La mai bine de o lună de la startul programului guvernamental „Prima Casă 2“, au fost publicate şi normele privind construcţia de locuinţe prin asocierea a minimum şapte persoane fizice.
Gândită ca o măsură de stimulare a construcţiilor noi, noua prevedere a programului „Prima Casă 2“ nu pare a avea efectul scontat, din perspectiva dezvoltatorilor imobiliari şi a constructorilor de locuinţe chestionaţi de Capital. Totuşi, realizarea de construcţii în asociere poate fi atrăgătoare pentru dezvoltatorii mici, care au în plan începerea unui proiect nou de locuinţe, deoarece un reprezentant al companiei, pe numele căruia se trece terenul necesar construcţiei, poate reprezenta o asociaţie de persoane interesate de achiziţia unui apartament în cadrul ansamblului ce urmează a fi dezvoltat. „Dacă dezvoltatorii tot fac eforturi pentru a oferi discounturi şi reduceri de preţ de zeci de procente, nu văd de ce nu ar face un efort şi în constituirea unor astfel de asociaţii între potenţialii cumpărători din proiect. Practic, e o muncă de intermediere. Cred că acest model poate funcţiona în cazul ansamblurilor care dispun de unităţi cu şase-şapte apartamente, unde asociaţia formată pentru obţinerea creditului să se constituie ulterior într-o asociaţie de proprietari. În cazul ansamblurilor mari, e mult mai greu, pentru că ar trebui să îi pui pe toţi pe acelaşi palier“, a declarat Cristian Tudor, director în cadrul grupului Comnord, controlat de omul de afaceri Sorin Creţeanu.
Complicaţii juridice
Potrivit noilor norme, în baza contractului de garantare, asupra terenului pe care urmează să se construiască locuinţa prin asociaţii fără personalitate juridică se instituite următoarele sarcini: un drept de ipotecă de rangul I în favoarea statului şi unul de rangul II în favoarea băncii, pe toată durata garanţiei. Legea interzice înstrăinarea locuinţei şi a terenului, cu excepţia cotei-părţi de teren aferente fiecărei locuinţe construite către oricare dintre membrii asociaţiei, pe o perioadă de cinci ani.
Interes scăzut pentru case în construcţie
Dan Ioan Popp, preşedintele dezvoltatorului imobiliar Impact, consideră că normele sunt prea complicate, motiv pentru care băncile s-ar putea să evite implicarea în asemenea scheme financiare. „Este o idee interesantă. Un serviciu uşor de realizat, însă aceste formaţii vor fi în formă de piramidă. Grupurile mari, de exemplu de 70 de persoane, vor fi puţine şi în vârful piramidei, iar cele de minimum şapte persoane, mai multe şi la bază. Oricum, aceste entităţi vor putea fi numărate pe 2-3 mâini, cel puţin anul acesta. Este un procedeu complicat, din cauza inerţiei românilor şi, cel mai important, pentru că băncile nu se implică în scheme complicate. Dacă dezvoltatorii vor fi interesaţi, băncile vor fi mai sceptice, cel puţin la nivel tehnic“, a menţionat Popp. El susţine că această măsură nu va atinge efectul scontat decât pe termen lung. Explicaţia constă în aceea că durează 2-4 luni achiziţia terenului şi obţinerea documentaţiei, plus 12-18 luni construcţia, primele semne urmând să prindă contur abia la finalul acestui an. Chiar dacă plafonul maxim garantat de stat în cazul unui credit obţinut prin asociere este de 75.000 de euro, deci ar acoperi costul unei construcţii noi, în contextul scăderii drastice a preţului cu materialele de construcţie, interesul cumpărătorilor pentru „case pe hârtie“ s-a diminuat pe măsură ce numărul proiectelor intrate în faliment a crescut.
„Nu cred că se vor face mai mult de zece proiecte prin asociere; practic, această măsură nu va avea niciun efect. Este greu să se înţeleagă frate cu frate, pentru că fiecare vrea ca apartamentul să arate într-un fel. Plus că există costuri mari cu terenul, care nu poate fi cumpărat decât dacă asociaţia are formă juridică. Pe urmă, ar trebui ca unul dintre asociaţi să se ocupe de documente, proiectare, avize. Cine mai are timp de aşa ceva? Am mai participat la nişte târguri de case şi am observat că oamenii nu mai doresc să facă contracte pentru case neconstruite. Cei care apelează la «Prima Casă» se uită la fondul locativ existent“, a subliniat Vasile Turcu, proprietarul grupului de firme Romconstruct şi acţionar al clubului Dinamo Bucureşti.
Riscul destrămării asociaţiei
Eşecul unei asociaţii care începe construcţia unor imobile va fi pus pe seama statului, care riscă să execute nişte construcţii ajunse la nivelul de structură. „Există riscul ca statul, care oferă garanţiile, să trebuiască să execute un imobil aflat în fază intermediară, pentru că vedeţi că multe proiecte sunt în faliment. În România, nu există o cultură în ceea ce priveşte colaborarea. Noi avem probleme la administrarea unui bloc. Să aduni şapte oameni care să ia un credit şi să colaboreze de la împachetarea dosarului şi până la finalizarea locuinţei e dificil; cred că pe drum unii se vor pierde. E foarte greu să ţii la un loc şapte oameni timp de doi ani. Dacă se dorea stimularea construcţiilor, existau soluţii mult mai eficiente“, a explicat Ionuţ Negoiţă, unul dintre proprietarii grupului de firme Pro Confort.
Nu cred că se vor face mai mult de zece proiecte prin asociere, practic, această măsură nu va avea niciun efect.
Vasile Turcu, proprietarul grupului de firme Romconstruct
Condiţiile asocierii
– Cel puţin unul dintre membrii asociaţiei trebuie să deţină un teren în proprietate
– Asociaţia este formată din minimum şapte persoane fizice care nu deţin locuinţe în proprietate
– Membrii asociaţiei nu pot vinde terenul sau locuinţa în decurs de cinci ani
– Membrii asociaţiei nu pot construi mai mult de o locuinţă pentru fiecare.
75.000 euro este plafonul maxim garantat de stat pentru creditele „Prima Casă“ prin asociere
