România este a doua ţară est-europeană după Polonia şi a noua din Europa, din punctul de vedere al dezvoltării spaţiilor comerciale, potrivit unui raport Cushman&Wakefield. În ciuda scăderii randamentelor, sectorul de birouri înregistrează o creştere dinamică în Bucureşti şi ceva mai timidă în provincie.
Evoluţia ascendentă a puterii de cumpărare a determinat o atenţie sporită a marilor developeri de spaţii comerciale, aproape fiecare oraş cu peste 50.000 de locuitori fiind o destinaţie pentru astfel de proiecte. Conform analiştilor, România va recupera în doi-trei ani diferenţa existentă, în prezent, faţă de ţări ca Polonia, Ungaria sau Cehia. Capitala înregistrează un deficit de spaţii comerciale, comparativ cu media din UE. Astfel, la începutul acestui an, în Bucureşti existau 0,07 mp de asemenea spaţii pe cap de locuitor, în timp ce media UE este de 0,176 mp/locuitor. Însă în 2008 şi 2009, când totalul suprafeţelor spaţiilor comerciale va depăşi un milion de metri pătraţi, acest raport se va ameliora semnificativ. Nu mai puţin de 11 mari proiecte comerciale, cu termen de finalizare în următorii doi ani, sunt anunţate sau deja în lucru în Capitală. Provincia este şi ea atent monitorizată de investitori, unii dintre aceştia abandonând Bucureştiul pentru dezvoltări exclusiv în oraşele din ţară. „Nu cred că piaţa se va umple atât de repede cum se preconizează. În momentul în care nu vor mai fi cozi la casele de marcat din mall-uri, atunci vom putea vorbi de o primejdie a falimentului pentru unele centre comerciale. Eu cred că mai este loc de astfel de investiţii pe piaţă“, spune Ciprian Lopată, CEO al Arco Real Estate. Se estimează că stocul total de spaţii comerciale din România va atinge aproape două milioane mp, din care 60% sunt anunţaţi în afara Bucureştiului. „Cifrele arată foarte bine pe hârtie şi se pare că, în câţiva ani, cererea existentă va fi acoperită şi chiriaşii vor ocupa poziţia dominantă pe piaţă“, afirmă analiştii Colliers. Nivelul mediu al chiriilor pentru centrele comerciale din afara Bucureştiului a fost, anul trecut, de 18-25 euro/mp, deşi se pot atinge şi valori de la 22-25 euro/mp.
Majoritatea proiectelor de clădiri de birouri clasa A anunţate pentru acest an se află în Bucureşti, provincia fiind deocamdată mai puţin interesantă pentru developeri. Foarte puţine imobile din această clasă au fost lansate în oraşe precum Constanţa, Cluj sau Iaşi. În Bucureşti, zonele de dezvoltare pentru spaţii de birouri sunt Piaţa Victoriei şi Pipera. În ciuda scăderii randamentelor (de la 12,5% la mai puţin de 7%, în doar câţiva ani) şi a chiriilor (la sub 17 euro/mp/lună), încă se anunţă astfel de proiecte, destinate necesităţii de relocare a multor companii şi pătrunderii pe piaţa autohtonă a investitorilor străini. În prezent, în Bucureşti sunt anunţate 29 de noi dezvoltări pe segmentul office.
Developerii preferă proiectele mari
Pe segmentul rezidenţial, Bucureştiul deţine în continuare supremaţia, necesarul de locuinţe fiind de circa 300.000, în timp ce, la nivelul întregii ţări, se ridică la circa un milion de unităţi. Însă proiectele în lucru sau anunţate nu reuşesc să acopere nici măcar o zecime din necesar. Mai mult, majoritatea ofertelor sunt destinate persoanelor cu venituri medii spre mari, dintre care multe au deja o locuinţă achiziţionată. Pentru acest segment, developerii se arată interesaţi de proiecte mari. Însă doar în Bucureşti există astfel de proiecte, cu peste 1.000 de locuinţe. În provincie, cu excepţia Clujului, unde sunt anunţate proiecte asemănătoare, ansamblurile rezidenţiale conţin, în general, de la câteva zeci la câteva sute de locuinţe. De altfel, noi ansambluri sunt anunţate în fiecare săptămână, majoritatea developerilor fiind străini, atraşi de randamentele foarte ridicate, ce pot depăşi 170%. Preţurile de vânzare pentru locuinţe se situează între 850 şi 3.000 euro/mp, iar trendul înregistrat este crescător, unii jucători din piaţă preconizând valori medii de peste 3.000 euro/mp în următorii doi ani.
Mall-urile la faliment?
«În momentul în care nu vor mai fi cozi la casele de marcat din mall-uri, atunci vom putea vorbi de o primejdie a falimentului pentru unele centre comerciale.»
Ciprian Lopată, CEO Arco Real Estate
