Din cele 67.800 de locuinţe ce trebuiau livrate până în 2012, dezvoltatorii au amânat deja finalizarea a circa 40.000. Dacă creditarea nu va reveni la normal, următorii ani pot deveni din nou apanajul investitorilor speculativi.
Potrivit agenţiei imobiliare Regatta, până la sfârşitul anului trecut a fost anunţată livrarea a 270 proiecte în Bucureşti şi a altor 43 în provincie, pe segmentul locuinţelor noi. Astfel, până în 2012, urma să fie livrate aproximativ 67.800 unităţi. Veste bună pentru piaţă, dar foarte puţin probabil să fie dusă la îndeplinire, din cauză că cel puţin jumătate dintre proiectele de pe piaţă sunt amânate, iar în horă n-au intrat numai cele rezidenţiale, ci şi cele office sau comerciale. Motivul? Ignorarea unui elementar şi sănătos jogging informaţional prin structura cererii. Dincolo de inconştienţa cu care s-a manevrat în anii trecuţi, criza de lichidităţi, importată rapid, a venit să completeze problemele unei pieţe şi aşa create pe pseudofundaţia speculaţiei agresive.
După avalanşa de lansări din trecut, anul acesta simpla confirmare a livrării unui proiect a devenit o veste bună. Deocamdată, doi dezvoltatori au reuşit chiar să devanseze, cel puţin la nivel declarativ, termenele de livrare: Conarg, pentru Răsărit de Soare, amplasat în Titan, şi Alf Company, pentru Citylights Pipera. „Deşi termenul final de execuţie era iunie 2010, beneficiarii se vor putea muta în complexul Răsărit de Soare începând cu luna septembrie a acestui an“, spune Romeo Căzănescu, directorul general al Conarg RE. Acesta susţine că până în prezent circa 60 de procente din proiect au fost deja vândute.
Festina lente?
Lucrările la proiectul Citylights Pipera au fost demarate în aprilie anul trecut, iar developerul a anunţat recent că devansează termenul de finalizare a intregului ansamblu cu trei luni, pentru decembrie 2009. Mai mult, preţurile au fost modificate din euro în lei, pentru a elimina efectele catastrofale ale volatilităţii cursului, care a scumpit în lei locuinţe devalorizate de criză în euro, strategie abordată în diferse forme şi de alţi actori din piaţă. Pe aceeaşi idee s-au pliat acum câteva luni fraţii Negoiţă, care vând la un curs îngheţat la 3,95 lei pentru un euro. Totuşi, problemele nu se rezolvă atât de repede, iar veştile bune se cam opresc aici. O serie întreagă de firme au ales să nu mai continue pentru moment lucrările sau să extindă termenele de execuţie, printre acestea numărându-se Sigma Development, Raiffeisen Evolution, Fabian sau Neocity. „Momentan, stăm şi urmărim piaţa. Vom relua proiectele când condiţiile vor deveni mai bune“, explică Andreea Hascu, marketing manager al departamentului rezidenţial al Neocity. Alături de aceştia se află şi britanicii de la Copper Beech, care, după ce au anunţat că vor aduce pe piaţă peste 15.000 de locuinţe în următorii ani, au toate proiectele blocate.
40.000 de locuinţe au intrat în stand-by, şi lista se scrie
„Dezvoltatorii încă nu sunt dispuşi să scadă semnificativ preţurile de vânzare, în ciuda numărului mic de tranzacţii. Au preferat până acum să ofere clienţilor diverse stimulente ca substitut la scăderea preţurilor, pentru a evita efectul psihologic negativ asupra pieţei: locuri de parcare gratuite, spaţii de depozitare, bucătării mobilate/utilate sau scutirea de la plata TVA“, susţine Dragoş Radu, reprezentant al consultantului BNP Paribas Real Estate. Alte soluţii? Închirierea sau chiar finanţarea cumpărătorilor aflaţi, cel puţin momentan, în imposibilitate de a-şi finanţa achiziţia prin credit bancar.
De aici ne întoarcem la proiectele amânate din lipsă de bani şi de vânzări, dar şi pentru că dezvoltatorii nu vor să vândă la preţ redus. O altă listă, ce include companii precum European Future Group, Africa Israel şi Westhouse, a amânat începerea lucrărilor pentru majoritatea proiectelor rezidenţiale. Numărul de locuinţe a căror construcţie a fost amânată a ajuns la aproximativ 35.000-40.000.
Conform unui studiu al Cushman & Wakefield Activ Consulting, majoritatea construcţiilor au intrat într-o etapă de conservare. Proiectele care nu au fost începute, aflându-se în stadiul de proiectare sau de obţinere a aprobărilor, sunt oferite spre vânzare. Cele care se aflau în stadiul de planificare şi organizare şi la care construcţia nu a fost încă demarată reprezintă 70% din totalul proiectelor noi lansate pe piaţă după 2006.
Şi, astfel, se pot pune bazele unui nou boom speculativ. Dacă ne raportăm la cele circa 67.000 de locuinţe anunţate, din care 40.000 sunt amânate, în următorii trei ani pe piaţă vor fi livrate doar 27.000 de locuinţe. Poate suficient, pentru cumpărătorii de locuinţe, dar, în condiţiile în care criza tinde să se transforme în recesiune, investitorii care dispun de cash se vor reîntoarce în vederea achiziţionării de proprietăţi la preţuri reduse, ce pot fi valorificate ulterior cu câştiguri imense, după ce anul trecut proporţia lor în astfel de afaceri a fost limitată. Şi de aici un nou cerc vicios, cu baze speculative.
Rămâne cum am stabilit?
Chiar dacă nimic nu e sigur, piaţa imobiliară are măcar o constantă. Preţurile încă scad, iar Dan Ionaşcu, şeful departamentului de evaluări al Cushman & Wakefield, crede că „diminuarea preţurilor ar putea fi, anul acesta, de până la 65% faţă de nivelul de vârf din 2007-2008“. Un lucru bun, cu o condiţie. Poziţionarea creditării pe niveluri de dobândă şi criterii de acordare adecvate. Până acum, băncile au luat partea leului din dezvoltările imobiliare şi ar putea încerca să-şi asume şi nişte riscuri.
«Diminuarea preţurilor locuinţelor ar putea fi, anul acesta, de până la 65% în comparaţie cu nivelul de vârf din perioada 2007-2008.»
Dan Ionaşcu, Cushman & Wakefield
Cădere liberă
Amânarea unui număr foarte mare de proiecte va afecta serios piaţa construcţiilor şi cea imobiliară, valoarea investiţiilor pe cea din urmă fiind estimată la un nivel cu 80% mai scăzut faţă de anul trecut.
Puţine veşti bune
Într-o avalanşă de amânări, Conarg şi Alf Company au decis să devanseze finalizarea proiectelor aflate în lucru. Măsura are rolul de a spori încrederea zdruncinată a clienţilor, fiind o bună lovitură de imagine.
