angajaţi. Rezultatul negativ se va vedea în perioada următoare, pentru că firmele fără angajaţi nu vor putea veni cu soluţii.
CITITI SI Erbaşu: «Ne confruntăm cu o criză a laptelui. Preţul aproape s-a dublat»
CRIZĂ Patronatul constructorilor estimează că necesarul de muncitori va creşte la 600.000 de persoane dacă lucrările publice vor demara chiar şi parţial
25% este procentul de creştere a salariilor pentru muncitorii pe şantier, aplicat în ultimele trei luni, pentru a opri migrarea forţei de muncă