Presiunea chiriaşilor adânceşte devalorizarea clădirilor de birouri

Negociem chiria sau ne mutăm! Proprietarii spaţiilor office îşi revizuiesc pretenţiile pentru a nu pierde chiriaşi, veniturile mai mici afectând randamentul investiţiilor şi valoarea imobilelor. Suprafaţa spaţiilor de birouri din Bucureşti totalizează 1,4 milioa­ne mp, anul acesta urmând să se mai livreze 300.000 mp. Deşi volumul de spaţii office este des­tul de redus comparativ cu ţările învecinate, problema majoră a pieţei o reprezintă creşterea agresivă a gra

Negociem chiria sau ne mutăm! Proprietarii spaţiilor office îşi revizuiesc pretenţiile pentru a nu pierde chiriaşi, veniturile mai mici afectând randamentul investiţiilor şi valoarea imobilelor.

Suprafaţa spaţiilor de birouri din Bucureşti totalizează 1,4 milioa­ne mp, anul acesta urmând să se mai livreze 300.000 mp. Deşi volumul de spaţii office este des­tul de redus comparativ cu ţările învecinate, problema majoră a pieţei o reprezintă creşterea agresivă a gradului de neocupare, de la 4% în 2008, la 10% în prezent, după cum afirmă analiştii King Sturge.

Prognozele pe întregul an sunt şi mai pesimiste, un studiu de piaţă al Colliers International indicând un grad de neocupare de 14%. Situaţia din această piaţă constituie, practic, imaginea unei economii în declin, după explozia din anii trecuţi, când cererea creştea încontinuu, susţinută de companiile care intrau pe piaţă sau se relocau. Ca urmare, până anul trecut, chiriile au crescut rapid, la fel ca şi investiţiile dezvoltatorilor care încercau să profite de oportunitate.

Acum, situaţia s-a inversat. Investitorii care au lichidităţi continuă lucrul, aşteptând relansarea economică, iar com­paniile încearcă să-şi renegocieze costurile de închiriere la niveluri cât mai scăzute cu putinţă. „Condiţiile actuale de piaţă au cauzat scăderea nivelului chiriilor, având în vedere faptul că proprietarii au fost forţaţi să agreeze chirii mai mici pentru a-şi păstra chiriaşii“, spune Mark Mannering, managing director al consultantului imobiliar King Sturge. Astfel, chiriile pentru spaţiile de prim rang, care anul trecut s-au ridicat la 300 euro/mp/an, au scăzut anul acesta la 264 euro/mp/an, nivel apropiat celui din 2006. Mai mult, pe viitor se previzionează scăderi ale chiriilor pe termen scurt, cu o continuă creştere a stocului de spaţii vacante.

Negociem sau ne mutăm!

Bugetul celor mai multe firme a fost redus, iar activitatea aces­tora s-a diminuat considerabil. Cele mai multe dintre companiile care ocupau spaţiile de birouri activează în domeniul financiar-ban­­car. „În măsura în care criza financiară a adus cu sine lipsa de lichidităţi, ea a afectat drastic şi afacerile instituţiilor financiare, care şi-au redus sistematic activitatea. Pe această piaţă nu a existat direct o renegociere de chirii, ci doar una de relocare a companiilor dintr-o clădire în alta ce oferea chirii mult mai scăzute“, explică Dan Ionaşcu partener în cadrul consultantului financiar Parker Lewis.

Confruntaţi cu această situaţie, proprietarii de imobile office au fost nevoiţi să-şi revizuiască pretenţiile pentru a evita pierderea chiriaşilor. Chiar şi aşa, multe imobile au rămas cu „găuri“. Un exemplu este Europe House, unul dintre pionierii de pe piaţa office, aflată acum în portofoliul fondului de investiţii austriac Europolis, unde 10% din cei circa 15.000 mp reprezentau, în luna septembrie, spaţii  neocupate.

Devalorizări şi yielduri în creştere

Recordul din 2007, când alt imobil celebru din Piaţa Victoriei, America House, a fost vândut cu 120 de milioane de euro de GTC către francezii de la Natixis, la un yield de 5,6%, e foarte puţin probabil să mai fie repetat curând pe piaţa internă. Analiştii Colliers indică un yield de minimum 8,5%, în prezent, dar oferta, atunci când există, se face în general pentru un randament investiţional de 12%.

Consultanţii King Sturge văd lucrurile puţin diferit. „Fără nicio activitate tran­zacţională, un punct de referinţă pen­tru randamentul investiţiilor este dificil de apreciat în prezent, dar se consideră că se află în jurul a 9,25%, reflectând o corecţie negativă de 3%“, apreciază Mark Mannering, care aşteaptă noi corecţii ale valorii proprietăţilor în ultima parte a anului 2009. Aceste cifre indică devalorizarea proprietăţilor, situaţie care se repetă pe toate sectoarele pieţei imobiliare. Astfel, chiar Europe House a pierdut anul acesta circa 6% din valoare,  conform raportului financiar al Europolis, fiind evaluată la 45,7 milioane de euro. Întreaga piaţă suferă, marea majoritate a proprietăţilor fiind devalorizate cu procente cuprinse între 5% şi 25%.

Deşi e greu de estimat din cauza lipsei tranzacţiilor, randamentele investiţionale sunt estimate la 9,25%, suferind o corecţie de 3% faţă de anul 2008.
Mark Mannering, King Sturge

264 euro/mp reprezintă chiria anuală pentru spaţiile office de clasă A, potrivit King Sturge. Aceasta a scăzut cu 36 de euro/mp faţă de nivelul din 2008   

Declin

Situaţia pieţei office din Bucureşti şi Sofia este aproximativ aceeaşi. Cel mai bine stă Varşovia, graţie uşoarei creşteri economice din acest an.