Extinderea si relocarea spatiilor de birouri au ramas principalii factori ce au determinat cresterea cererii in 2007, potrivit unei analize realizate de compania de consultanta imobiliara Atisreal. Pe piata locala s-a inregistrat o usoara crestere a suprafetei medii solicitate spre inchiriere, situatie reflectata de cresterea rapida a solicitarilor pentru suprafete de peste 1.000 mp. Cauzele principale care au dus la crearea acestei tendinte sunt numarul mare de pre-inchirieri (42,5%) realizate din cauza lipsei de birouri de calitate si activitatea crescuta a companiilor din domeniile financiar, industrial, IT si telecomunicatii.
Companiile internationale au incheiat 85% din totalul tranzactiilor de inchiriere, solicitand in principal suprafete de mari dimensiuni. Companiile locale au solicitat suprafete medii si mici, preferand relocarea in cladiri de calitate, amplasate in zone bine cotate. Companiile nou intrate pe piata au generat cererea pentru suprafete de mici dimensiuni (pana la 500 mp), pentru perioade scurte de timp (pana la 3 ani).
Din punct de vedere al amplasarii, chiriasii solicita in principal birouri situate in zona centrala lipsaita insa de prea multe oportunitati, astfel acestia s-au reorientat spre solutii alternative in alte zone, in special in nordul capitalei. Acesta a ramas cel mai activ sector al pietei bucurestene de birouri, cu 225.000 mp inchiriati in zona respectiva.
Anul trecut au crescut chiriile
Dupa relativa stabilitate din 2006, pe parcursul anului 2007 chiriile medii pentru birourile de clasa A au crescut pana la aproximativ 21-22 Euro/mp/luna. Pentru birourile de clasa B chiriile se
situeaza in prezent intre 14-16 Euro/mp/luna. Chiria obtinuta pentru spatii de clasa B mai putin atractive se incadreaza intre 12-14 Euro/mp/luna.
Totusi, aceasta tendinta nu a fost constanta in toate zonele orasului, chiriile variind semnificativ in functie de zona si calitatea constructiei. Centrul orasului ramane cel mai scump segment, cu chirii solicitate intre 22-24 Euro/mp/luna sau chiar mai mult, in cazul cladirilor cu acces facil ce ofera spatii de calitate, la care chiriile pot ajunge la niveluri comparabile cu chiriile solicitate la sfarsitul anilor ’90.
Avand in vedere evolutia pietei, proprietarii cladirilor de birouri situate in zona centrala nu acorda reduceri semnificative pentru incheierea contractelor de pre-inchiriere. In zona de nord a orasului dezechilibrul dintre cerere si oferta a determinat cresterea chiriilor pana la 16-18 Euro/mp/luna, in timp ce pentru tranzactiile de pre-inchiriere acestea s-au mentinut la un nivel stabil de 12-14 Euro/mp/luna.
In zona de vest (a doua zona ca atractivitate din cele situate la periferia orasului) birourile noi deja finalizate se inchiriaza cu 12-15 Euro/mp/luna, iar tranzactiile de pre-inchiriere se incheie cu aproximativ 11,5-12,5 Euro/mp/luna. In zonele secundare, companiilor de mari dimensiuni dispuse sa incheie contracte de inchiriere pe perioade lungi de timp, le sunt oferite stimultente importante, care pot reduce valoarea efectiva a chiriei cu pana la 10%.
Pentru proiectele corespunzatoare calitativ pentru investitiile institutionale, preturile de vanzare sunt in crestere ca urmare a lipsei de oferta si a recunoasterii Romaniei drept una dintre cele mai profitabile piete de investitii in privinta raportului risc-profit, cu randamente ce au scazut cu 4-5 puncte procentuale in decursul ultimilor 3 ani.
In prezent, pretul de achizitie a cladirilor inchiriate oscileaza intre 2.800-3.000 Euro/mp, in timp ce randamentele pentru birourile de calitate au fluctuat intre 6,0-6,5% in semestrul 2 din 2007.
Data: 2 aprilie 2008
Sursa: Atisreal
