Preţurile pe metru pătrat ale terenurilor au crescut, în primele luni de la aderarea României la UE, cu procente cuprinse între 10% şi 400%, afirmă analiştii imobiliari. Cu o piaţă mai matură, Bucureştiul face notă discordantă, creşterile înregistrate aici situându-se sub cele din provincie.
În ultimii doi ani, Constanţa a devenit una dintre destinaţiile favorite pentru dezvoltarea de proiecte imobiliare, fapt ce a determinat, odată cu creşterea cererii, şi scumpirea accentuată a terenurilor. În zona Mamaia, de exemplu, există terenuri pentru care se cer şi peste 2.000 de euro pe metrul pătrat, majorarea faţă de anul trecut fiind, conform agenţilor imobiliari, de circa 100%. Asemănătoare, dar din alte cauze, este situaţia din Cluj-Napoca. Lansarea investiţiei Nokia a dublat sau chiar triplat, în unele cazuri, preţurile terenurilor. Evident, speculatorii şi-au făcut imediat apariţia în regiune, şi, potrivit autorităţilor locale, în câteva săptămâni au fost încheiate contracte de vânzare-cumpărare pentru 20 de hectare de teren din Jucu (zona în apropierea căreia se va construi parcul Nokia). Acolo, preţurile au crescut de la mai puţin de zece euro/mp la 70 de euro lângă şosea, 25 de euro în localitate şi 15 euro pe dealurile din jurul localităţii.
O tendinţă asemănătoare se regăseşte în Sibiu. „În ultimii doi-trei ani, cererea de terenuri intravilane a fost mult mai mare decât oferta, acest lucru ducând la creşterea preţului cu până la 400%. În primul trimestru al acestui an, spaţiile din zona centrală şi semicentrală s-au vândut cu 250 – 400 euro/mp“, spune Daniel Negrea, managing partner al agenţiei imobiliare Immoland Company din Sibiu. Efectul acestor scumpiri se vede în preţurile proiectelor imobiliare. „Ce rost are să mai construieşti când incidenţa unui teren în preţul de construcţie poate să sară de 60%, ba în unele cazuri să depăşească 100%? Profitul unui asemenea demers ar fi foarte mic şi, în plus, cine ar mai cumpăra? Dacă vorbim de costuri de construcţie de 600 – 700 euro/mp, la care adăugăm un preţ al terenului de 700 de euro/mp, devine destul de greu să dezvolţi un proiect vandabil şi rentabil“, spune Ruxandra Cleciu, managing partner Neocasa.
Bucureştiul se află la alt nivel
Ceea ce se petrece acum în provincie s-a întâmplat, până anul trecut, şi în Capitală, unde preţurile au crescut de la un an la altul şi de patru-cinci ori. „Acum, tranzacţiile cu terenuri în Bucureşti s-au diminuat ca număr, din cauza preţurilor prohibitive, dar şi a lipsei spaţiilor adecvate“, afirmă Ruxandra Cleciu. Anul acesta, media preţurilor a crescut cu aproximativ 50% – 60% faţă de anul 2006. „Pentru următoarele 12 luni, previzionăm o creştere a valorii tranzacţiilor cu aproximativ 30% – 40%. În ţară, însă, creşterile vor fi mai mai mari, în unele regiuni“, declară Attila Peli, director Land Division al Colliers International. Şi reprezentanţii Eurisko cred că preţurile din Bucureşti, dar şi din împrejurimi, vor continua să crească în acest an.
Estimările merg spre un maxim de 10%-15%, pentru terenurile din nord sau centru, respectiv 100%, pentru zonele mai puţin dezvoltate. Pentru sud şi est se aşteaptă o creştere mai pronunţată, căci interesul cumpărătorilor pentru aceste zone a evoluat într-o mai mare măsură faţă de anii precedenţi. În aceste zone, încă mai sunt disponibile terenuri la preţuri rezonabile, de 50 – 100 euro/mp. În plus, din cauza aglomerării din centru şi din zona de nord a Capitalei, aceste perimetre sunt „condamnate“ să susţină dezvoltarea imobiliară.
Rezolvări diverse pentru aceeaşi problemă
Pentru a micşora gradul de influenţă în costuri a terenului şi pentru a-şi asigura un profit cât mai ridicat, majoritatea dezvoltărilor rezidenţiale se fac pe înălţime, blocurile cu peste 10-15 etaje şi mai mult de 1.000 de apartamente nemaifiind o noutate. Din acelaşi motiv, au succes şi imobilele de birouri, spre deosebire de centrele comerciale (extinse pe orizontală şi, astfel, afectate mai mult de preţul terenului) care s-au mutat, treptat, în provincie. Anul trecut, în Bucureşti, a fost tranzacţionată o suprafaţă totală de teren de circa 500.000 mp (şi asta dacă se iau în calcul numai suprafeţele de peste 10.000 mp).
Cea mai mare tranzacţie din acest an are valoarea de 53 milioane de euro şi a vizat un teren situat în zona Titan, cu o suprafaţă de opt hectare. Acesta a aparţinut fostei baze sportive Spartac, iar cumpărătorul – o companie irlandeză – intenţionează să construiască patru blocuri de 26 de etaje, în urma unei investiţii estimată la circa 120 de milioane euro.
Una dintre cele mai căutate surse de spaţii construibile o reprezintă fostele fabrici dezafectate sau obligate să-şi mute activităţile în afara oraşelor. Conform analiştilor Regatta, platformele industriale din oraşe sunt una dintre ultimele soluţii de a identifica terenuri pretabile dezvoltărilor imobiliare. Aici există însă şi incoveniente serioase. „În această categorie, aş încadra necesitatea unor demolări costistioare. Un alt proces necesar este ecologizarea terenurilor pe care aceste platforme s-au aflat, ceea ce costă între 100 şi 400 de euro/mp, în funcţie de nivelul de poluare care trebuie remediat“, spune Costel Alecu, director al Departamentului Spaţii Industriale & Comerciale al Regatta.
Tot mai sus
Majorările repetate ale preţurilor terenurilor din ţară au devenit un fapt divers. În majoritatea regiunilor, orice teren care prezintă potenţial construibil, se scumpeşte anual cu cel puţin 50%.
