Atat cumparatorii, cat si vanzatorii apeleaza la mai multe agentii si, din aceasta cauza, baza de date a operatorilor de pe piata imobiliara este, in linii mari, aceeasi. Cei mai buni reusesc sa isi faca loc, sa isi satisfaca beneficiarii si sa incaseze comisioane multumitoare. Investitiile private in acest domeniu sunt, deocamdata, modeste.
Clujul devine, pe zi ce trece, un oras tot mai aglomerat, cu o activitate comerciala tot mai intensa. Pozitionarea orasului, statutul sau de centru universitar, permanenta crestere a populatiei creeaza premisele unei piete imobiliare serioase. Afacerile in acest domeniu sunt incorsetate insa de lipsa unui Plan Urbanistic General (in interminabila dezbatere), de absenta terenurilor de constructie intravilane, cu retele de canalizare, alimentare cu apa, energie electrica si termica, si, ca peste tot in Romania, de lipsa banilor. Dar nu numai.
Toata lumea
inchiriaza
Omul de afaceri care isi doreste sa cumpere un spatiu comercial central in Cluj trebuie sa aiba nervii tari. Sau sa nu se uite la bani. In centrul orasului, cele mai multe spatii comerciale sunt in proprietatea Bisericii catolice. Exista si cativa norocosi, persoane fizice care detin in proprietate spatii centrale. Biserica nu se sfieste sa isi inchirieze spatiile cu pana la 50 de dolari metrul patrat. Din cauza cererii tot mai mari de spatii comerciale centrale si a ofertei tot mai restranse, chiriile s-au dublat in ultimii doi-trei ani.
„Toata lumea inchiriaza. Extrem de putini vand.” Asa caracterizeaza tranzactiile imobiliare avand ca obiect spatiile comerciale directorul agentiei Saltrade, Radu Huber. De altfel, centrul Clujului este decretat zona de rezervatie istorica. Vanzarea spatiilor este limitata sau chiar interzisa de Legea nr. 112, cel putin pentru urmatorii zece ani. Sunt cotate tot mai bine zonele adiacente partii centrale a orasului. Chiria pentru aceste spatii se situeaza in jurul a 30 dolari/mp. Se poate gasi cate ceva si cu o chirie de 5 dolari pentru un metru patrat, dar numai suprafete mari, pentru depozite angro, de exemplu.
In ceea ce priveste spatiile comerciale, cererea este mult mai mare decat oferta. Pentru cei interesati sa cumpere, nu doar sa inchirieze, agentia condusa de Florenta Nicula, Imobil Star, poate oferi suprafete aflate in foste complexuri comerciale. Avantajul este pretul destul de redus, care poate cobori la 300 de dolari/mp. Dezavantajul – faptul ca spatiile nu sunt centrale. „Cei care doresc sa cumpere trebuie sa se multumeasca, de cele mai multe ori, cu suprafete in aceste complexuri comerciale, cu spatii de la parterul blocurilor si cu ce ofera societatile de stat privatizate recent, care isi scot la vanzare activele. Cererea de spatii amenajabile ca sedii de firme este mare, iar in Cluj, oferta in acest sens este foarte restransa. Parterul este cel mai bine cotat. La mezanin se pierde 30% din pret”, spune Florenta Nicula. Preturile de vanzare a spatiilor comerciale variaza, la Cluj, in functie de zona, finisaje si amenajari, intre 350 si 700 dolari metrul patrat. Cu greu se poate cumpara cu mai putin de 250 dolari/mp. Recent, a inceput vanzarea spatiilor comerciale in care au functionat agentii economici asociati cu consiliul local. Dupa cum declara Ioan Deac, membru in comisia de negociere, cele 68 de spatii sunt vandute cu trei-patru milioane de lei metrul patrat, in functie de zona. Prioritate la cumparare au cei care au folosit spatiul pana in prezent, in baza unui contract de asociere cu consiliul local.
Apartamentul este
investitia cea mai sigura
„Investitia intr-un apartament, mai ales pentru cei cu bani putini, s-a dovedit o afacere mai buna decat orice plasament bancar”, constata Florenta Nicula, de la Imobil Star. Pretul apartamentelor a crescut constant la Cluj, in ultimii patru-cinci ani, in medie cu pana la 1.000 de dolari pe an. Chiar daca, din punctul de vedere al raportului pret/suprafata, sunt cele mai scumpe, apartamentele cu una si doua camere sunt cele mai cautate. Acum cinci ani, un apartament cu doua camere costa, la Cluj, sub 10.000 de dolari. Acum, urca spre 13.000 de dolari.
