În timp ce prețurile materialelor de construcții cresc, dezvoltatorii observă, de asemenea, o schimbare în ceea ce privește cheltuielile de consum, deoarece ratele mai mari ale dobânzilor cresc costurile de împrumut ale cumpărătorilor, ceea ce ar putea afecta apetitul acestora pentru investiții, transmite analistului eToro, Bogdan Maioreanu.

Piața imobiliară europeană este în continuare prognozată să crească în acest an

Un studiu realizat de BNP Paribas vede anul 2022 ca fiind ultimul an cu randamente de două cifre pe piața imobiliară, inclusiv în sectorul imobiliar comercial și rezidențial. Cu toate acestea, datele recente ale Eurostat arată că pe piața imobiliară se întrevăd probleme la orizont.

Comparând trimestrul al patrulea din 2021 cu 2010, prețurile locuințelor au crescut față de chirii în 19 state membre ale UE. Prețurile locuințelor au crescut în 24 de state membre ale UE și au scăzut în trei. Față de 2010, cele mai mari creșteri au fost înregistrate în Estonia 156%, Ungaria 128% și Luxemburg 128%. Scăderi au fost înregistrate în Grecia -23%, Italia -19% și Cipru -9%.

În România prețurile locuințelor au crescut cu 15% față de 2010, în timp ce chiriile au crescut cu 22%. România este una dintre cele 8 țări din UE în care chiriile cresc mai mult decât prețurile locuințelor. Campioana este Estonia, unde din 2010 chiria a crescut cu 171,39%, în timp ce prețurile locuințelor au crescut cu 156%. Italia este un alt exemplu, unde casele au pierdut 12% din valoare, dar chiriile au crescut cu aproape 7%, toate acestea în condițiile în care salariile au crescut mai puțin decât prețurile imobilelor. 

Situația piețelor imobiliare

Ultimele date arată că în România, în luna martie, volumul lucrărilor din domeniul construcțiilor a crescut de la an la an cu 21% pentru clădirile rezidențiale și cu 16% pentru clădirile nerezidențiale – inclusiv clădirile de birouri și comerciale. 

Potrivit unui studiu Deloitte, pentru a cumpăra o proprietate de 70 mp, o persoană din România ar trebui să economisească 7 ani salariul mediu anual. Acest lucru este similar pentru Polonia, Marea Britanie, Italia, Germania și Olanda, cu o medie între 6 și 8 ani.

Cele mai scumpe piețe imobiliare folosind această metodă de calcul sunt Serbia, Cehia, Slovacia și Austria, care au o medie între 15 și 10 ani. Cele mai puțin costisitoare sunt Norvegia, Bulgaria, Portugalia și Belgia, cu mai puțin de 5 ani.  

Creșterea ratelor dobânzilor și schimbarea alocării cheltuielilor de consum determinată de inflație ar putea crea o modificare a cererii de locuințe noi și pot determina preferința pentru închiriere în locul achiziției. Constructorii resimt deja creșterea prețurilor la materialele de construcție, influențate de conflictul din Ucraina și de problemele legate de lanțurile de aprovizionare.

Acest lucru duce la creșterea costurilor de construcție și, într-un mediu cu inflație ridicată, s-ar putea dovedi dificil să le transfere către clienți fără a afecta cererea. De asemenea, există un alt factor care ar putea restricționa cererea. În România, ROBOR la 3 luni a ajuns la 5,71%, arătând o creștere de 0,5% în mai puțin de două săptămâni.

În condițiile în care Banca Națională a României a anunțat continuarea creșterii ratei de referință, creditele ipotecare devin din ce în ce mai scumpe. Potrivit raportului Deloitte, România a avut cea mai mare rată a dobânzii creditelor ipotecare dintre toate țările UE.

De obicei, piața imobiliară din SUA acționează ca un semnal

Evoluția pieței americane ajunge mai devreme sau mai târziu și în Europa. Ultimele date din Statele Unite arată o scădere semnificativă a vânzărilor de locuințe existente până la nivelul din iunie 2020 – trei luni consecutive de scădere. Vânzările au scăzut cu 2,4% față de luna precedentă și cu 5,9% față de anul precedent.

Asociația Națională a Agenților Imobiliari din Statele Unite (NAR) consideră că această scădere este rezultatul prețurilor ridicate ale locuințelor combinate cu creșterea ratelor creditelor ipotecare. Aceștia estimează că un declin în sectorul imobiliar este iminent și că piața va reveni la nivelurile de dinainte de pandemie, după creșterea din ultimii doi ani.

Piața imobiliară din SUA a avut o problemă cu stocul de case nevândute, care era foarte mic, dar această situație se redresează. Stocul de case nevândute se situează la 2,2 luni în condițiile actuale de vânzare, în creștere de la 1,9 luni în martie, dar în scădere de la 2,3 luni în aprilie 2021.

Este o piață neobișnuită în care vânzările sunt în scădere, dar casele listate încă se vând rapid, unii cumpărători optând pentru ipoteci fixe pe 5 ani pentru a se proteja de creșterile de dobândă, în timp ce 26% din toate tranzacțiile din aprilie au fost făcute în numerar.

O altă tendință care favorizează vânzările rapide este concurența pe care o fac investitorii instituționali persoanelor fizice. În ultima vreme, investitorii instituționali reprezintă între 28% din cumpărători în Texas, 19% în Georgia și 16% în Utah, Missouri, Carolina de Nord, Ohio și Florida. 

Doar 25% dintre investitorii români favorizează investițiile imobiliare, mai puțin decât investițiile în acțiuni și cripto, conform sondajului eToro Retail Investor Beat. Întrebați cum văd piața imobiliară locală în acest an, 39% o văd cu performanțe mai slabe, 28% cu performanțe mai bune și 31% o văd neschimbată.