Deşi majoritatea dezvoltatorilor imobiliari se confruntă cu o scădere a vânzărilor de locuinţe, statisticile oficiale indică majorarea numărului de tranzacţii de pe piaţă. Care este explicaţia?
„În urmă cu doi ani, am format un fel de fond familial de investiţii, împreună cu cåteva rude şi prieteni, pentru a profita de boomul imobiliar de la voi din ţară şi din estul Europei, în general. Am cumpărat 12 apartamente în Romånia, dintre care am mai rămas cu patru şi aş fi un mincinos dacă nu aş recunoaşte că am avut un profit excelent“, mărturiseşte Andy Aterthon, un mic investitor britanic. Acesta a plasat nu mai puţin de jumătate de milion de euro pe piaţa imobiliară autohtonă. Problemele pentru Andy Aterthon şi alţi investitori ca el, dar şi pentru marii jucători din piaţa imobiliară au apărut abia cånd criza financiară globală i-a prins în postura de vånzători de apartamente. „Ştiu că e foarte scump, oamenii sunt neîncrezători şi nu-mi fac iluzii că voi reuşi să vånd ce mi-a mai rămas din portofoliu cu acelaşi profit ca la sfårşitul anului trecut“, admite britanicul.
Practic, încă din primul trimestru al acestui an s-a remarcat o diminuare a numărului tranzacţiilor cu locuinţe, în special în Bucureşti, şi mai puţin în restul ţării, dar suficient cåt să determine şi scăderea, într-o oarecare măsură, a preţurilor cerute de proprietari pentru apartamentele vechi (în medie, cu 10.000 de euro), dar şi a redefinirii ofertelor dezvoltatorilor imobiliari. „În această vară s-au înregistrat scăderi semnificative ale vånzărilor. După ce vånzările au mers bine în Bucureşti pe tot parcursul anului, au încetinit în vară“, spune şi Nimrod Zvik, director de marketing al developerului Seven Hills.
Potrivit statisticilor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), numărul de tranzacţii a scăzut, anul acesta, cu puţin peste 3.000 în Bucureşti (de la 25.000 la 21.600), ceea ce a determinat şi micşorarea sumelor cerute pentru apartamentele vechi. Acestea au scăzut în august, potrivit indicelui imobiliar BREI-V, realizat de compania de consultanţă imobiliară Colliers, la 1.744 euro/mp, de la 1.875 de euro/mp, în luna ianuarie.
Paradoxul apare la numărătoare
În ciuda scăderii vånzărilor din segmentul rezidenţial, pe ansamblul pieţei numărul total al tranzacţiilor a crescut. Conform Uniunii Naţionale a Notarilor din Romånia (UNNPR), numărul tranzacţiilor înregistrate de notari în intervalul ianuarie-iunie a fost de 293.031, cu circa 21.000 mai multe faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. O situaţie similară este relevată şi de datele ANCPI, instituţie care a consemnat o creştere a numărului de extrase de autentificare (necesare în vederea reglementării stării juridice a proprietăţii tranzacţionate). Astfel, dacă în prima jumătate a anului trecut au fost înregistrate peste 380.000 de extrase, în intervalul ianuarie-iulie 2008 numărul acestora a urcat la circa 482.000 – un avans de 100.000. Cum se împacă, totuşi, această situaţie cu criza de vånzări de pe piaţă? Parţial, prin lipsa de transparenţă, tranzacţiile fiind numărate la grămadă, atåt locuinţele, cåt şi terenurile. Însă agenţii imobiliari spun că reculul vånzărilor de locuinţe a fost contrabalansat prin creşterea numărului de tranzacţii cu terenuri cu suprafeţe mici, de pånă la 500 mp. Practic, această tendinţă poate fi considerată un „vot de blam“ pe care romånii îl dau ofertelor mult prea piperate de pe piaţa rezidenţială, motiv pentru care tot mai mulţi se reorientează spre alternativa cumpărării unui teren în vederea construirii unei case în regie proprie. „Au scăzut tranzacţiile cu locuinţe, dar se înregistrează multe cereri pentru terenuri de pånă la 500 mp, pentru locuinţe sau case de vacanţă, deşi acestea au devenit destul de greu de găsit“, spune brokerul imobiliar sibian Daniel Negrea. În Sibiu, terenurile se vånd cu preţuri cuprinse între 150 de euro/mp (la periferie) şi 400-500 de euro/mp (în zonele centrale). Aceste tranzacţii apar în zonele mai dezvoltate, unde şi veniturile sunt mai mari, terenuri fiind căutate cu precădere în centrul şi vestul Transilvaniei, nordul Munteniei, Dobrogea şi proximitatea Iaşiului. În regiunile mai sărace, piaţa este la limita de jos. „În Galaţi, piaţa imobiliară este la limita existenţei de circa două luni de zile. Se vinde foarte puţin, preţurile pentru apartamente au scăzut cu circa 10.000 de euro şi nici vånzările de terenuri nu sunt foarte multe. Sectorul de piaţă al apartamentelor vechi şi cu confort scăzut cred că va cădea“, susţine Radian Ionel Nisip, manager al unei firme imobiliare din Galaţi.
