Chiar dacă în noul logo al celui mai ambiţios proiect imobiliar pe care îl dezvoltă a plasat o coroană regală, Iulian Dascălu şi-a pierdut supremaţia pe piaţă, după ce, în august, fondul de investiţii imobiliare Argo Real Estate a preluat parcurile de retail Era Shopping Park din Iaşi şi Oradea, trecând astfel în fruntea celor mai mari proprietari de spaţii comerciale din România. Două luni mai târziu, odată cu deschiderea Maritimo Shopping Center din Constanţa, austriecii de la Immofinanz au trecut pe locul doi.
Omul de afaceri, cu o avere estimată la 400-430 mil. euro în ultima ediţie a TOP 300 Capital, rămâne în continuare românul cu cea mai mare reţea comercială, dar nu şi-a făcut o ambiţie din a ajunge din nou pe primul loc. Odată cu lansarea Palas Iaşi, programată pentru aprilie 2012, va urca din nou pe locul doi, însă poziţia de lider este greu de atacat.
„Nu mă simt ameninţat, pentru că nici nu urmăresc clasamentul. Nu contează numărul, ci cât de bune sunt proiectele. În perioada următoare ne vom concentra asupra administrării portofoliului pe care îl avem şi va fi o perioadă mai calmă, pentru a vedea ce se întâmplă în Europa cu situaţia economică. Cred că trebuie să fim mai prudenţi“, spune Iulian Dascălu. El vorbeşte de criză ca despre o binefacere pentru sectorul pe care activează şi spune că dacă nu ar fi apărut această piedică, mallurile ar fi ajuns să se canibalizeze şi să alunge investitorii. Asta şi pentru că, cel puţin la nivelul Bucureştiului, au fost autorizate proiecte în locuri improprii.
Băncile au pariat pe Iulian Dascălu peste jumătate de miliard de euro, plasându-l pe lista celor mai îndatoraţi investitori imobiliari români. Dacă în urmă cu un an spunea că în fiecare dimineaţă gândul său se îndreaptă spre ratele pe care trebuie să le achite lunar la băncile finanţatoare, acum spune că a glumit. „Am glumit, dar a fost o glumă bună. E o presiune mare când nu ştii ce ai de făcut. Când ştii că ai un plan de afaceri şi o afacere stabilă, nu e niciun fel de presiune. E ca orice alt business care se desfăşoară cu finanţare de la bancă. Într-adevăr, altele sunt cifrele“, explică Dascălu. Pentru dezvoltarea celor patru centre comerciale din reţeaua Iulius Mall, plus proiectul Palas Iaşi, investitorul s-a împrumutat cu 505 milioane euro la bănci precum Eurohypo, Marfin Bank, Unicredit Ţiriac Bank, Emporiki Bank şi Banca Italo-Romena. Toate liniile de credit au fost deschise înainte de criza financiară şi termenii contractuali nu au mai fost schimbaţi pe parcurs.

În slujba băncilor

Afacerile reţelei Iulius Mall au crescut constant în ultimii ani de criză, şi anul trecut au depăşit 41 mil. euro. Pentru 2011, Dascălu estimează un rulaj mai mare cu circa 10%, până la 45,3 mil. euro, după ce în primele nouă luni a colectat circa 32 mil. euro. Cu toate acestea, peste 70% din veniturile încasate din închirierea mallurilor merg lunar pe plata ratelor bancare. În ceea ce priveşte ansamblul urbanistic Palas Iaşi, estimările lui Dascălu prevăd afaceri de 8 mil. euro din zona centrului comercial şi 2 mil. euro din spaţiile de birouri, pentru primul an de funcţionare. Chiar dacă veniturile vor fi mai mari şi expunerea bancară va creşte. Până acum, au fost investite circa 180 mil. euro dintr-un total de 260 mil. euro programate, şi proiectul este finalizat în proporţie de 82%. În plus, 25% din profitul net al Palas Iaşi urmează a fi turnat în vistieria administraţiei locale, ca parte a contractului de concesiune a terenului de 12 hectare pe care se construieşte proiectul. Banii datoraţi primăriei vor fi viraţi însă abia după ce se vor mai subţia liniile de finanţare deschise.
Dascălu a reuşit să îşi mai reducă expunerea pe Palas Iaşi prin vânzarea celor două hoteluri de patru stele care fac parte din proiect. Unitatea turistică de 160 de camere a fost vândută unei companii cipriote, iar cea de 85 de camere, unui dezvoltator român. Omul de afaceri spune că, la finalizarea hotelului mai mic, este posibil ca holdingul pe care îl conduce să răscumpere o parte din aceast proiect. Cele două unităţi de cazare vor fi finalizate în luna septembrie a anului viitor, la cinci luni după inaugurarea complexului Palas Iaşi. Antreprenorul ieşean a tăiat drastic şi din componenta rezidenţială a ansamblului urbanistic. Iniţial, proiectul avea prevăzute 800 de apartamente, iar acum mai există un singur bloc cu 70 de unităţi, din care 40 au fost vândute.

