Capital a suprapus prognozele imobiliare făcute de Patriciu şi Ţiriac, de la începutul crizei şi până acum, peste graficul care urmăreşte evoluţia preţului la locuinţe vechi, sectorul imobiliar cel mai sensibil la astfel de declaraţii, pentru a determina în ce măsură estimările acestora s-au reflectat în piaţă (click aici pentru a vizualiza graficul). Ieşirile publice ale celor doi şi-au găsit un răspuns pe piaţa locuinţelor, în majoritatea cazurilor. Care poate fi explicaţia? Sunt aceştia nişte analişti pertinenţi sau declaraţiile lor au influenţat deciziile proprietarilor care aveau scoase apartamente la vânzare? Părerile jucătorilor din piaţă sunt împărţite, însă nimeni nu ignoră influenţa pe care o au cei doi miliardari.

„Nu cred că piaţa apartamentelor se poate influenţa. Poţi afecta, prin declaraţii, credibilitatea unei firme, dar nu preţurile, mai ales pe o piaţă atât de imprevizibilă şi needucată. La noi, oamenii încă mai au încredere în propriul lor miros. Înclin să cred că astfel de declaraţii nu pot influenţa mai mult de 5% din persoanele cu interes în vânzare. Au făcut nişte calcule simple, care nu au cum să devieze mai mult de 5% de la realitate“, spune Radu Merică, cel care a condus afacerile lui Ion Ţiriac timp de cinci ani.
În tabăra opusă, Daniel Tudor, fostul director al diviziei imobiliare din cadrul Volksbank, susţine că tocmai volatilitatea pieţei face ca proprietarii să reacţioneze la astfel de prognoze. Lipsa de educaţie economică a vânzătorilor de apartamente vechi face piaţa foarte uşor de manipulat. „Sunt oameni care au construit nişte afaceri importante şi nu le poate fi contestată expertiza, motiv pentru care cred că pot face nişte previziuni pertinente. Pe de altă parte, cred că piaţa rezidenţială este foarte sensibilă la zvonuri, şi declaraţii venite din partea unor astfel de oameni pot influenţa. Aş spune că înclin mai mult spre a doua variantă. Faptul că sunt direct interesaţi de acest domeniu întăreşte caracterul de influenţă al declaraţiilor lor. Dacă Ţiriac este mai diplomat, şi atunci când face previziuni se bazează mai mult pe parametri macroeconomici şi pe comparaţii cu alte pieţe, Patriciu merge mai mult spre zvonistică“, subliniază Daniel Tudor, managing partner al The Concept.
Interesul poartă fesul
Interesant este că, în unele cazuri, declaraţiile lui Dinu Patriciu au venit exact înainte de a încheia o tranzacţie. În luna martie a anului 2008, când preţul locuinţelor atinseseră cel mai înalt nivel, Dinu Patriciu anunţa că sectorul imobiliar „urmează să se confrunte cu o criză fără precedent“ şi că acesta „cade în fiecare zi pe nesimţite şi nimeni nu recunoaşte asta. Eu nu am nici un interes în acest sens, nu mă interesează să investesc în piaţa imobiliară“. Câteva săptămâni mai târziu, preţul apartamentelor intra pe o pantă descendentă pe care o urmează şi astăzi. Momentul declaraţiei sale coincide cu finalizarea achiziţiei unui teren de 4,4 ha în spatele Casei Presei Libere, unde Patriciu intenţiona să dezvolte, în parteneriat cu Immorent, un proiect imobiliar mixt care necesita investiţii de circa 300 milioane de euro. Norocul nu a stat însă de partea miliardarului, deoarece proiectul propus acum trei ani nu a fost început nici astăzi. „Uneori, se fac şi declaraţii strategice. Nu pot lua în considerare tot ce spune domnul Patriciu. Sunt lucruri pe care le spui într-un moment în care ai un «deal». Îţi afişezi dezinteresul pentru piaţa imobiliară, ca armă de negociere, pentru a îndrepta atenţia spre altceva. În spatele acestor declaraţii se ascund şi unele intenţii clare“, este de părere Antoanela Comşa, directorul general al dezvoltatorului spaniol Gran Via.
În octombrie 2008, perioadă în care negocia achiziţia Fabian, fond de investiţii care deţinea unul dintre cele mai importante portofolii de birouri din România, Dinu Patriciu ieşea la rampă cu următoarea declaraţie: „Piaţa imobiliară românească a scăzut cu 50% de la începutul anului, și acest trend va continua. Clientul este un sclav între bănci şi developerii din piaţa imobiliară. Preţurile medii pe metru pătrat trebuie să scadă în România“. Cu toate acestea, Bogdan Cernescu, directorul general al Immorent – divizia de leasing imobiliar a grupului financiar Erste, consideră că „piaţa noastră are destul de multă adâncime încât să fie greu de manipulat“. El spune că părerile acestor jucători reflectă strict ideea lor despre piaţă, practic, sunt nişte opinii educate ale unor jucători majori, însă el consideră că este greu să găseşti o formulă matematică aptă să facă nişte previziuni clare pe preţuri.
„Anul trecut au fost 350.000 de tranzacţii imobiliare, din care mare parte au fost locuinţe, comparativ cu circa 500.000 în 2008, dovadă că lucrurile totuşi s-au mişcat. Este greu ca un singur om să influenţeze o piaţă cu atâtea tranzacţii. Este adevărat că au semnalat anumite trenduri care s-au confirmat, însă piaţa nu se mai bazează pe cumpărători speculativi care pot fi influenţaţi de astfel de declaraţii. Acum, deciziile se iau mai greu“, explică Bogdan Cernescu.