Ca o expresie a saraciei, in topul vanzarilor de apartamente conduce cartierul „muncitoresc”, Manastur, unde blocurile sunt construite acum 15-20 de ani. Urmeaza Marastiul, tot un cartier cu blocuri trase la indigo, proiectate cu fantezie minima si executate cu economii maxime. Spre deosebire de piata imobiliara a spatiilor comerciale, pe cea a apartamentelor, oferta depaseste cererea, fiind mai degraba cantitativa decat calitativa. Casele modeste, construite in anii ‘70-’80, care nu au o suprafata locativa mai mare de 70 de metri patrati si un teren de pana la 500 mp, sunt cele mai cautate.
Cei care isi doresc o casa scumpa si care nu sunt foarte grabiti, pot achizitiona o locuinta mai pretentioasa, intr-un cartier linistit, cu 150.000 dolari. Oferta de lux este totusi destul de restransa. Mult discutatul „impact Caritas” asupra pietei imobiliare din Cluj, adica scumpirea nejustificata a spatiilor comerciale si a apartamentelor in timpul si dupa jocul financiar condus de Ioan Stoica, este de necontestat pentru unii, dar pus sub semnul indoielii de altii. Printre acestia din urma, Radu Huber de la Saltrade: „Apartamentele sunt vandute de cei stramtorati. Cei care au depus bani la Caritas s-au imbogatit, nu au vandut case. S-a acumulat capital, nu s-au facut tranzactii”.
Un defect al pietei imobiliare clujene este, dupa parerea Doinei Sanpalean, directoarea agentiei imobiliare Max Intermedia, comportamentul pe piata. „Nu se lupta prin publicitate, ci prin alte mijloace. Regulile nu le stabileste intotdeauna piata. Bazele noastre de date sunt aproape identice si lipsa oricarei reguli face, paradoxal pentru o economie de piata, sa nu fie benefica aceasta concurenta”, explica Doina Sanpalean. „Avem probleme din cauza neprofesionistilor, a diletantilor care vand si cumpara apartamente la limita legii, fara nici un fel de autorizatie, si care aduc un aer nesanatos pe piata”, adauga Florenta Nicula.
Arabii promit
case „americane”
Investitorii seriosi, interesati sa construiasca locuinte, sunt aproape invizibili la Cluj. Terenuri de constructie nu se gasesc, decat fara amenajari edilitare. Ritmul de construire cu banii statului este atat de lent, incat este aproape insesizabil. Singura speranta ramane investitia privata. Asta incearca acum Casa-Rom, o firma formata prin asocierea consiliului local cu doua firme conduse de oameni de afaceri de origine araba, o firma cipriota si reprezentanta din Romania a acesteia din urma.
Consiliul local detine 10% din capitalul social Casa-Rom (98.500 de actiuni, in valoare de 10.000 dolari americani, suma care a fost donata de partea straina); Eurostructures a subscris 17.500 dolari si detine o cota de 17,5%; Barak Group are tot 17,5%; Oudashe SRL detine 5%; Oudashe Ltd. este cel mai insemnat actionar, cu 50% din Casa-Rom SA. Prim-administratori ai societatii sunt: Nasir M. Ashemimry, cetatean american nascut la Makkah, Arabia Saudita; Abdullah Abdulaziz Al
Sheryan, cetatean al Arabiei Saudite si, din partea primariei, viceprimarul Grigore Dejeu. Nashir M. Ashemimry este presedintele trustului Ashe Trust Capital Management LLC, care are sedii in Statele Unite si Emiratele Arabe Unite.
In mapa de prezentare a trustului sunt descrise investitii in constructii de sute de milioane de dolari, facute in mai multe tari ale lumii. Firma Casa-Rom isi propune sa construiasca „in stil american”, adica pe baza de prefabricate, chiar cate zece case pe zi. Pretul unei astfel de case ar fi, conform estimarilor, 25.000 dolari. Problema principala, din cauza careia proiectul intarzie, este aceeasi: lipsa terenurilor de constructie amenajate. Conform Legii nr. 114, asigurarea retelelor edilitare se face de catre administratia locala. Care nu are bani. Si asa, cercul se inchide.    

Pagina realizata de Dragos Stanca (Ziarul de Cluj)r