Concurenţă în reţea

Deschiderea Palas Iaşi reprezintă o ameninţare nu doar pentru proprietarii mallurilor din regiune, ci şi pentru primul proiect din lanţul Iulius Mall. Cel mai mic centru comercial din reţea şi primul construit în afara Bucureştiului a avut în primele nouă luni ale anului 4,8 milioane de vizitatori. Pentru Palas Iaşi, Dascălu estimează un trafic de 14-15 milioane de oameni pe an, ţintă care nu poate fi atinsă fără a afecta afacerile Iulius Mall Iaşi.
„Acum suntem la un grad de ocupare de 80%, şi până în aprilie estimăm un 98%, atât pentru partea de birouri, cât şi pentru retail. Mixul de chiriaşi e diferit şi vom atrage clienţii altora. Negreşit vor veni şi de la celălalt mall al nostru. Iulius Mall Iaşi va deveni un proiect de proximitate, dar nu va fi numărul unu“, explică Dascălu.  Printre cele mai importante branduri de fashion care vor avea magazine în Palas Iaşi se numără H&M, Tommy Hilfiger, C&A, New Yorker, Hervis sau New Look. La capitolul noutăţi, Iulius Group a semnat un contract cu operatorul australian de cinema Village Cinemas, care se va ocupa de administrarea celor zece săli de cinema din cadrul Palas, dintre care una cu tehnologie VMAX, similară cu Samsung IMAX din AFI Palace Cotroceni.

Gâlceavă între modolveni
Asocierea lui Dascălu cu Primăria Municipiului Iaşi, pentru concesionarea terenului de lângă Palatul Culturii, a fost contestată de mai multe persoane, însă cel mai vocal a rămas omul de afaceri Dănuţ Prisecariu. Acesta este cunoscut pentru dezvoltarea proiectului Moldova Mall, vândut în 2006 fondului de investiţii Equest.
„În general, orice dezvoltare imobiliară naşte controverse. Cu cât e mai mare, cu atât poţi să naşti diferite discursuri sau să deranjezi. Am avut câteva procese cu aceste persoane. Eu nu mă judec cu consiliul local sau cu statul. Noi ne-am respectat contractul. E un proiect prea important pentru oraş ca să se încurce în oameni care nu doresc dezvoltarea“, spune antreprenorul ieşean.
Conflictul dintre Dănuţ Prisecariu şi Iulian Dascălu a ajuns şi la urechile celui mai bogat israelian, Eyal Ofer, care se află într-o situaţie similară cu proiectul Cathedral Plaza. Dascălu spune că l-a cunoscut pe Ofer şi că au povestit despre problemele pe care acesta le are în Bucureşti, dar că nu a extins discuţia şi asupra unor posibile parteneriate pentru proiecte viitoare.
Deocamdată, Dascălu a oprit dezvoltarea reţelei Iulius Mall şi nu se mai gândeşte decât la o exploatare cât mai eficientă a portofoliului construit. El recunoaşte însă că majoritatea oraşelor mari au ajuns la saturaţie în ceea ce priveşte suprafaţa de centre comerciale raportată la numărul de locuitori.

MINI-INTERVIU
Iulian Dascălu: «Cred că piaţa este ocupată în oraşele mari»

Capital: Până acum, ţinta dezvoltatorilor de malluri au constituit-o principalele oraşe ale ţării. Cu toate acestea, au fost anunţate o serie de centre comerciale în oraşe de genul Hunedoara,  Slatina, Miercurea-Ciuc, Roman sau Bistriţa. Credeţi că vor avea succes astfel de proiecte în oraşe medii şi mici?

Iulian Dascălu: Fiecare oraş are o piaţă. Sigur că trebuie făcute studii pe oraşele respective şi cred că suprafaţa mallului ar fi mult mai mică. Pot fi nişte afaceri mai mici.

Capital: Sunteţi pregătiţi să începeţi un nou proiect?

I.D.: Dacă lucrurile se aşază – şi aşa ar fi normal să se mai stabilizeze, dar nu ne aşteptăm la asta mâine – desigur ne vom uita şi la alte proiecte.

Capital: Sunt consultanţi imobiliari care au previzionat punctul de saturaţie al pieţei locale de retail la 100 mp la mia de locuitori. În contextul acesta, mai vedeţi oraşe cu potenţial pentru extinderea reţelei Iulius?

I.D.: Toate oraşele au potenţial pentru diferite tipuri de afaceri legate de imobiliare. Sunt şi care au ajuns la saturaţie. Cred că piaţa este ocupată în oraşe precum Constanţa sau Bucureşti. Probabil Braşovul, dar şi acolo am înţeles că sunt câteva proiecte.

Capital: În Timişoara, unde aveţi cel mai mare mall din reţea, spuneaţi că nu mai este loc de un mall.

I.D.: Din studiile noastre reiese că nu. Fiind proiectul foarte mare, nu. După un anumit număr de ani, s-ar putea să fie o oportunitate.

CIFRE CHEIE

505 milioane de euro este valoarea totală a creditelor pe care Iulian Dascălu le are deschise în prezent, majoritatea la nemţii de la Eurohypo

45,3 milioane euro este venitul din chirii pe care Iulius Group estimează că îl va încasa în acest an din operarea celor patru malluri din reţea