Fondul de investiţii al antreprenorului Ion Florescu pregăteşte vânzarea Policolor, după ce a ieşit recent din afacerile Albalact şi Top Factoring, pentru a se orienta spre piaţa imobiliară românească. Investitorul vrea să dezvolte, chiar din acest an, un proiect de locuinţe în Bucureşti, pentru care are la dispoziţie circa 6 mil. euro.
După două decenii în care fondurile ridicate de Ion Florescu pe Bursa de la Londra au fost direcţionate spre achiziţia de participaţii în cadrul mai multor producători români, printre care se numără Braiconf, Rolast, Albalact sau Policolor, antreprenorul consideră că a venit vremea să îşi încerce norocul şi cu imobiliare româneşti.
„S-a schimbat puţin lumea de când am lansat fondul şi investitorii sunt mult mai interesaţi acum să obţină un randament mai rapid, din active care generează anual dividente sau venituri, decât să aştepte 5-10 ani după un «exit» dintr-o investiţie de tip «private equity»“, spune Ion Florescu într-un interviu acordat revistei Capital.
În urmă cu un an şi jumătate, Reconstruction Capital II, al cărui acţionar majoritar este Ion Florescu, şi-a vândut participaţia de 25,4% din Albalact francezilor de la Lactalis pentru circa 16,7 mil. euro, iar anul trecut a mai câştigat circa 13 mil. euro din vânzarea companiei de recuperare creanţe Top Factoring către Intrum Justitia AB. Circa două treimi din banii încasaţi au fost distribuiţi către acţionari, iar restul au fost păstraţi pentru noi investiţii. Recent, fondul şi-a anunţat acţionarii că intenţionează să iasă şi din afacerea Policolor, pentru a se dedica investiţiilor imobiliare.
Pentru a controla mai bine decizia vânzării producătorului de lacuri şi vopsele, fondul vrea să îşi majoreze participaţia la 55,36%, prin achiziţia de noi acţiuni, al căror cost este de 3,35 mil. euro. După această investiţie, Reconstruction Capital II va mai avea un disponibil de numerar de circa 6 mil. euro.
Această sumă va fi utilizată, chiar din acest an, pentru demararea construcţiei unui proiect de locuinţe în Bucureşti, pentru care Florescu analizează mai multe propuneri. Investitorul se va folosi iniţial de capitalul propriu, iar în cazul unor rezultate pozitive se gândeşte să strângă mai mulţi bani din piaţă şi să folosească fondurile rezultate din vânzarea Policolor, pentru mai multe proiecte imobiliare.
Vânzare după mutare
Chiar dacă investitorul a mai primit, în trecut, oferte pentru vânzarea fabricii, Florescu spune că planul său este să iasă din firmă abia după mutarea producţiei din zona Theodor Pallady a Bucureştiului în cartierul Militari. În acest sens, în ianuarie 2015, producătorul a cumpărat un teren de 2,5 hectare ce a aparţinut companiei Chimester, localizat în spatele magazinului Dedeman Valea Cascadelor. Construcţia noii fabrici urmează să înceapă în această primăvară, producătorul având deja toate autorizaţiile necesare, pentru ca anul viitor să fie mutată producţia. Abia în 2020 va începe prospectarea pieţei pentru potenţiali cumpărători.
„Ne vom adresa, în principal, producătorilor de vopsele din lume. Va fi fie un «exit» din firmă, fie unul din divizii (chimie, răşini şi vopsele)“, explică antreprenorul.
Pe lângă linia de producţie de vopsele şi lacuri pentru industria auto, cu o capacitate de 4.000 de tone pe an, care urmează să fie mutată, Policolor intenţionează să pună în funcţiune şi o linie secundară pentru producţia de vopsele pe bază de apă cu o capacitate de 5.000 de tone/an/schimb de producţie. Reprezentanţii Policolor au estimat costul de construcţie, incluzând terenul, la 6,4 mil. euro. Banii necesari provin din vânzarea terenului din Theodor Pallady.
Afacerile Policolor au crescut anul trecut cu puţin sub 10%, de la nivelul de 26,7 mil. euro înregistrat în 2016, iar pentru acest an, Florescu, anticipează un ritm de creştere similar. În aceeaşi perioadă, producătorul de vopsele Orgachim din Bulgaria, deţinut integral de Policolor, a raportat venituri cu circa 14% mai mari în 2017. „În Bulgaria suntem mai orientaţi spre segmentul de construcţii, în timp ce în România mergem mai mult pe Do-It-Yourself (DIY). Construcţiile au crescut mai repede decât sectorul DIY în ultima prioadă“, explică decalajul proprietarul afacerilor. Din grupul Policolor mai face parte producătorul de răşini Orgachim Resins şi producătorul de anhidride Ruse Chemicals.