Intrarea în vigoare a noului regulament al BNR va lovi şi mai mult în vånzările de locuinţe, chiar dacă dezvoltatorii speră că, pånă anul viitor, băncile vor găsi metode de finanţare.
Viitorul pieţei imobiliare, la måna băncilor
„Într-un an nu vor fi mari diferenţe, datorită faptului că toate băncile comerciale îşi vor reglementa normele interne în aşa fel încåt să nu piardă clienţi“, afirmă Hai Solomon, reprezentant al dezvoltatorului Obor Towers, care a våndut, în intervalul iunie-septembrie 2008, zece apartamente în cadrul proiectului cu acelaşi nume. De altfel, majoritatea jucătorilor din piaţă mizează pe versatilitatea bancherilor. „Sunt convins că băncile vor inventa produse care să poată satisface atåt nevoile clienţilor, cåt şi noile norme BNR, şi din acel moment ritmul tranzacţiilor va reveni la normal. Dacă băncile vor diversifica produsele oferite şi vor micşora costurile de finanţare, sectorul imobiliar va cunoaşte o a doua relansare“, crede Nimrod Zvik. Problema este că instrumentele de finanţare, cu cåt sunt mai complicate – în încercarea de a produce profit şi a evita reglementările – cu atåt sunt mai riscante, însă cineva trebuie să le våndă, în speranţa că altcineva le va cumpăra. Dar, după cum spune Reuven Havar, country manager al filialei autohtone a developerului AFI Europe, „băncile trebuie să asigure finanţări. Acesta e motivul pentru care există şi de aici le vine profitul“.
«Dacă băncile îşi vor diversifica oferta şi vor micşora costurile de finanţare, sectorul imobiliar va cunoaşte o a doua relansare.»
Nimrod Zvik, Seven Hills
293.031 de tranzacţii imobiliare cu locuinţe şi terenuri a înregistrat UNNPR în primele şase luni ale acestui an, în creştere cu 21.000 faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut
1.744 euro/mp reprezintă media preţului cerut, în august 2008, pentru apartamentele vechi din Capitală, în scădere cu 131 de euro/mp faţă de luna ianuarie
Terenurile salvează statistica
La jumătatea anului 2008, numărul de extrase funciare (acte necesare la efectuarea unei tranzacţii) raportat de ANCPI era superior cu circa 40% celui înregistrat în prima jumătate a anului trecut, în ciuda vånzărilor scăzute de locuinţe, care au falimentat 88 de agenţii imobiliare. Explicaţia posibilă este creşterea numărului de tranzacţii cu terenuri, mai ales a celor cu suprafeţe de pånă la 500 mp.
Cum să vindeci o piaţă bolnavă
Criza, taxe, profit
Preşedintele dezvoltatorului imobiliar Impact, Dan Ioan Popp, susţine că preţurile apartamentelor noi vor putea scădea pe fondul crizei cu maximum 10% în următoarele patru luni. În plus, acesta afirmă că în cazul în care Guvernul ar anula TVA pentru construcţii, preţurile ar putea să mai scadă cu 16%, alte aproximativ cinci procente urmånd să fie cåştigate dacă dezvoltatorii, investitorii şi antreprenorii şi-ar reduce marja de profit cu o treime.
În prezent, potrivit firmei de consultanţă imobiliară poloneze REAS, în Bucureşti, preţul mediu al unei locuinţe noi a ajuns, anul acesta la 1.480 euro/mp plus TVA, faţă de 1.100 euro/mp plus TVA, în urmă cu doi ani. Compania poloneză susţine că numai 5% din ofertele de pe segmentul nou al pieţei rezidenţiale din Capitală
au preţuri de vånzare de sub 1.000 de euro/mp.
Impozite
O altă componentă extrem de importantă a pieţei este şi nivelul de impozitare, care a atras în trecut mulţi dezvoltatori. „Atåta timp cåt rata de impozitare rămåne la 16%, piaţa va creşte, însă dacă vom asista la o modificare a cotei unice, vom urma exemplul Ungariei, poate şi mai rau“, spune Andrei Apetrei, reprezentantul companiei imobiliare QCM. Acesta susţine că piaţa îşi va reveni, în ciuda crizei. „Ratele de creditare sunt costuri asumate şi, în cazul unei dezvoltări, acestea nu reprezintă nici 5 % din cheltuieli. Majorarea cu 5% sau 7% a dobånzii de referinţă nu reprezintă în balanţa economică nici 1% din totalul cheltuielilor, în concluzie piaţa îşi va urma cursul ei firesc“, susţine acesta.
Şi bancherii par să continue să aibă încredere în imobiliare, păstrånd însă rezervele de rigoare. „Piaţa va continua să crească, dar ritmul de 30% pe an este posibil să încetinească. Cel mai probabil, temperarea lui se va resimţi la începutul anului viitor şi, evident, aceasta se va resimţi în ponderea în PIB a industriei construcţiilor“, crede Lucian Anghel, economistul-şef al BCR.