Drumul spre iad e pavat cu prognoze
Trebuie spus că nu toate previziunile făcute de cei doi miliardari s-au adeverit. Ion Ţiriac spunea în noiembrie 2009 că „ce a fost mai rău nu a trecut. Mai avem şase luni de dus în jos“. Prima parte a previziunii s-a adeverit, însă scăderea a continuat pe tot parcursul lui 2010. După proverbul: greşeala recunoscută este pe jumătate iertată, Ion Ţiriac a revenit asupra estimărilor zece luni mai târziu când nu s-a mai hazardat să ofere un orizont de timp atât de clar. „Noi am ştiut că vine criza, încă de acum trei ani. Dar nu am ştiut că vine în halul ăsta! Ne-am pregătit pentru această criză şi am făcut tot ce era de făcut până în momentul de faţă, având însă în spate şi în ziua de azi resurse să o mai ducem. Pentru că, după părerea mea, mai durează!“.
Bogdan Cernescu este de părere că oricine urmăreşte nişte indicatori economici poate realiza prognoze. Rata de succes a previziunilor este dată însă de utilizarea unor instrumente potrivite.
„Putem utiliza două instrumente pentru piaţa rezidenţială: fie rotaţia fondului locativ, respectiv cât la sută se tranzacţionează anual din fondul existent, fie raportând vânzările anuale la numărul de locuitori. Eu cred că atunci când tranzacţiile vor fi la 5-6% din fondul locativ (circa 500.000 de tranzacţii, n.red.) putem spune că piaţa se mişcă, ori asta se întâmplă când ciclul pieţei imobiliare este sus“, consideră directorul Immorent. Un alt indicator este cel care urmăreşte evoluţia puterii de cumpărare. Dacă se analizează venitul mediu şi rata la un credit ipotecar, care trebuie să aibă o pondere de circa 35% în veniturile familiei, se poate aproxima suma care poate fi plătită pentru o locuinţă, zonă mai apropiată de realitatea pieţei imobiliare.
Ce ne aşteaptă în continuare
Dacă în ultimii trei ani prognozele celor doi miliardari subliniau, în mare, acelaşi trend descendent, lucrurile s-au schimbat în primul trimestru al acestui an, când o parte a mediului de afaceri a devenit uşor mai optimistă. În ceea ce priveşte prognozele făcute de aceştia pentru perioada următoare, se poate observa conturarea unor păreri diametral opuse. Ion Ţiriac este de părere că piaţa imobiliară îşi va reveni cu siguranţă în 2012, când vânzările de apartamente normale „îşi vor da drumul“. „După părerea mea, imobiliarul îşi va reveni pentru că în momentul în care românul care are nevoie de două milioane de apartamente în ţara asta îşi va da seama că nu mai prinde trenul dacă nu îl ia acum, îşi va reveni cu treaba asta….cu singura condiţie: ca băncile să joace“, pronostica Ion Ţiriac în martie anul acesta.
De cealaltă parte, Dinu Patriciu consideră că nu se poate vorbi de o reluare a trendului ascendent, atât pe piaţa imobiliară, cât şi pe cea de capital, atâta timp cât România nu va avea o creştere economică reală. „Deocamdată, nu se poate vorbi de o reluare a trendului ascendent, deoarece creşterea economiei este bazată doar pe o creştere a exporturilor conjuncturală. Atâta vreme cât nu se produce o redresare a IMM-urilor, nu văd nicio şansă de redresare reală a economiei”, a declarat Dinu Patriciu, la începutul acestei luni.
Şi în această situaţie părerile jucătorilor din piaţă, vizavi de pariurile făcute de cei doi, sunt împărţite, însă de această dată majoritatea merg pe mâna lui Dinu Patriciu. Singurul care i-a acordat votul de încredere lui Ion Ţiriac este Daniel Tudor, care, din postura sa de intermediar, spune că poate observa o îmbunătăţire a pieţei, cel puţin la nivel de percepţie, un aspect important într-o piaţă caracterizată de incertitudini.
Parţial de acord cu Ion Ţiriac este şi Radu Merică. El prognozează că volumul tranzacţiilor se va mări în perioada următoare, însă preţul apartamentelor nu va mai creşte timp de câţiva ani. „După ce vom vedea cel puţin 1.000 de apartamente vândute la licitaţie cu 20.000 de euro, vom putea vorbi de o creştere generală. La terenuri o să mai fie scăderi. Lumea încă mai speră să primească cât a dat pe ele. Însă cei care au cumpărat un lot în câmp cu 10 euro/mp, pot aştepta mult şi bine. O să se obişnuiască şi aceştia că terenul nu valorează mai mult decât porumbul pe care îl poate produce“, afirmă Radu Merică. Reprezentantul Immorent consideră că, deocamdată, lipsesc anumite ingrediente pentru ca piaţa să se relanseze. „Cred că va mai dura, iar relansarea va fi lentă şi de durată“, conchide Cernescu.
Rămâne de văzut care dintre aceste prognoze va trece de testul timpului şi dacă numărul tranzacţiilor cu apartamente va rămâne constant, în condiţiile în care programul „Prima Casă“, motorul pieţei rezidenţiale din ultimii ani, nu mai dă roadele de odinioară.
Poţi afecta credibilitatea unei firme, prin declaraţii, dar nu preţurile, mai ales pe o piaţă atât de imprevizibilă şi needucată
Radu Merică, preşedinte Camera de Comerţ şi Industrie Româno-Germană
Piaţa rezidenţială este foarte sensibilă la zvonuri şi declaraţii venite din partea unor astfel de oameni o pot influenţa.
Daniel Tudor, managing partner, The Concept