Gust pentru imobiliare
După câteva încercări eşuate, în vara anului trecut, Policolor a anunţat că terenul de 13,9 hectare, unde încă funcţionează platforma industrială, a fost vândut cu un preţ de 22 mil. euro. Compania a încasat deja jumătate din sumă, după ce a predat cumpărătorilor aproximativ jumătate din teren, iar restul banilor vor fi primiţi în 2019, după mutarea fabricii.
Revista Capital a scris în premieră că terenul a fost cumpărat de omul de afaceri Raul Ciurtin, alături de Alina Codruţa Dobra şi Călin Gabriel Dobra, şi că investitorii intenţionează să dezvolte aici un proiect mixt, cu spaţii comerciale şi locuinţe. Ciurtin este membru al Consiliului de Administraţie al Policolor şi fost partener al lui Ion Florescu în Albalact.
Dorinţa de a-şi orienta fondurile spre imobiliare face posibilă asocierea lui Ion Florescu cu aceşti antreprenori, însă el spune că nu este implicat în această investiţie. „Este un proiect foarte mare şi nu cred că este potrivit pentru noi. Cumpărătorii terenului au început procesul de autorizare, dar încă nu au demarat lucrările de construcţie“, precizează omul de afaceri.
Aceasta nu este prima tranzacţie imobiliară în care este implicat Ion Florescu. Antreprenorul mai deţine 63% din complexul hotelier Zenith din Mamaia, care, adiacent, mai dispune de un teren potrivit pentru o dezvoltare imobiliară. În 2008, el a fost implicat în dezvoltarea unui centru comercial în locul fabricii producătoare de cauciuc Rolast din Piteşti, un proiect de circa 30 mil. euro, închiriat reţelei de hipermarketuri Real. Complexul a fost vândut în 2014 către Auchan şi Jumbo, pentru circa 25 mil. euro.
MINI INTERVIU
Capital: Ce sector imobiliar veţi aborda?
Ion Florescu: Toată piaţa e interesantă, în afară de birouri. Cred că sectorul de birouri este supra-dezvoltat şi nu prezintă un interes major pentru noi. Vom merge mai mult spre rezidenţial, industrial/logistic şi retail.
Capital: Vedeţi o explozie nejustificată a segmentului de birouri?
I.F.: Da. Sunt puţin îngrijorat de acest aspect. S-a investit foarte mult, în ultima perioadă, şi sectorul se va confrunta cu o supraofertă. Banii investitorilor instituţionali (fonduri de pensii, companii de asigurări, etc., n.red.) se orientează în primul rând spre birouri, pentru că este sectorul cel mai simplu şi mai vandabil. Din acest motiv cred că se va dezvolta prea mult.
Capital: Veţi aborda dezvoltarea de proiecte imobiliare sau achiziţia de active generatoare de venituri?
I.F.: Ambele variante. Se pot face şi pe rezidenţial achiziţii de active generatoare de venituri, dar nu este strategia noastră principală. Cel mai bun randament pe rezidenţial îl obţii din dezvoltarea produsului şi vânzare. Vom avea un profil mai oportunist şi nu excludem parteneriatele.
Capital: V-aţi gândit să atrageţi în fond şi alţi investitori străini interesaţi de piaţa imobiliară românească?
I.F.: Se poate face asta dacă vom avea succes cu primele proiecte. Există posibilitatea să deschidem fondul şi pentru alţi investitori.
Capital: Cum aţi caracteriza nivelul actual de lichiditate al pieţei imobiliare româneşti?
I.F.: Se învârt mulţi bani în aceeaşi zonă de birouri şi nu este sănătos. Asta înseamnă că alte segmente de piaţă sunt mai puţin dezvoltate. Lichiditatea este direcţionată spre un segment mai mic. La nivel instituţional, banii nu au intrat încă puternic în România pe segmentul rezidenţial, de exemplu. Partea instituţională este dominată de birouri şi puţin industrial şi logistic. Inclusiv în retail, vorbim mai mult de investitori privaţi.
Capital: Ar fi momentul potrivit să apară mai mulţi investitori instituţionali pe segmentul rezidenţial?
I.F.: Cred că se va întâmpla asta, dar lumea este puţin speriată de situaţia politică din România ca să vină în forţă. Situaţia e preocupantă. Sperie şi investitorii familiarizaţi cu piaţa. Nu suntem atât de îngrijoraţi încât să nu mai facem investiţiile în momentul de faţă, dar luăm în considerare şi factorul politic. Nu suntem confortabili cu instabilitatea. Este un stres suplimentar care ne face să fim şi mai atenţi la investiţiile pe care le facem. Nu putem să ne bazăm doar pe situaţia favorabilă economic.
ŢINTĂ Ion Florescu îşi va concentra noile investiţii imobiliare în Bucureşti, deoarece, spune el, restul oraşelor din ţară nu sunt suficient de atractive
41 mil. euro, reprezintă veniturile realizate în ultimul an şi jumătate din vânzările de acţiuni şi terenuri ale firmelor gestionate de Ion Florescu